Зарубежная ипотека отбирает клиентов у российского рынка недвижимости
Приобретение россиянами жилья за рубежом может составить серьезную альтернативу отечественному рынку недвижимости. Если еще недавно покупка квартиры, таунхауса, бунгало и тем более виллы была уделом очень состоятельных сограждан, то за последние пять лет тенденция изменилась.
Покупка зарубежной недвижимости с каждым годом становится все популярнее среди россиян с разной степенью доходов, и эксперты даже определяют его как массовое явление, когда ежегодно счет идет на десятки тысяч новоиспеченных владельцев. Диапазон покупателей значительно расширился, в основном за счет того, что иностранные банки перестали бояться давать ипотечные кредиты российским приобретателям.
Хороший симптом, если зарубежные финансисты верят в рост благосостояния российских клиентов и в то, что различные кризисы в РФ позади. Именно возможность пользоваться заемными средствами при низких процентных ставках во многих случаях становится определяющим стимулом для покупок многих сограждан, в основном, конечно, с доходами выше среднего. Хотя нельзя сбрасывать со счетов и такие мотивы, как желание иметь "запасной аэродром" в спокойной стране, надежно и «на вырост» вложить средства. Причем можно сказать, что в некоторых странах купить жилье стало дешевле, чем в Москве.
С точки зрения инвестирования средств выгодно покупать недвижимость в тех странах, которые только вступили или стремятся вступить в Европейский Союз, например, в Болгарии или Румынии, сказал в эфире телеканала РБК в программе "Капитал" заместитель главы представительства "Банк Кипра" в России Михаил Хараламбос. Соответственно, в этих странах через 3-5 лет произойдет скачок цен на жилье и можно будет неплохо заработать на сдаче в аренду или продаже недвижимости. Причем если взять новую 100-метровую квартиру в Москве стоимостью 350-400 тыс. долл., то, например, на Кипре за эту цену можно свободно купить дом на берегу моря площадью 200 кв. м. и более.
Объем российского рынка зарубежной недвижимости, по различным данным, оценивается в 7 млрд долл. в год. Солидная сумма включает в себя новые приобретения и очень богатых людей, которые для покупок фамильных замков лордов в графстве Эссекс или особняков в центре Лондона вряд ли пользуются ипотекой, и тех, кто решился прикупить "дачку" на Адриатике и лет тридцать будет расплачиваться с иностранным банком, повышая его благосостояние за счет процентов. Хотя если сравнить с отечественными реалиями, то сравнение не в их пользу. Высокие процентные ставки по кредиту подавляющее большинство россиян называют, согласно социологическим опросам, самым большим недостатком ипотеки. Другими ее отрицательными чертами называют то, что полноправным собственником приобретаемого жилья заемщик не является, затем – дорогие обязательные страховые пакеты, которые работают на интересы банка, а не заемщика. В то же время, например, на Кипре, страхование объекта недвижимости так же обязательное условие. Дом за 200 тыс. долл. обойдется примерно в 200 долл. в год. Страхование жизни зависит от первоначального взноса. Если клиент выплачивает первоначальный взнос в 40%, то страхование по этому виду может быть не обязательно.
Несмотря на призывы властей к банкам поумерить аппетиты и снизить ставки хотя бы до 8-10% годовых в рублях, немногие кредитные организации им внимают, мотивируя свою позицию высокими рисками. Учитывая, что цена квадратного метра в Москве приближается к 4 тыс. долл. при, зачастую, неважном качестве новостроек, а,глядя на столицу, к этому уровню подтягиваются и регионы, обещание властей сделать ипотеку через пять лет массовой выглядит сомнительно. Неслучайно в народе проект "Доступное жилье" называют не иначе как "недоступное жилье".
