Арендные ставки в бизнес-центрах будут расти — эксперты
Офисная недвижимость, утверждают эксперты, в 2008 году продолжит расти в цене. Правда, только в тех комплексах, где один собственник и профессиональная управляющая компания. В бизнес-центрах, испытывающих проблемы с эксплуатацией здания, возможна стабилизация и даже снижение цен процентов на 10 - 15, поскольку предложений об аренде становится очень много.
Аналитик риэлтерского информационного центра УПН Константин Октаев говорит, что в 2007 году сдано более 100 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, что на 60% больше, чем в предыдущем году. Рост цен на вторичном рынке составил 14% (то есть сопоставим с инфляцией), и средняя стоимость квадрата составляет сегодня 85 тысяч рублей (в центре - 95 тысяч). Средняя цена в строящихся объектах - 95 тысяч рублей, в центре - свыше 100 тысяч. В целом, с учетом изменения качественного состояния рынка, рост в строящихся объектах составил 30%.
Тенденция капитализации средств сохраняется: рынок продаж является все еще популярным, поскольку инвесторы стараются заработать на волне прошедшего ажиотажа. Тенденцию эту, считают аналитики, не удастся переломить в течение 2 - 3 лет. Однако все современные здания (в основном, класса В, потому что класс А присваивают по итогам опытного функционирования объекта) сдаются в аренду. По cловам директора инвестиционной компании RealCapital Владимира Андреева, качественных объектов в продаже практически нет: на рынке лишь реализуется небольшое количество офисов во второй очереди «Атриум Палас отеля». Продаются же в основном площади в бизнес-центрах, которые позиционируют себя как класс В, но у них, как правило, не один собственник и нет профессиональной управляющей компании (УК).
По данным УПН, арендные ставки в строящихся деловых центрах за 2007 год выросли на 25-30% и составляют в среднем 1800 рублей за квадратный метр. Но это, действительно, только в среднем. Заместитель генерального директора управляющей компании RED Андрей Брауде отмечает, что за последнее время ставки в сегменте, позиционирующем себя ближе к классу А, существенно подросли: если в середине 2007 года просили от 1,5 до 1,7 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас - уже 2 - 2,3 тысячи. Эксперты отчасти объясняют этот процесс затягиванием сроков строительства деловых центров, что вынуждает девелоперов покрывать издержки от роста цен на энергоносители, стройматериалы, металл и т.д. Генеральный директор группы компаний «Новосел» Евгений Новоселов не исключает также, что произошедший рост цен - это есть реакция на появление качественно новых зданий: застройщики спешат снять сливки, потому что, несмотря на большой объем строительства, спрос пока растет быстрее, чем предложение.
Константин Октаев говорит, что до количественной оценки спроса палата недвижимости пока не дошла, но уже разрабатывает методику оценки необходимого количества площадей. Методика будет учитывать изменение числа организаций потребительского сектора, а также оценивать ряд производных индикаторов: изменение товарооборота, объема платных услуг населению и т.д., что поможет оценить масштаб и направление изменения спроса на офисы.
Основная проблема на этом поприще - несовершенство статистических данных. По словам аналитиков, рассчитывать на известные компании, которые открывают офисы по всему миру, не стоит, поскольку наш рынок еще не созрел для предложения офисов, которые удовлетворяют их требованиям. Сегодня Екатеринбург еще не вовлечен в процесс глобализации экономики, поэтому основной объем спроса на офисы формируется местными компаниями. На самом деле, не совсем правильно делать предположения о конкретном количественном объеме спроса, просто перенося существующие западные методики на ситуацию в Екатеринбурге. Возникает вопрос, насколько можно доверять цифрам, полученным таким путем. Условия развития рынка в Екатеринбурге и городах Европы существенно различаются, поэтому используемые на западе критерии оценки спроса вряд ли могут быть применимы для нашего рынка.
