Новостройки на пороге повышения цен

Период с января по сентябрь на первичном рынке Москвы прошел под знаком заметного оживления всех его участников: покупателей, девелоперов, банков, риелторов, госрегуляторов. Спрос возрастал пусть и не слишком динамично, но стабильно, и временно пристановился этот рост только в августе, что было связано с катастрофической экологической обстановкой и массовым "бегством" жителей из столицы. Даже, несмотря на известные события правового поля, внесшие существенные изменения в порядок реализации проектов, застройщики стали чувствовать себя более уверенно, и начали без опаски заявлять о старте масштабных проектов в сегменте жилой недвижимости. Этому способствовал ряд взаимосвязанных процессов, начало которым было положено еще на исходе прошлого года.

"Восстановление проектного финансирования проявилось в том, что девелоперы стали получать более дешевые деньги на условиях, близких к докризисным, - отмечает Дмитрий Отяковский, Коммерческий директор Группы Компаний "Пионер". - Сейчас банки не испытывают проблем с ликвидностью, у них появились свободные деньги, а строительная отрасль - одна из самых правильных для их вложения. Мы ведем переговоры, в рамках которых рассматривается возможность открытия кредитных линий под 13-15%, против широко распространенных 18-20% в 2009 году". Как поясняет эксперт, это позволило девелоперам не просто в срок завершать строительство начатых объектов, но и активно приступить к разработке перспективных проектов.

Те компании, которые пережили острую фазу кризиса, сейчас демонстрируют стабильный рост: дома строятся, запускаются новые проекты, причем не только в наиболее востребованном эконом-классе, но и в более дорогих сегментах. Укрепление положения застройщиков и стабилизация первичного рынка привели к тому, что в этот сегмент снова активно приходит ипотека. "Локомотивом возрождения ипотеки выступает госбюджет, снабжающий относительно дешевыми деньгами программу АИЖК, но пока это в первую очередь актуально для вторичного рынка, причем регионального", - считает Д.Отяковский.

Однако, позитивная динамика наблюдается сейчас и в сфере новостроек. Ряд крупных государственных банков, таких как Сбербанк и Газпромбанк, вновь активизировали программы ипотеки на первичном рынке: улучшают условия кредитования, отменяют комиссии, снижают требования к заемщикам. А коммерческие банки стремятся предлагать наиболее гибкие и правильные, реальные условия ипотеки для потребителей.

В связи с этим широкий спектр возможностей приобретения квартир получили будущие жильцы ЖК "Лазаревское". Помимо существующих совместных программ ипотечного кредитования с ОАО "Московский кредитный банк" и Сбербанком России, ГК "Пионер" достигла договоренностей о программе по ипотеке с ОАО "Газпромбанк". Для тех, кто предпочитает использовать "короткие" займы, ГК "Пионер" предлагает схемы индивидуальных рассрочек с гибкими условиями.

"Варианты привлечения дополнительного финансирования вызывают интерес у определенной части покупателей, но все же пока подавляющее большинство клиентов сразу вносят 100% оплату, - отмечает Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК "Пионер". - Совокупная доля сделок с привлечением жилищных субсидий, рассрочки и ипотеки на данный момент составляет не более трети всех договоров продажи в ЖК "Лазаревское".

Среди других важных событий, повлиявших на рынок, нужно отметить и поддержку властей. Благодаря началу работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) улучшилась ситуация с предоставлением земли под застройку. Регулярные конкурсы, проводимые в регионах и в Москве, предлагают землю на прозрачных, адекватных рынку условиях, и поэтому проходят достаточно результативно: первоначальная стоимость лотов на них порой возрастает в несколько раз.

"В частности, наша компания на первом же аукционе РЖС в Москве выиграла право освоения земельного участка общей площадью 4,5 га в Северном Тушино", - рассказывает Д.Отяковский. "Проектом предусмотрено возведение жилого комплекса, а проведение инженерных коммуникаций и строительство некоторых объектов инфраструктуры взяло на себя Московское правительство. Мы рассчитываем, что эти обязательства будут выполнены надлежащим образом, что положительно скажется на экономике объекта и позволит нам снизить стоимость жилья для покупателей."

ГК "Пионер" планирует возвести здесь жилой комплекс комфорт-класса общей площадью около 42 000 кв. м. Площадь жилых помещений составит порядка 30 000 кв.м.
ГК "Пионер" также анонсирует еще два перспективных проекта, и в целом, общая площадь трех новых проектов составит более 300 000 кв.м.

На данный момент завершено проектирование жилого комплекса комфорт-класса вблизи станции метро "Волжская". Он будет состоять из шести монолитных односекционных корпусов индивидуальной планировки, высотой от 14 до 20 этажей. Общая площадь застройки составит 91 000 кв. метров. В рамках проекта будут возведены детский сад, блок начальных классов школы, паркинг. Начало строительных работ запланировано на ноябрь 2010 года, а старт продаж намечен на начало следующего  года.

