А. Рябинский: "С экономклассом в Подмосковье вообще история интересная"
Председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" о тенденциях на рынке новостроек "новой Москвы".
- Как выглядит структура бизнеса ГК "МИЦ" на сегодняшний день?
- Основным видом деятельности ГК "МИЦ" является девелопмент, хотя изначально компания начинала развиваться как агентство недвижимости и ипотечный брокер (эти направления существуют и сейчас). Все, что нужно для успешного развития девелоперского направления, у нас есть: собственная инвестиционная компания, строительные мощности, база механизации, ремонтно-складская база, проектно-архитектурное бюро, своя управляющая компания и т. д.
- То есть ГК "МИЦ" - это вертикально интегрированная компания?
- Да. Вертикальное интегрирование - это движение в сторону производства полного цикла. В нашем случае - у нас есть полный цикл по девелопменту с собственным хорошим отделом продаж.
- Вы строите только экономкласс?
- Да, мы работаем сейчас только в экономклассе. Я не могу сказать, что изначально мы мечтали работать именно в нем, просто так исторически сложилось. Мы научились в нем хорошо работать и чувствуем себя очень комфортно. Конечно, хочется поработать и в элитном сегменте жилья, но, как говорится, всему свое время. В будущем появятся и такие проекты.
- Но ваши проекты экономкласса отличаются друг от друга...
- Наш экономкласс мы делим на эконом, эконом-бизнес и эконом-престиж. Есть территории, где нужно делать «простой» эконом. Например, город Железнодорожный. Наша главная задача - снижать себестоимость без потери качества, это получается, и в этом наше конкурентное преимущество.
Но есть проекты, в которых можно позволить себе проявить фантазию и сделать что-то интереснее, лучше, но и дороже. Коммунарка и проект в г. Видное будут такими.
А вот то, что я назвал "эконом-престиж" - это дело недалекого будущего. Придет время, и я расскажу о проекте.
- А по направлениям - сейчас это исключительно Подмосковье?
- Да, так было до тех пор, пока нас не «настигла» Москва.
- У меня как раз есть два вопроса: про строительство в Коммунарке в частности и про "новую Москву" в общем. Во-первых, что произошло с ценами на ваши новостройки, когда стало известно, что Коммунарка - часть Москвы?
- Цены выросли на 20-25% в течение трех дней. Это был ажиотажный спрос, произошел в буквальном смысле физический штурм офиса. И мы, совершенно логично, повышали цены, пока не сложился нормальный линейный спрос. 49 850 руб. - это была минимальная стоимость квадратного метра в Коммунарке до включения ее в границы Москвы. Сейчас (конец октября - начало ноября. - Прим. авт.) минимальная стоимость 59 850 руб.
- Но это все равно ниже, чем в ближайшем Теплом Стане внутри МКАД?
- Да, конечно! Сейчас там цена (на вторичке) в диапазоне 130-170 тыс. рублей за «квадрат». В Коммунарке таких цен нет. При этом расстояние от Коммунарки до Теплого Стана 5 минут на машине, если пробок нет, и 10 минут, если они есть.
- Во-вторых, хотел спросить: что вы почувствовали, когда узнали о расширении границ Москвы? Или вы знали об этих планах заранее? Как вы восприняли эту новость?
- Я не знал заранее. Я думаю, вообще мало кто знал до последнего момента.
По поводу моих ощущений... Я почувствовал, что мне нужно позвонить в офис и попросить остановить продажи. Понятно было, что спрос на квартиры в наших объектах резко возрастет.
Но на самом деле нам высокие цены не выгодны. Нам интересно работать с большим количеством квадратных метров, на большом объеме. Сейчас ситуация изменилась. То, что произошло с "новой Москвой», - это своего рода кризис для девелопера. Я не буду говорить, плохо это или хорошо глобально в политическом плане. Наверное, назрела необходимость, и другого выхода нет, это я понимаю, но я сейчас рассуждаю конкретно о ситуации с точки зрения своего бизнеса... С одной стороны, это повышение цен на новостройки, а с другой - непредсказуемое поведение в других наших проектах на этих территориях, которые мы планировали. У нас были определенные планы, рассчитанные по времени, когда мы входим в новые проекты на территории Ленинского района. Сейчас часть проектов приходится ускорять, чтобы успеть до прихода "новой Москвы". Это не секрет, все ускоряют, и мы ускоряем, пытаемся войти в них быстрее. В новых наших проектах на территории «новой Москвы» мы будем работать уже по новым правилам.
- Я правильно понимаю, что, условно говоря, сейчас вы сработались с подмосковными чиновниками, нашли общий язык, а с московскими нет?
