Ю. Кайнова: "США первыми вошли в кризис, и логично предположить, что они первыми оттуда и выйдут"
Ведущий эксперт Century 21 Beverlywood Realty Юлия Кайнова ответила на вопросы "РБК-Недвижимости" и рассказала о таком далеком, большом и привлекательном для россиян рынке недвижимости, как США.
- Юлия, какие районы США и типы жилой недвижимости пользуются наибольшим спросом у российских покупателей? Что они чаще покупают - апартаменты в новых "курортных" комплексах или частные дома на вторичном рынке? В каком ценовом диапазоне совершается большинство сделок?
- У российских клиентов в фаворитах спроса находятся штаты Флорида (Майами, Орландо), Калифорния (Лос-Анджелес и пригороды), Нью-Йорк (Манхэттен и районы около него).
Самый популярный тип недвижимости для покупки россиянами - это апартаменты в кондоминиумах, то есть комплексы с полной инфраструктурой. Однако многие предпочитают частные дома, виллы. Причем нередки случаи, когда первой покупкой в США являются именно апартаменты, затем они продаются, и покупается дом. Цены очень зависят от штата. Флорида - типичный диапазон от 100 тыс. долл. (квартира в кондоминиуме на юге Орландо, рядом с Disney World - здесь очень хорошая круглогодичная аренда) до 250 тыс. долл. (дом с тремя спальнями там же). Если речь идет о Майами, то здесь 150-200 тыс. долл. за квартирку в кондоминиуме в обычном районе, а если брать хороший район - то 200-300 тыс. долл. Нью-Йорк - от 500 тыс. долл. (квартира рядом с Хайд-парком) до 900 тыс. долл. (за 700 тыс. долл. можно найти квартиру с 1-2 спальнями на Манхэттене). Калифорния - от 400 тыс. долл. (квартира в элитном кондоминиуме с полной инфраструктурой в престижном районе) до 1,2 млн долл.
- Как изменился спрос со стороны россиян с начала финансового кризиса? Вырос или упал, и почему?
- Россияне стали проявлять больше интереса к недвижимости США, особенно в последний год. Ранее это в основном были бизнесмены, так или иначе связанные с США по роду своей деятельности, будущие эмигранты и родители, определяющие своих детей в учебные заведения. Теперь часто можно встретить россиян, для которых целью покупки недвижимости в США является исключительно отдых и развлечения в совокупности с выгодным инвестированием. Эта категория клиентов не ставит своей целью последующую эмиграцию. Кроме того, повышенный интерес среди россиян, впрочем, как и граждан других государств Европы и Азии, связан с тем, что именно США первыми вошли в кризис, ощутили его на себе в полной мере, и логично предположить, что они же первыми оттуда и выйдут. Следует также отметить, что именно в США владелец недвижимого имущества, пусть даже и иностранец, защищен как собственник более, чем в любой другой стране мира.
В период кризиса большинство инвесторов готовы урезать свои амбиции по поводу доходности инвестиций и стремятся минимизировать риски вложений, обращая внимание на те развитые страны, которые ощутили на себе влияние кризиса в полной мере, имеют потенциал к восстановлению и дальнейшему росту, а также крепкую законодательную базу в сфере прав собственности для иностранцев. Именно поэтому сейчас все забыли о развивающихся странах и новых неизведанных рынках и рассматривают США в качестве идеальной площадки для инвестирования в недвижимость.
- Расскажите, пожалуйста, о ценовой динамике и объеме сделок за последние два года (в целом по рынку). В последнее время в некоторых оценках жилищного рынка США появились нотки осторожного оптимизма. С чем это связано? Можно ли строить позитивные прогнозы на росте количества продаж, если цены продолжают снижаться?
- Статистика свидетельствует о том, что, к примеру, рынок недвижимости Лос-Анджелеса поднялся за последние 3 месяца на 2,5%. В целом по США начиная с 2007 года рынок очень сильно падал, поэтому сейчас цены как в 2004 году - до начала бурного роста. Цикличность, но: в 1977 году дом с тремя спальнями около 300 кв. м с участком в среднестатистическом районе Лос-Анджелеса стоил 60 тыс. долл., в 2004-м - 600 тыс. долл., в 2007-м - 900 тыс. долл., в 2009-м - 600 тыс. долл. Это колоссальный рост для развитой страны с устойчивой экономикой (не развивающаяся страна) - за 30 лет прирост в 10 раз!
Последние 4-5 лет проценты по кредитам были очень низкие, и это соответственно стимулировало продажи - бурный рост до 2007 года!
- Удачный ли сейчас момент для вхождения в американский рынок, или лучше подождать "второго дна"?