Другим перспективным проектом ГК "Пионер" является застройка земельного участка площадью 6,92 га в районе Митино, между ул. Митинская и Пятницким шоссе, на расстоянии около 200 м от новой станции метрополитена "Митино", около 2 км от МКАД. Проект предполагает строительство трёх многосекционных панельных домов серии П-44Т, высотой от 17 до 23 этажей. Общая площадь комплекса составит более 170 000 кв.м, а количество квартир - более 1 300. В составе комплекса планируется строительство подземного гаража, детского сада и блока начальных классов, а также большой объем нежилой части, в которой разместятся торговые помещения и объекты социально-бытового назначения.

"Новый жилой комплекс в Митино - самый большой по площади московский объект компании, - говорит Дмитрий Отяковский, Коммерческий директор ГК "Пионер". - и это единственная перспективная новостройка в данном районе". На данный момент утверждены предпроектные архитектурные решения. Старт продаж квартир в комплексе намечен на весну следующего года. Окончание реализации проекта  - в 2013 году.

По мнению Владимира Трибрата, Директора по маркетингу ГК "Пионер", с началом осени можно ожидать значительное оживление на рынке новостроек, как со стороны предложения, так и спроса: "Летом девелоперы не выставляли новые объемы и лучшие типы квартир в ожидании активизации платежеспособного спроса в середине сентября". Рост цен, по оценкам эксперта, будет немного превышать инфляцию и находиться в пределах 10-15%. В ЖК "Лазаревское" с 15 сентября запланировано повышение цен, связанное с выходом на завершающий этап реализации проекта, и выводом в продажу нового объема квартир в корпусе В. По сравнению с летом, повышение средней цены реализации составит 10%.

В.Трибрат отмечает, что наиболее перспективным форматом жилья сейчас является комфорт-класс, сочетающий в себе ценовую доступность, и при этом высокое качество строительства и развитую инфраструктуру. ГК "Пионер" планирует возводить новые жилые комплексы в формате комфорт-класса, так как прогнозирует стабильный и высокий спрос на квартиры в таких объектах.

И.Романова сообщила, что по состоянию на 1 сентября продано более 60% квартир в ЖК "Лазаревское". По ее словам, интересной тенденцией стало преобладание спроса со стороны жителей других райнов Москвы и Подмосковья над традиционно превалировавшим локальным спросом. Это связано с тем, что объект стал одним из самых интересных предложений не только локально в Бутово, но и в столичном регионе в целом: монолитный ЖК комфорт-класса перешел в завершающую стадию строительства  по всем корпусам, - это значит, что уже в следующем году покупатели смогут переехать и жить, не испытывая неудобств от продолжающейся стройки. Помимо обычных каналов привлечения клиентов (реклама в различных медиа), существенна доля покупателей, пришедших по рекомендации: до 15%. По итогам проводимых ГК "Пионер" опросов, покупателей все чаще стала интересовать отделка: на этапе обращения их доля составлет уже более половины, в связи с чем ГК «Пионер» планирует предложить варианты стандартной отделки в одном из будущих проектов.

Справка о компании:

PIONEER GROUP / Группа Компаний "Пионер"/ - инвестиционная строительная организация, основана в 2001 году. Основная деятельность компании - реализация проектов по финансированию и строительству недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов РФ.
Компания осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов недвижимости: выбор участка под застройку, определение "best use" и разработка концепции, маркетинг, привлечение финансирования, организация и управление строительными работами, продвижение и реализация, эксплуатация построенных объектов недвижимости.

В 2009 году компания диверсифицировала деятельность, наладив работу строительного, производственного и эксплуатирующего подразделений.
Организации, входящие в ГК "Пионер", имеют соответствующие лицензии на осуществление большинства видов строительных, в том числе специальных, работ.
На сегодняшний день в портфеле Группы Компаний "Пионер" насчитывается 11 проектов, общей площадью более 600 тысяч квадратных метров. Из них построены и введены в эксплуатацию 5 жилых объектов: дом бизнес-класса "Авангард" и Дом на Коровинском шоссе - в Москве, жилой дом "Новый Колизей", ЖК "Новая Высота" и Дом на Арсенальной набережной - в Санкт-Петербурге.

В московском районе Южное Бутово ведется строительство жилого комплекса "Лазаревское", общей площадью 114 тыс.кв.м, строительная готовность запланирована на конец 2010 года. В Санкт-Петербурге завершается строительство жилого комплекса "Шуваловские Высоты" площадью 105 тыс.кв.метров, строительная готовность - 4 квартал 2010 года.

В разработке находятся московские проекты по реновации территории производственного назначения в муниципальном округе Митино СЗАО Москвы с возведением современного многоэтажного жилого комплекса площадью более 170 000 кв.м; реконструкции жилого квартала в районе Текстильщики с возведением жилого комплекса площадью более 90 000 кв.м, а также проект освоения в целях жилищного строительства участка в микрорайоне Северное Тушино Москвы, начало реализации которого намечено на 2011 год.

В Санкт-Петербурге идет работа по подготовке строительства нового многофункционального комплекса общей площадью более 150 тыс. кв. метров на улице Хошимина в Выборгском районе города. В разработке находятся проекты и в других регионах, в частности, в Краснодарском крае.