- Дело не только в чиновниках. Не надо думать, что это вопрос только взаимоотношений с чиновниками. Есть определенная юридическая база, есть определенные официальные процессы. Этот путь может занимать некоторое время. Может быть, наоборот, будет быстрее. Кто знает? Это просто еще один элемент непредсказуемости в нашем бизнесе.
- У вас есть видение, к чему стремится ближайшее Подмосковье? Мне кажется, это будут густонаселенные не очень удобные для жизни города с относительно бедными слоями населения. Вам так не кажется?
- Ну, такая мысль, безусловно, приходит в голову. Первое о чем хочется подумать в этой ситуации, - что новая территория - это территория, где будут жить люди с более низким уровнем доходов, с меньшим уровнем безопасности и так далее. Это нормальная история и она есть во всех городах мира. Если ничего не делать и город будет развиваться стихийно, то, скорее всего, будет именно так. Но малопривлекательные районы будут не рядом с Москвой, а ближе к Калужской области на отдаленных территориях. В ближнем Подмосковье цены на жилье достаточно высокие, и это в значительной степени определяет контингент жителей, а значит, и уровень района в целом.
Если рассмотреть Бирюлево в Москве, где квартиры в основном доставались от государства, то, скажем прямо, район это небезопасный, уровень жизни соответствующий. Поэтому его нельзя сравнивать с "подмосковной" Коммунаркой, где люди не получали квартиры, а покупали их по 100, 200, 300 тыс. долларов. То есть в Коммунарке - сложившийся статус людей, некий средний класс. И говорить, что эти люди - представители какого-то будущего гетто, совершенно неправильно.
- На территории "новой Москвы" сложился некий пул девелоперов, которые исторически вели здесь строительство. Как вы думаете, все эти компании останутся на рынке или все-таки их вытеснят более крупные игроки?
- А кто более крупные игроки? Сейчас говорить о крупных игроках рынка недвижимости не приходится.
- Ну, может быть, не о крупных, а о более "распиаренных"?
- Сам по себе PR - вещь хорошая, но он не решает вопрос "выталкивания" кого-то с рынка. Даже в определенном сегменте, даже на определенной территории. Никак. Этот вопрос решает уровень финансовых возможностей, уровень производства, масштабы деятельности компании - но и, безусловно, то, как вы зарекомендовали себя в работе с правительственными структурами, в работе с чиновниками. Не с чиновниками лично, а с государством вообще. Если вы оставляли за собой следы обманутых дольщиков и недостроенных домов, это одна ситуация. Если вы строите в срок и хорошо, это другая ситуация.
- По-моему наличие обманутых дольщиков - это не проблема при взаимоотношении с властями...
- Это огромная проблема. Я бы сказал, что сейчас никто из правительства не будет работать с компанией, которая так "наследила". Я, конечно, высказываю свое мнение, но с теми, кто украл у огромного количества людей деньги и оставил за собой кучу долгов перед физическими лицами, никто работать не будет.
- Какие векторы развития рынка новостроек в Подмосковье вы отмечаете?
- Вектор один - медленный тренд на повышение, спокойный, без скачков.
С экономклассом в Подмосковье вообще история интересная. Нет кризиса - все хорошо, цены растут. Есть кризис - цены все равно растут.
В кризис этот сегмент привлекает к себе инвесторов, которым нужно вкладывать деньги. Если вы посмотрите на то, что сейчас происходит на биржах, что сейчас происходит с валютой и банками... реально страшно. С одной стороны, страшно, а с другой - купил квартиру в той же Коммунарке или Видном, и ничего с ней не сделается. Ну, ничего с ней не сделается! Если вы купили квартиру на начальном этапе, то на конечном этапе в любом случае она будет стоить дороже. В этом активе можно легко пересидеть кризис, поэтому на этот продукт всегда есть спрос.
Если нет кризиса и все хорошо, у людей появляется другая мотивация: есть деньги или есть возможность взять ипотечный кредит, и они покупают жилье "для жизни".
То есть экономкласс - это сегмент, в котором в любой ситуации есть устойчивый спрос. В этом смысле мы не очень сильно боимся кризиса. В кризис продажи могут снижаться, но они все равно есть, их достаточно.
- Последний вопрос - про приближающиеся выборы. Есть мнение, что сейчас на рынке недвижимости ничего не происходит, цены особо никуда не растут. Как чувствует себя бизнес перед выборами? Есть ли определенная пауза?
- Выборы - это серьезная веха в жизни страны вообще и для бизнеса в частности. Всегда ждешь и думаешь, что будет на этот раз... Но невозможно рассчитывать на то, что после выборов создадутся такие условия, при которых вести бизнес станет невозможно. Если "закладываться" на такие вещи, то дела надо сразу сворачивать и делать бизнес в Европе. Он будет очень надежный, устойчивый, но никогда не принесет такой рентабельности, как в России. Россия - страна рисковая.
Беседовал Игнат Бушухин