О. Широкова: "Рекреационная недвижимость как сегмент"
Не Турцией и Кипром единым... Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" о перспективах развития рынка курортной недвижимости в России.
- Почему в последние год-два тема развития российских курортов приобрела такую популярность?
- Как это обычно бывает, рост популярности связан с удачным стечением обстоятельств. Свой вклад в это внесли и частные инвесторы - девелоперы, и государство, и потенциальные потребители. Неизбежное насыщение основных сегментов рынка недвижимости, которое до кризиса происходило с невероятной скоростью, заставило девелоперов и инвесторов обращать внимание на новые сегменты и направления. Рекреационная недвижимость как сегмент, на который до этого практически не обращали никакого внимания, оказался наименее насыщенным, благодаря чему был принят к рассмотрению, несмотря на более длинные сроки окупаемости при прочих равных. Роль государства и отдельных его субъектов, в частности администрации Краснодарского края, заключалась в активной политике по продвижению российских курортов. Потребители же, пройдя известный всем этап полного отрицания всего российского, причем не только в выборе места для отдыха, вновь обратили внимание на богатство российских морей, озер, гор, минеральных источников, грязевых вулканов и т. д. В итоге от констатации всем известных недостатков российских курортов все заинтересованные стороны перешли к обсуждению возможностей, которые этот сегмент содержит.
- Какие успехи уже достигнуты в этом направлении?
- Пока российские курорты - это преимущественно эксплуатация советского наследия. Хотя на любом крупном курорте можно найти и новые современные предложения. На Кавказе это, например, спа-отель "Плаза" в Кисловодске, в Геленджике - спа-отель "Надежда", на Алтае - отель "Беловодье" в Белокурихе и т. д. Учитывая, что преимущественно речь идет о частных инвестициях, масштабными данные проекты не назовешь: где-то, например на Байкале или Камчатке, речь идет о комплексах на 10-20 мест. Тем не менее число данных проектов растет, по уже существующим строятся вторые, третьи и так далее очереди. Но, очевидно, что серьезно переломить тенденцию устаревания российских курортов данные проекты не могут - слишком длинным был период полного застоя в данной отрасли.
- Какова сегодня роль государства? Что государство делает и должно делать в этой сфере?
- Основное внимание государства сосредоточено на проектах так называемых особых экономических зон (ОЭЗ) курортно-рекреационного типа. Сегодня официально их семь, но периодически появляются новые проекты, претендующие на этот статус. Принципиально идея, учитывая текущее состояние отрасли и объем необходимых инвестиций, абсолютно верная - выбрать несколько крупных зон, обеспечить в них всю инфраструктуру и определить идею или концепцию, а строительство объектов отдать частным инвесторам, так называемым резидентам. Однако вопросы, как это традиционно бывает, возникают при анализе деталей. А при анализе деталей оказывается, что, например, ряд зон очень похожи друг на друга и очевидно будут конкурировать за одних и тех же потребителей. Что доля дорогого предложения, то есть объектов уровня 4 и 5 звезд столь высока, что в случае реализации всех проектов для их заполнения, видимо, придется потребителям данной категории вводить ограничения на выезд за рубеж. То же можно сказать про горнолыжные курорты - на лыжи придется встать всем гражданам страны, причем зачастую там, где снег большую часть времени придется создавать искусственно. А вот про так называемых неорганизованных туристов и потенциале, который как минимум в силу размера данной группы она содержит, разработчики забыли. А ведь продуманная, с учетом платежеспособности данной категории, ее организация решает еще и вопросы сохранности рекреационных ресурсов - а эту задачу, кроме государства, вряд ли кто-то решит.
Так что вопросов с ОЭЗ пока достаточно много. И, возможно, некоторая отсрочка в их финансировании, связанная с финансовым кризисом, позволит еще раз продумать эффективность выбора и концепции тех или иных зон. В настоящее время относительно активно развивается ОЭЗ "Бирюзовая Катунь" на Алтае, которая, на мой взгляд, относится к числу наиболее удачно выбранных зон как минимум в силу уже существующего здесь турпотока и наличия реализованных частных проектов - важный критерий обоснованности инвестиций: если частный капитал идет сюда и без господдержки, и потребители поддерживают это, то вероятность успеха существенно возрастает.
