Приобретение недвижимости на стадии строительства в Великобритании

Недвижимость на стадии строительства (офф-план) пользуется в Великобритании большой популярностью. О выгодах и специфике подобной схемы покупки недвижимости нам рассказала эксперт компании Ashton Rose Венера Белова.

- В чем преимущества приобретения недвижимости на этапе строительства?

- Основное преимущество - это то, что цена объекта недвижимости фиксируется в момент подписания договора. Как правило, в престижных районах цены со временем растут, таким образом, чем раньше покупатель зафиксирует стоимость, тем более выгодной окажется инвестиция. С этой точки зрения покупать объекты жилой недвижимости на нулевом этапе строительства наиболее выгодно. Цена такого объекта к моменту завершения строительства может возрасти на 15-30%.

Другим выгодным отличием покупки недвижимости офф-план является то, что на первом этапе оплачивается только небольшая часть стоимости, остальная сумма выплачивается по завершении строительства. Ипотека, при необходимости, также оформляется на этапе окончания строительства.

И наконец, приобретение недвижимости на стадии строительства предоставляет покупателю возможность выбрать квартиры с наилучшими видами и планировкой, внести изменения в дизайнерские решения в соответствии с личными предпочтениями, самостоятельно подбирать отделочные материалы, а в некоторых случаях - даже изменить планировку.

- Расскажите об основных этапах покупки недвижимости на стадии строительства в Великобритании.

- Выбрав понравившийся объект, потенциальный покупатель оплачивает резервационный депозит. Его размер обычно составляет от одной до десяти тысяч фунтов, в зависимости от стоимости объекта и его эксклюзивности. В случае приобретения дорогой элитной недвижимости размер депозита может быть больше. Цель этого взноса - зарезервировать объект недвижимости на определенный срок (обычно он составляет от 21 до 28 дней) до подписания договора купли-продажи (exchange). Это время необходимо для того, чтобы юристы смогли проверить все юридические нюансы относительно прав владения и другую необходимую информацию. 21 день - довольно короткий срок в сравнении, например, со сделками на вторичном рынке. Это объясняется тем, что новая недвижимость лишена юридических сложностей, которые могут возникнуть в результате предыдущих владений.

Через 21 день происходит подписание договора купли-продажи, покупатель оплачивает первоначальный взнос и подписывает договор. Первый взнос, как правило, составляет 10% от стоимости недвижимости. В случае если строительство займет продолжительное время - два года и более, то через год нужно будет внести еще 10-20% от стоимости жилья. Оставшаяся сумма (70-90%) вносится на момент завершения строительства, когда здание сдано в эксплуатацию. При подписании договора купли-продажи резервационный депозит вычитается из суммы первоначального взноса. График платежей (payment plan) утверждается в контракте, подписываемом застройщиком и покупателем, а за его несоблюдение предусматриваются штрафные санкции.

- Мы много говорили о достоинствах недвижимости офф-план. А есть ли у нее недостатки?

- Главным недостатком является то, что покупатель фактически не видит конечного продукта при заключении сделки. В таком случае покупателю приходится полностью полагаться на репутацию застройщика. Я бы порекомендовала, прежде чем принять решение о приобретении, ознакомиться с другими готовыми проектами застройщика, проверить качество, по мере возможности получить отзывы владельцев.

Также существует негативный имидж покупки строящейся недвижимости, который возник из-за печального покупательского опыта. Нас часто спрашивают, каковы шансы того, что окончание строительства будет отложено на неопределенный срок, либо объект останется недостроенным и строительная компания объявит о банкротстве, таким образом, оставив инвесторов и без готовой недвижимости, и без вложенных средств.

Большинство зарекомендовавших себя застройщиков в Великобритании снижают подобные риски путем оформления специального страхового полиса. Если застройщик по тем или иным причинам не может завершить строительство, банк, финансирующий строительство, либо обслуживающая страховая компания находит другую компанию-девелопера, которая завершит строительство и обеспечит все права инвестора согласно договору купли-продажи. Для защиты от недобросовестного застройщика широко используется услуга счета условного депонирования (escrow account). Средства в таком случае поступают со счета покупателя на специальный счет третьей незаинтересованной стороны (в качестве третьей стороны может выступать банк или юридическая компания) и перечисляются застройщику только по завершении очередной фазы строительства и выполнении условий, прописанных в контракте.

- Каков в среднем срок строительства объектов недвижимости в Великобритании?

- Обычно срок строительства составляет 12-18 месяцев, а для более крупных объектов - порядка 3-4 лет. На случай отсрочки в договоре купли-продажи прописываются штрафные санкции, возлагаемые на застройщика.

- Как обеспечить юридическую защищенность подобных сделок?

- Все сделки с недвижимостью осуществляются только через лицензированных адвокатов. Первостепенная обязанность адвоката, представляющего покупателя - проверить благонадежность застройщика, удостовериться в том, что он имеет всю необходимую документацию, лицензии и разрешения на продажу квартир в данном здании на стадии строительства, прежде чем его клиент перечислит средства в счет оплаты за объект. Обязанностью адвоката также является процедура надлежащей регистрации прав на владение недвижимостью в государственном земельном кадастре (Land Registry) по окончании сделки. Многие застройщики предлагают услуги адвоката покупателям по очень низкой цене либо бесплатно (услуги уже включены в стоимость объекта). Но компания Ashton Rose настоятельно советует использовать услуги независимого адвоката, они будут стоить от 2500 фунтов стерлингов + НДС. Мы сотрудничаем с несколькими хорошо зарекомендовавшими себя юридическими фирмами, специализирующимися на сделках с недвижимостью и имеющими большой опыт работы с клиентами из стран СНГ, и с удовольствием порекомендуем вам опытного юриста.

- Вы могли бы проиллюстрировать процесс покупки недвижимости офф-план конкретным примером?

- Давайте рассмотрим процесс приобретения объекта недвижимости на примере строящегося комплекса Oracle Apartments, расположенного в престижном северо-западном районе Лондона - Хэмпстеде.

На данном этапе клиенты вносят 30% собственных средств и 70% посредством ипотечного кредита по завершении строительства (весна 2012 года). Цена недвижимости для каждого покупателя будет зафиксирована в момент подписания договора о приобретении. Оценка недвижимости банком для предоставления ипотечного кредита будет производиться по окончании строительства. По прогнозам аналитического департамента Ashton Rose, цены на недвижимость в центральных районах вырастут в среднем на 10% к весне 2012 года. Рост стоимости объекта позволит клиенту получить дополнительный приток наличных средств от предоставленного кредита.

График платежей в данном случае будет следующим: выбрав объект недвижимости, покупателю нужно будет уплатить резервационный депозит. Максимум через 28 дней, при подписании договора купли-продажи, нужно будет оплатить 30% от стоимости объекта (минус резервационный депозит). И наконец, финальный платеж в размере 70% от стоимости недвижимости, производится на момент сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, при фиксировании стоимости объекта сейчас путем вложения средств в недвижимость на стадии строительства реальный отток капитала инвестора будет меньше, чем при покупке готового объекта, благодаря росту цен и привлечению ипотечного кредита.

Более подробную информацию о комплексе Oracle Apartments, других объектах и услугах компании Ashton Rose вы можете найти на сайте www.ashtonrose.com/ru