В средствах массовой информации уже сообщалось, что в 2008 году согласно стратегическому проекту "Деловые центры" начнется возведение 14 центров общей площадью 250 тысяч квадратных метров, в 2009-м - еще шести деловых центров площадью 128 тысяч квадратных метров, что для покрытия дефицита офисных площадей недостаточно. На сегодняшний день дефицит чиновники оценивают в 1,2-1,3 миллиона квадратных метров.
Как будет реагировать рынок на сдачу новых площадей? Андрей Брауде предполагает, что цены в верхнем сегменте (класс В + и А) подрастут еще на 20 - 30%, а в остальных сегментах возможна стабилизация и даже снижение процентов на 10 - 15, поскольку предложений об аренде становится очень много.
Владимир Андреев соглашается, что спрос и цены будут расти только на качественные офисы, то есть там, где есть профессиональные управляющие компании и, как правило, единый собственник. В тех бизнес-центрах, где есть проблемы с эксплуатацией, арендные ставки, возможно, расти не будут.
Константин Октаев не исключает насыщение рынка в 2008 году в наиболее массовых сегментах: "Речь идет о классе В образца начала 2000-х годов. Это помещения, которые продавались на стадии строительства мелкой нарезкой. Но даже если рынок перегреется, это приведет лишь к увеличению времени экспозиции объекта. Возможно, будут дисконты, но такой ситуации, когда купили по цене 90 тысяч за квадрат, а через год не могут продать за 50, наверняка не будет".
Евгений Новоселов, однако, убежден, что рост коснется всех сегментов: "Так не бывает, что один класс вырос, а остальные нет. Офисная недвижимость, по нашим прогнозам, будет расти и дальше: на 25-30%. В 2008 году рост будет инициирован инфляцией: ростом энергоносителей, стройматериалов, металла". Количество сдаваемых площадей, по мнению эксперта, на общую ситуацию на рынке не повлияет: "Заложенный "Сити" - проект будущего, "Европа", что строится на площади 1905 года, и "Палладиум" на Хохрякова серьезно подкорректировать цены не смогут, потому это, так сказать, точечная застройка".
Андрей Брауде между тем убежден, что 30 тысяч квадратных метров в комплексе "Сенатор - Палладиум" - это немало, поскольку таких объектов пока единицы. Константин Октаев также считает, что собственник сможет увеличить ставки на объектах с повышенными потребительскими свойствами. По его мнению, застройщики с объектами качественно иного уровня смогут заработать дополнительные прибыли на рынке: "Думаю, что начиная со второй половины 2008 года в течение последующих двух лет будет сдаваться много новых современных площадей. Это скажется на арендных ставках в целом по городу, и начнется конкуренция в более высоком ценовом сегменте".
Заместитель генерального директора "Корин-Холдинга" Сергей Логвиненко, впрочем, замечает, что чтобы рынок в целом перешел на иной ценовый уровень, нужны, во-первых, большие объемы сдаваемых площадей, а, во-вторых, здания должны быть заполнены хотя бы процентов на шестьдесят арендаторами, которые готовы реально платить по заявленным ставкам. "Мне кажется, - говорит эксперт, - "Сенатор", "Палладиум" и "Европа" не настолько крупные центры, чтобы сильно повлиять на рынок. Даже если мы сделаем в своем новом бизнес - центре ставку 3000 рублей за метр, на рынок повлиять все равно не сможем - слишком незначительные объемы".
По мнению Логвиненко, ситуация может поменяться лишь со сдачей крупных объектов типа "Стражи Урала", "Антей", "Екатеринбург - Сити" и т.д. Впрочем, и в этом случае говорить о качественно новом уровне ставок следует, по его мнению, очень осторожно: "Ставки можно повышать сколько угодно, но если уйдут арендаторы, то какой в этом смысл? Иностранные компании хорошо считают свои деньги и не готовы платить больше, чем это экономически целесообразно".