В качестве же примера не до конца продуманных решений можно привести активно обсуждаемую сегодня ОЭЗ другого - игорного типа. Из четырех выбранных в этой сфере зон активное развитие сегодня получила одна - азовская. И не успели открыться первые объекты, как власти заговорили о возможном переносе ее в более привлекательный район, к морю. Оставляя за рамками обсуждения вопрос о необходимости таких зон, равно как и вопрос необходимости расходования госсредств на эти цели, отметим лишь, что подобная непоследовательность вряд ли способствует частным инвестициям - а именно это основная задача государства. Вообще говоря, изначально было понятно, что существуют более привлекательные районы, тот же Сочи с масштабными олимпийскими объектами, достойное применение которым вне рамок Олимпиады так и не определено. И, возможно, перенос зоны действительно окажется эффективным решением, но дело здесь именно в непоследовательности - непонятные и необоснованные изначально решения заставляют сегодня выбирать между непоследовательностью и неэффективностью государственных действий. Хочется надеяться, что туристско-рекреационные зоны избегут такой участи и в итоге развитие получат именно те, что обладают значительным естественным потенциалом, гармонично покрывают потребности существующих и потенциальных категорий туристов, в том числе и иностранных. Может быть, нет необходимости в семи масштабных проектах, может быть, достаточно четырех. А оставшиеся средства могут пойти на поддержку точечных частных проектов, в виде льгот по налогам, целевых кредитов и т. п. - вероятность ошибки, как минимум в силу роста числа экспериментов, точно снизится.
- Не секрет, что многие страны в качестве приоритета выбирают именно развитие въездного туризма. Должно ли наше государство действовать в том же направлении? Какие зоны представляют интерес с точки зрения иностранного туризма?
- Прежде всего - и это опять-таки относится не только к сфере туризма - необходимо понимать, что эффективность экспортно ориентированной модели по сравнению с моделью, ориентированной на внутренний спрос, определяется, с одной стороны, конкурентоспособностью предложения, и с другой - емкостью внутреннего рынка. В отличие от многих стран, потенциальная емкость внутреннего спроса в России огромна - именно поэтому многие курорты не жалеют сил на привлечение именно российского потребителя. Естественной конкурентоспособностью же на внешнем рынке потенциально обладают лишь отдельные продукты - есть уже сформировавшиеся бренды, такие как Байкал, Золотое кольцо, две столицы. Их имеет смысл ориентировать в том числе и на внешний спрос. В других случаях затраты, скорее всего, не дадут достойного эффекта. Определенная доля иностранных туристов будет и в Сочи, и на Эльбрусе, но основную категорию потребителей они сформировать не смогут.
- Смогут ли российские курорты в ближайшем будущем предложить россиянам достойную альтернативу Турции и Египту?
- На самом деле процесс возвращения, может быть, не так быстро, как хотелось бы, но уже происходит. По крайней мере, среди тех, кто уже неоднократно побывал за границей. Да и поездка на отдых за рубеж перестала быть чем-то особенным, подчеркивающим положение, статус и успешность человека. И отдых в России уже не воспринимается как свидетельство отсутствия средств. Зачастую отдых на наших курортах (даже без учета транспортных расходов - это отдельный вопрос, безусловно требующий решения) дороже, чем аналогичный по качеству за рубежом. И в чем-то, как минимум в сфере дешевого пляжного отдыха, России всегда будет сложно конкурировать с Египтом и Турцией. И от этой конкуренции, наверное, правильно уходить - специализация стран и регионов по видам туризма неизбежна. У России есть свои беспроигрышные, в плане как внешнего туризма - уже упоминавшиеся Байкал, Камчатка, Золотое кольцо, так и внутреннего - лечебные курорты КМВ и Алтая, горнолыжные Красной Поляны и Эльбруса и многие другие варианты. И именно их надо развивать глобально, на уровне государства. Локальные курорты, как в названных регионах, так и во многих других, не названных здесь, но, безусловно, обладающих потенциалом (великие российские реки, Карелия, Черноморское побережье и т. д.), надо оставить частным инвесторам, обеспечив им соответствующую поддержку. И тогда российские туристы, получив необходимую порцию солнца в Турции и Египте, в качестве познавательного, экстремального или лечебного отдыха выберут Россию - тенденция разбивать отпуск на несколько частей и выбирать различные виды туризма, характерная для всего мирового сообщества, набирает силу и в России.
- А где предпочитаете проводить отпуск вы?
- В силу того, что Blackwood еще в 2006 году выбрал в качестве одного из основных направлений развития туристско-рекреационные проекты в России, нам "пришлось" посетить огромное количество российских курортов: от Сочи и Кисловодска до Карачей, Старой Руссы и Трускавца. И для того, чтобы предложить нашим клиентам наиболее эффективные пути развития данных проектов, мы посещали их, в том числе, и как туристы, проводя там свой отпуск. И скажу абсолютно искренне - нисколько об этом не жалеем. Помимо знакомства с действительно уникальными местами, мы имели возможность наблюдать, как эти курорты постепенно меняются, как появляются новые гостиницы, рестораны, развлекательные центры. Как растет постепенно уровень сервиса, как все чаще можно встретить улыбающийся персонал, и что еще более важно - потребителей, тех самых российских туристов, от выбора которых в конечном итоге и зависит эффективность усилий и государства и частных инвесторов.
Беседовал Игнат Бушухин