Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы II квартал 2010 года

Предложение

В первом полугодии 2010 года суммарный ввод торговых площадей превысил 480 тыс. кв.м (GLA - 173,5 тыс. кв.м), что почти в 1,5 раза меньше аналогичного показателя 2009 года.  По статистике аналитического департамента компании "НДВ-Недвижимость", по итогам первого полугодия совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров^* на рынке Москвы^**  составил порядка 7 млн кв.м (GBA^***), при этом торговая площадь GLA^**** составила 3,5 млн кв.м.

В начале 2010 года предложение площадей в качественных торговых центрах Москвы расширялось не так динамично, как за соответствующий период 2009 года.  Из четырех торговых центров, открытие которых планировалось на I квартал 2010 года, в эксплуатацию были введены лишь два: ТЦ "Азовский" (1 этаж) и I очередь ТРЦ "Речной" рядом с м. "Речной вокзал". Общая площадь новых объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2010 года составила 53,7 тыс. кв.м (GLA - 29,5 тыс. кв.м).

Во втором квартале общее предложение на рынке торговой недвижимости пополнилось рекордно большим объемом ввода: 430 тыс. кв.м (GLA - 144 тыс. кв.м), обеспеченным в основном за счет ТРЦ "Вегас" на Каширском шоссе.

По-прежнему на рынке существует практика ввода объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность площадями качественных торговых центров жителей Москвы составляет порядка 330 кв.м (GLA) на 1000 человек, что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Восточной Европы -  470 кв.м на 1000 человек.

В продолжение существующей тенденции, на 2010 год было перенесено открытие таких значимых торговых проектов как "Вегас", "Mall of Russia", "Гагаринский", "Рио". Их общая площадь составляет порядка 60% площади всех планируемых к вводу объектов. Открытие ТРЦ "Гудзон" перенесено на 2011 год.

По данным аналитической службы компании "НДВ-Недвижимость", огромный объем ввода торговых площадей, запланированный на 2010 год, обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, строительство которых было заморожено в период кризиса. Их открытие в силу масштабности проектов и только восстанавливающегося спроса со стороны ритейлеров было перенесено на вторую половину 2010 года.

Всего на 2010 год заявлено  порядка 20-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,3 млн кв.м (GLA - чуть менее 650 тыс.кв.м). На сегодняшний день достаточно трудно точно сказать, какие именно объекты выйдут на московский рынок до конца 2010 года, но можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода не меньше 500 тыс. кв.м GLA. Во втором полугодии 2010 года можно прогнозировать инерционный прирост торговых площадей, так как в последние несколько лет наблюдаются тенденции неравномерного ввода площадей в течение года  и его активизации к концу года.

Спрос

Оборот розничной торговли напрямую отражает потребительскую активность, которая, в свою очередь, оказывает непосредственное влияние на интерес ритейлеров к торговым площадям.

Как показывает исследование аналитического департамента компании "НДВ-Недвижимость", по итогам первых шести месяцев 2010 года розничный товарооборот вырос на 3,4%. В то время как реальные располагаемые денежные доходы выросли за полугодие на 4,8%. Учитывая, что в докризисный период темпы роста оборота розничной торговли всегда несколько превышали темпы роста доходов, можно констатировать, что сейчас мы наблюдаем период реабилитации. Потребительские настроения и стремление людей сэкономить, несмотря на стабильный рост доходов, являются последствием кризиса.

Перемены на рынке торговой недвижимости ощутимы, однако рост оборота розничной торговли еще далек от докризисного уровня. Поэтому темпы роста спроса на торговые площади со стороны ритейлеров скованы темпами роста потребительской активности.

До II квартале 2010 года кроме столичных торговых центров федеральные игроки стали активно интересоваться региональными рынками. Однако Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития основных ритейлеров.

В основном торговые сети отдают предпочтение успешно функционирующим торговым центрам с удачным расположением и продуманной концепцией. Это объясняется желанием операторов снизить риски и затраты.

