Ипотека продолжает "сдуваться" — эксперты

Ипотека продолжает сдавать позиции, завоеванные в прошлые годы. Темпы выдачи кредитов, утверждают банкиры, стремительно сокращаются. О двукратном росте уже никто и не заикается. Более того, ипотека будет "сдуваться" и дальше, потому что ставки, по словам экспертов, увеличатся еще в этом году. Сужение базы, а также жесткие условия кредитования призваны предотвратить ипотечный кризис. Американского сценария у нас не будет - если, конечно, не лопнет пузырь на московском рынке, где цены на недвижимость бьют все рекорды, а ипотека продолжает развиваться.

Государство планирует к 2010 году охватить ипотечными кредитами до 30% населения (сейчас - максимум 16-17%). Брокеры недоумевают: за счет каких источников? Сегодня конкретному екатеринбуржцу с зарплатой в 35 тыс. рублей и одним ребенком на иждивении рынок смог предложить лишь 1-комнатную квартиру на отдаленной окраине. Нашего героя этот вариант не устроил, а тех, кого бы устроил, банки даже не рассматривают в качестве заемщиков. И тому есть причины.

Впервые доля банковского рефинансирования превысила в этом году небанковское: АИЖК снижает темпы рефинансирования. В итоге, утверждает директор департамента АИЖК Константин Ярославцев, средние и мелкие банки, стоимость ресурсов у которых дороже, чем у крупных российских и тем более западных, резко сбавили активность, понизив тем самым конкурентноспособность ипотечных программ. Это привело в движение рынок: часть банков ушла из ипотеки, часть повысила ставки до 18%, а некоторые игроки даже снизили их до 10%. Крупные банки стали быстро увеличивать свои портфели, перераспределяя доли на рынке.

Заместитель руководителя ЮниКредитБанка Кристина Волкова отмечает в июле неплохой рост ипотечного кредитования, но ситуация, считает она, будет усугубляться. Руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский говорит, что в первом полугодии прирост составил 20% - за год он может составить 40 - 50%. Это меньше, чем в прошлые годы, но это рост. Впрочем, к концу года процентная ставка вырастет, полагает эксперт, на 1-2%.

Россияне традиционно увязывают повышение ставок с ростом ставки рефинансирования ЦБ. Дехтулинский видит ситуацию несколько в ином свете: "У нас эта ставка говорит об уровне инфляции в стране, а не о стоимости ресурсов. Поэтому прямой связи тут нет. А вот с экономической ситуацией есть: уровень официальной инфляции за этот год составит 14-16% - неофициальную каждый может определить сам на основе своих расходов, - то есть банки пока еще кредитуют ниже уровня инфляции".

Председатель Уральского банковского союза Валентина Муранова обращает внимание на ужесточение политики со стороны Центрального банка. Немало и серых заемщиков, которые предоставляют фиктивные комплект документов и подтверждают информацию о доходе, поручителях и т.д.

Если так пойдет и дальше, и риски будут нарастать, то, прогнозирует Муранова, ипотечное кредитование будет сворачиваться. Банкам есть куда вложиться: никто не обязал их выдавать ипотечные кредиты, рискуя собственным капиталом и чужими средствами ради обеспечения доступности жилья.

На фоне увеличения рисков банкиры откровенно не понимают заявления главы Роспотребнадзора Геннадия Онищенко, выступившего против обязательного страхования жизни и здоровья заемщика. Это может привести к увеличению процентных ставок по кредиту либо к дальнейшему сокращению ипотечного кредитования.

Страхование обычно предусмотрено в регламентах иностранных банков, и если заемщики с подачи Онищенко будут отказываться от страхования, кредитные учреждения либо застрахуют заемщика сами, что скажется на процентной ставке, либо уйдут с рынка в корпоративное кредитование. Работать с крупными заемщиками проще - особенно на фоне кризиса ликвидности. У средних банков и вовсе нет длинных денег, а стандарты АИЖК предусматривают рефинансирование кредитов только в том случае, если заемщик застрахован. Поэтому рост процентных ставок в любом случае обеспечен.

Валентина Муранова также считает, что неэтично руководствоваться законом о защите прав потребителей, не имея закона о защите прав кредитора, закона о залоге и закона о потребительском кредитовании. По мнению Константина Ярославцева, пока непонятны риски ипотечных портфелей - в том числе и страновые - слишком рано делать выводы о нарушении прав потребителя. Эксперт утверждает, что правительство РФ еще не готово отказаться от страхования заемщика. Да это и была бы «медвежья» услуга со стороны государства: маневренный фонд для отселения неплатежеспособных граждан не создан, поэтому отмена страхования - это прямая дорога к потере крыши над головой. Ярославцев утверждает, что с 2005 года по 2008 год объем страховых выплат по смерти заемщика составил 50 млн рублей - 204 случая; еще в 170 случаях произошла потеря трудоспособности - 23,5 млн рублей.

Кристина Волкова убеждена, что кризис ликвидности приведет не только к перераспределению долей на рынке, но и к специализации банков на строго определенных продуктовых линейках. В нише ипотеки будущее всецело принадлежит, по ее мнению, иностранным банкам.

Руководителя представительства "Фосборн Хоум" в Екатеринбурге Александра Комарова волнует, поддержит ли ипотеку государство, когда в Москве цены на недвижимость бьют все рекорды, раздувая откровенный пузырь. Брокер склоняется к тому, что поддержки со стороны государства не будет.

Станислав Дехтулинский считает, что рынок можно было бы поддержать, отменив подоходный налог при реализации квартиры, находящейся во владении менее трех лет, а также увеличив сумму для налогового вычета с 1 млн до 3 млн рублей и упростив сроки регистрации сделок по нецелевой ипотеке.

Следует также поддержать застройщиков в части доступа к земельным участкам. Доступность жилья, полагает эксперт, обеспечивается тремя факторами: снижением процентной ставки по кредиту, строительством дешевого жилья и экономическим благосостоянием населения. В условиях прогрессирующей инфляции, вызванной экономическим кризисом, ни одно из этих условий невыполнимо. Поэтому в ближайшее время доступность жилья будет только падать - вопреки желанию правительства осчастливить ипотечными кредитами до 30% россиян.