Жилье будет строить некому

Полгода с начала финансового кризиса на российском рынке отбросили национальный проект "Доступное жилье" на несколько лет назад. Объем работ в строительстве в январе-апреле 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года снизился на 18,4%. Таковы официальные данные Росстата.

Неблагоприятная экономическая конъюнктура, по логике вещей, должна была заставить пересмотреть планы проекта «Доступное жилье». Тем не менее, официально задачу никто не скорректировал. По-прежнему, планируется, в частности, к 2010 году увеличить объём ввода нового жилья до 80 млн. кв. м. Но в нынешней ситуации, говорят строители, это нереально. Так, Виктор Забелин, президент Российского союза строителей, открыто заявил, что "...мы не можем выполнять национальный проект, и тем более начать строить по одному квадратному метру на жителя России в год к 2020 году".

Среди основных причин предсказуемого срыва нацпроекта эксперты называют отсутствие финансирования. Банки и в лучшие, "нефтяные" годы относили рынок недвижимости к одному из самых рискованных в плане инвестиций. Сейчас же, несмотря на все призывы направлять деньги в реальный сектор, банкиры предпочитают судиться со строителями за старые долги, чем давать им новые кредиты. Так, в конце мая суд взыскал с "Главстроя" миллиард рублей в пользу Номос-банка. Кроме того, в начале февраля московский арбитраж удовлетворил иск Альфа-банка о взыскании долга с компании в размере 510,8 миллиона рублей и наложил арест на счета "Главмосстроя". В апреле суд взыскал с ГК "ПИК" задолженность в размере 2,7 миллиарда рублей в пользу ВТБ. В свою очередь, "ПИК" подала встречный иск к ВТБ об изменении условий по кредиту.

Рост числа взаимных исков порождает рост числа слухов о переделе рынка недвижимости. А как говорят экономисты, науке не известны случаи, когда с приходом собственника падали бы отпускные цены на производимую компанией продукцию. Скорее, речь может идти об обратной закономерности.

Как бы то ни было, пока строители судятся с банкирами, стройка стоит. Многие компании, успешно работавшие при растущей нефти, замораживают свои проекты. Тех, кто за полгода кризиса так или иначе пересмотрел свою деятельность в сфере недвижимости, можно разделить на две основные группы. К первой относятся инвестиционные компании, для которых строительство не является основным бизнесом, соответственно, при экономическом форс-мажоре руководители принимают вполне обоснованное решение свернуть дело, сосредоточившись на приоритетных сферах.

Ко второй группе относятся компании, работавшие на строительном рынке как профессиональные управленческие структуры - без собственной производственной базы они брали кредиты, нанимали подрядчиков, строили дома и продавали в них квартиры. В настоящий момент они оказались, по сути, заложниками у банков.

Кто же остался на стройке (или останется по окончанию всех финансовых катаклизмов)? Рынок недвижимости при всех его особенностях, при всем влиянии человеческого и политического факторов подчиняется общим экономическим законам. А они таковы, что на любом рынке кризис лучше переживают так называемые предприятия полного цикла.

Применительно к строительной отрасли это означает, что выживут компании, имеющие развитую собственную производственную базу, крупный земельный банк и гарантированный рынок сбыта.

Начнем с земли

По различным схемам (легальным и не очень) большинство девелоперов в свое время озаботились приобретением земельных участков (в основном, сельскохозяйственного назначения). Теперь приходится ломать голову над тем, что с ними делать.

В настоящее время инвестиционная привлекательность земель снижается, поскольку никто на них ничего не строит. Однако по российскому законодательству, чтобы не потерять сельхозугодия, их необходимо начать использовать в течение трех лет с момента покупки. А поскольку строительство сейчас сложно назвать выгодным бизнесом, ряд девелоперских компаний, которые владеют крупными земельными участками в Московской области, начали разрабатывать проекты в сфере сельского хозяйства.

Усиливает тренд то обстоятельство, что под освоение сельхозземель можно получить дешевые кредиты в Россельхозбанке. По данным экспертов, посевные планы есть у корпорации "Знак", компании Coalco и др. Если тенденция сохранится, то в конце кризиса мы увидим ряд девелоперов в роли знатных земледельцев и животноводов.