- "Второе дно" придет не позднее 2010 года, когда истечет константный срок (мораторный, то есть когда процентная ставка не меняется - обычно это максимум 5 лет, банк дает это как бонус своему клиенту при выдаче кредита, по истечении этого срока ставка начинает плавать) последнего взятого кредита по плавающей процентной ставке на максимальной цене рынка недвижимости. "Последним кредитом" считается кредит, взятый в 2006 году, и именно он получается самым дорогим, поскольку с 2007 года рынок начал свою коррекцию в сторону снижения. Однако никто не знает, сколько таких кредитов на максимуме было выдано, а самое главное - какое количество их владельцев не сможет справиться со своей ситуацией по выплате кредита (так как существуют возможности спасения ситуации - например, перекредитование в другом банке, где предлагается более низкий годовой процент выплат по кредиту, и многие используют эту возможность, чтобы не терять свои дома). Однако во время "второго дна" ситуация на рынке становится максимально прозрачной и понятной, а в ожидании оживления продавцы становятся менее податливыми на уступки и сложными в переговорах. Кроме того, ведь никто не может сказать, сколько хороших, именно интересных ликвидных предложений останется на рынке к моменту "второго дна". Кто эти "счастливчики" - обладатели самых дорогих кредитов? Что за объекты будут выставлены на рынок? Ведь велика вероятность того, что брали максимальные кредиты не самые прозорливые американцы, соответственно, это могут быть в основной массе не самые лучшие районы...
Золотое правило инвестора: "покупай на минимуме - продавай на максимуме", но эти крайние точки невозможно угадать наверняка. Поэтому лучше не дожидаться "второго дна", так как рынок упал не просто достаточно, а наиболее приближенно к возможному минимуму. Для подстраховки своих рисков сейчас есть возможность провести грамотные переговоры с продавцом и купить недвижимость с еще более глубоким дисконтом (который и компенсирует инвестору то самое "второе дно", если оно будет), например, заплатив наличными в короткий срок.
- Рубль упал относительно доллара гораздо больше, чем подешевела американская недвижимость. Правомерно ли в этих условиях говорить, что для россиян покупать недвижимость в США стало выгодно в результате кризиса?
- Вопрос понятен, но сразу возникает встречный: много ли россиян - потенциальных инвесторов и просто покупателей зарубежной недвижимости хранят свои сбережения в рублях? Ведь вопрос инвестиций - это вопрос сохранения и приумножения уже имеющихся денежных средств.
- Верно ли, что подавляющее большинство российских покупателей, в отличие от самих американцев, приобретают жилье "на свои" (без ипотечных кредитов)? Можно ли сегодня, внося всю сумму сразу, рассчитывать на какие-то преференции? Или общее снижение спроса уже встроено в цены, а продавцу все равно, кто ему платит - покупатель или банк?
- Да, верно. Хотя многие россияне оценили прелести иностранных ипотечных программ и также не упускают возможность воспользоваться этим механизмом, кто-то уже имел опыт на европейском рынке недвижимости, кому-то друзья рассказали о своих смехотворных по российским меркам выплатам по кредиту за рубежом. Ведь западные ипотечные ставки несравнимы с российскими. Однако большинство сделок по США пока все еще идет по программе all cash (только наличные). Продавцу не все равно, кто ему платит: банк или покупатель, так как для продавцов сейчас важны сроки закрытия сделок и получения наличных на руки, а в случае, когда сделка идет по пути ипотечного кредитования покупателя, эти сроки существенно затягиваются. Поэтому, естественно, продавцы готовы идти на дополнительные скидки, чтобы как можно быстрее закончить продажу.
- Можно ли всерьез говорить о том, что иностранные покупатели оказывают какое-то влияние на американский рынок? Возможно, такое влияние существует в каких-то отдельных районах и сегментах недвижимости? Кто является локомотивом спроса среди иностранцев? Как изменилась доля россиян за последние годы? Что мешает "русской экспансии" - интерес властей к источникам доходов, визовая непредсказуемость или что-то еще?
- Действительно, оказывают, но это влияние носит адресный характер. То есть его ощущают на себе только отдельные регионы, такие как Нью-Йорк, Майами, Орландо, Лос-Анджелес, Гавайи, где постоянно присутствует большой процент иностранных инвесторов. Локомотивом спроса нельзя назвать ни одну нацию, так как США сами по себе - большое многонациональное государство, соответственно, многие иностранцы чувствуют себя здесь как дома, с удовольствием инвестируют, и сложно выделить кого-то. Например, европейские страны имеют четко выраженный национальный характер, близость менталитета с теми или иными странами, соответственно и иностранцев, покупающих недвижимость, всегда больше из тех стран, представители которых чувствуют себя наиболее свободно в выбранной стране постоянного отдыха (отсутствие языкового барьера, близость культур, вероисповедание). Но прелесть Америки и есть в ее многообразии. Единственное, что можно отметить, - это географическое расположение самых крупных иностранных общин на территории США, представители которых владеют большим количеством объектов недвижимости в том или ином регионе. Но в целом по стране невозможно назвать превалирующих иностранцев. Кто покупает активно? Европейцы, японцы, корейцы, китайцы, русские, канадцы, австралийцы - это и есть почти весь мир...
Беседовал Игнат Бушухин