На этом фоне выглядит заманчиво увеличивающееся количество рекламы компаний-агентов, предлагающих приобретать зарубежную недвижимость, например, в Испании, по ставкам в 2,5-4% годовых. Причем банки предлагают кредиты на срок от 3 до 30 лет в зависимости от уровня доходов и возраста на 60-70% от стоимости покупки, но готовы пойти и на 80-100%-ное покрытие. Неслучайно Испания прочно держится в числе лидеров среди российских покупателей наряду с Болгарией. Также пользуются повышенным спросом Кипр, Турция, страны Адриатики. Черногория, например, настолько повысила свой «рейтинг», что генпрокурор РФ Юрий Чайка пригрозил проверить законность накопления капиталов, вложенных российскими гражданами в экономику этой страны и в покупку объектов недвижимости на ее территории. На Кипре средняя ставка составляет 5% годовых, но многое зависит от того, в какой валюте берется кредит. Кроме курортно-климатических зон, традиционно популярны Франция, Германия, Чехия, Финляндия, но здесь цены выше и значительная доля покупок остается за предпринимателями, ведущими свой бизнес в Европе. В целом за 2005 год рынок зарубежной недвижимости вырос на 25% по сравнению с 2004 годом, хотя эти данные, как и объем в денежном выражении, приблизительные, учитывая большой разброс стран и то, что покупатели, банки и девелоперы о сделках особо не распространяются.
Наибольшее число покупок приходится на весенние месяцы, аккурат перед отпускным сезоном. И на осень, когда, облюбовав во время летних поездок тот или иной объект, клиенты решают его приобрести. Но в связи с намечаемым бумом покупок эксперты предостерегают от скороспелых решений. Глава представительства компании Lemestia Сергей Козлов видит две основные проблемы при обращении за ипотечным кредитом в иностранный банк. Так, естественно, что банк хочет видеть документы, подтверждающие уровень дохода и т. д. И часто случается, что наши граждане относятся к этому легко и, мягко говоря, приносят не совсем достоверные документы. Еще и то, что россияне иногда гонятся за внешне очень выгодными схемами, например, очень низкой ставкой кредитования, и не учитывают других факторов. Так, кредит, который стоит 3% годовых, может оказаться менее выгодным, чем кредит в 4,5% годовых, из-за конвертации, разницы валют и т. д. А по словам главы московского представительства компании Aristo Developers Виктории Михайловой, бывают случаи, когда, покупая недвижимость у маленьких компаний, клиенты недостаточно проверяют приобретаемый объект. В результате там могут быть не подведены коммуникации:вода, электричество, или постройка может быть не совсем легальной – то есть возведенный на земле, не предназначенной для строительства.
На уровень процентной ставки иностранных банков не влияет гражданство или происхождение клиента – иностранец он или местный житель. Везде гарантируются частные инвестиции, потому интересы россиянин защищаются так же, как и резидентов. Этот фактор может повлиять на размер первоначального взноса или возможность залога. Так, находящуюся в Москве квартиру кипрские банки в залог не возьмут, опасаясь разницы в законодательстве. Внимательное отношение к законодательствам стран, где приобретается недвижимость, и соотношение требований местных законодательств с требованиями законов РФ застрахует от возможных неприятностей. Так, важно узнать, является ли страна, где приобретается недвижимость, членом FATF, то есть присоединилась ли она к конвенции по отмыванию "грязных" денег, говорит партнер МКА "Барщевский и Партнеры" Владимир Букарев. Потому что для получения кредита необходимо открывать банковский счет в стране, где он будет предоставлен. А в соответствии с российским законодательством, в частности, законом о валютном регулировании, российские граждане вправе открывать счета в любых странах, но если они являются участниками FATF. Если же страна не является участником этой конвенции, то юридически там нельзя открывать счета. Затем, разница в налогообложении. Если человек не собирается проживать в купленной квартире или на вилле, то, скорей всего, ставка налога будет значительно выше. В некоторых странах вообще нельзя покупать так называемое второе жилье без проживания. Например, в Швейцарии, в Женеве, закон обязывает его в таком случае продать в кратчайшие сроки. При сдаче жилья в аренду надо учитывать, что если между некой страной и РФ нет договора о двойном налогообложении, то налог придется платить сразу в двух странах.
Кстати, в залог могут взять недвижимость, которая находится в стране, где берется ипотечный кредит. Что касается пакета документов, то, как уверяет заместитель главы представительства «Банк Кипра» в России, он простой, чем и отличается от требований по российской ипотеке. Самое главное – клиент должен доказать банку свою платежеспособность, предоставить справку о доходах, рекомендательное письмо от одного из российских банков, то есть иметь кредитную историю. Но это не должно пугать, говорит Михаил Хараламбос, потому что банки смотрят на "общую платежеспособность".