Производство

Что касается производственной базы строительных компаний, то здесь все более-менее понятно: восстановление рынка начнется с домостроительных комбинатов, цементных, машиностроительных, деревообрабатывающих заводов. Упрощая тезис, можно сказать так: нет в девелоперском хозяйстве ДСК - шансы выжить в неблагоприятной экономической ситуации значительно снижаются.

Между тем, на стройрынке осталось немного игроков, которые не только сохранили производственную базу, но и продолжают инвестировать в нее средства. Так, компания "Интеко" продолжает реконструкцию ростовского комбината крупнопанельного домостроения. Только в первый этап реконструкции "Интеко" вложила 1,5 млрд руб. Группа ЛСР в мае завершила поставку на свой "Завод ЖБИ-6" немецкого оборудования для производства вертикальных элементов зданий. Теперь предприятие предложит рынку полную линейку современных железобетонных изделий, необходимых для комплектования объектов панельного домостроения. На предприятии ГК "СУ-155" "Стройиндустрия" в Одинцово осуществлен запуск новой линии по производству плит перекрытий для домов муниципальных серий И-155ММ и И-155МК.

Перечисленные компании успели скорректировать свою стратегию в первые месяцы кризиса, и перейти на новые условия хозяйствования.

Покупатели

Теперь о третьем критерии жизнеспособности строительной компании - рынке сбыта. С ним сейчас хуже всего. С начала кризиса большинство потенциальных покупателей либо отложили планы на приобретение недвижимости до лучших времен, либо поверили в популистские сказки про то, что рынок рухнет, и квартиры можно будет брать по бросовой цене. Прошло полгода, цены, действительно, слегка скорректировались в сторону покупателя, но вернуть его на рынок в массовом количестве пока не удалось.

Количество прямых продаж у строительных и риэлторских компаний по-прежнему катастрофически мало. В этой ситуации роль главного покупателя выполняет государство в лице различных министерств, ведомств и территориальных образований. Одно Минобороны РФ до конца 2010 года собирается построить или приобрести около 50 тыс. квартир для военнослужащих. Понятно, что для строителей контракты с подобными структурами - основной источник дохода на кризисный период.

Для государства также необходимо понимать реальные возможности компаний для партнерства. Собственно, результатом такого понимания и стал известный список системообразующих предприятий, куда кроме вышеперечисленных строителей вошли ГК "ПИК" и "Главстрой".

Вначале, когда список был опубликован, все решили, что в нем находятся компании, которым помогут живыми деньгами. Однако на практике все оказалось не так просто. Часть предполагаемых денег зависло в банках, часть - в чиновничьих бумагах, а потом матпомощь, по сути, была признана неэффективной мерой.

Сейчас господдержка приобрела более продуктивную форму - это возможность получить крупный заказ на строительство. За примерами далеко ходить не надо - та же "ДСК-1" уже стала стратегическим партнером Минобороны - она строит жилье для военных в Подмосковной Балашихе. А благодаря "СУ-155" столичные власти в 2009 году смогут передать военному ведомству около 8000 квартир, которые компания строит в Москве и регионах.

Что касается простых покупателей, то чтобы вернуть их на рынок жилья, ждать нечего - необходимо предпринимать соответствующие меры. Главное здесь - облегчить доступ людей к кредитным ресурсам. Но пока банкиры лишь говорят о необходимости снижать ставки по ипотеке, строители уже делают шаги навстречу потребителям. Такие компании, как "Мосстройреконструкция", "МГСН", "М-Индустрия", ГК "ПИК", ГК "СУ-155", "Интеко" и пр. - разработали схемы длительной рассрочки платежей - от года до десяти-пятнадцати лет, что значительно снижает ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. По сути, игроки рынка частично выполняют функцию банков, которые временно вышли из ипотеки.

Даже собственно ипотечное кредитование в условиях кризиса инициируют не банки, а опять-таки строители. Та же "СУ-155" при поддержке местных администраций запустила в ряде регионов программу по льготному ипотечному кредитованию покупателей. В принципе, инициатива строителей понятна - именно они, а не банки, нуждаются в рынке сбыта, им его и приходится реанимировать.

Что в сухом остатке?

Вывод напрашивается очевидный. Кризис выкосит до 80% игроков рынка, как уже предрекали многие эксперты. Кризис не коснется строительных компаний полного цикла, ориентированных на создание механизмов, позволяющих приобрести жилье населению. Подобная бизнес-схема - гарантия того, что в сложно рыночной ситуации компании не только переживут кризис, но и укрепят свои позиции на рынке.