Новые проекты зачастую испытывают сложности с заполнением, так как сроки ввода строящихся объектов зачастую переносятся; при открытии торговые центры, как правило, заполнены наполовину; необходимы дополнительные затраты времени и средств на отделочные работы. Кроме этого спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства.

Наиболее востребованным форматом торгового помещения на сегодняшний день по-прежнему являются площади размером 100 - 200 кв.м в торговой галере. Существенную роль на структуру спроса оказывает факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении доходности на прежнем уровне.

Также стоит отметить, что московский рынок все больше привлекает мировые сетевые компании (Uniqlo, Burger King, Thomas Sabo, Uterque, Steve Madden). Ряд крупных международных ритейлеров (Diesel, Levi's, Guess) уже анонсировал свои планы по возвращению на столичный рынок. В общей структуре спроса увеличилась доля помещений 400 - 1000 кв.м (до 8%). Также более востребованными становятся крупные помещения более 1000 кв.м.

И все же, несмотря на некоторое оживление на рынке, существующий уровень спроса не способен покрыть огромный объем предложения после выхода на рынок масштабных комплексов, запланированных на 2010 год.

Еще одним показателем спроса является уровень вакантных площадей. С одной стороны, растущий спрос способствует увеличению заполняемости торговых центров, с другой - большой объем ввода и тенденция вывода на рынок недозаполненных объектов увеличивают долю свободных площадей на рынке.

По итогам II квартала 2010 года доля вакантных площадей несколько возросла по сравнению с I кварталом (до 10,5%). Отчасти этому способствовало открытие ТРЦ "Вегас" с большим объемом незаполненных площадей в торговой галерее.

По-прежнему на рынке существует большая дифференциация объектов.  Торговые центры с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией, подтвержденной высокой посещаемостью в процессе функционирования, заполнены на 100%. В невостребованных объектах доля свободных помещений достигает 30-40%.

На уменьшение доли вакантных площадей в неудачно расположенных объектах и центрах со слабой концепцией можно рассчитывать только после поглощения более качественного предложения.

Ценовая ситуация

На рынке сохраняется дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки сохранились на уровне докризисного периода, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачное расположение, в которых снижение ставок при сдаче в аренду пустующих помещений достигает  50 - 80%.

В центрах, испытывающих проблемы с заполнением, применяются различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, арендные каникулы, минимальный размер страхового депозита, компенсация отделки.

Уже в начале 2010 года стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды на площади в торговых центрах Москвы, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту.

Уровень арендных ставок во II квартале 2010 года был в целом стабилен. По некоторым объектам отмечался рост 3 - 10%. Фиксированная часть при схеме "процент с оборота" возросла, многие арендаторы оговаривают с арендодателем максимально возможную ставку аренды. Однако стоит отметить, что на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.

Если говорить о прогнозе на вторую половину 2010 года, то стоит отметить, что предпосылок к существенному увеличению или снижению ставок аренды нет: активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов, а снижению будет препятствовать активная экспансия и спрос со стороны развивающихся международных и федеральных ритейлеров.

Мы предполагаем незначительное повышение коммерческих условий в качественных концептуальных торговых объектах в среднем на 8% по итогам 2010 года. На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012-2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости - последствие того, что в 2009 году девелоперы практически не заявляли новые проекты.

^{* Качественный торговый центр - по определению компании "НДВ Недвижимость" - это объект коммерческой недвижимости с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 1 500 кв.м., на территории которого представлен универсальный ассортимент товаров и услуг.}

^{**  Рынок торговой недвижимости Москвы включает в себя качественные торговые центры, расположенные на территории Москвы, а также масштабные объекты, находящиеся в пределах 10 км от МКАД, основной целевой аудиторией которых являются жители Москвы.}

^{***   GBA - Gross Building Area - общая площадь.}