Итоги бизнес-встречи "Know-how, или почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?!"

26 марта Московский бизнес-клуб совместно с УК ИТКОЛ провели бизнес-встречу в формате «круглого стола» на тему "Know-how, или почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?!". Бизнес-встреча собрала более 120 участников: топ-менеджмент компаний-игроков рынка коммерческой недвижимости, представители банковского сообщества, собственников помещений, частных инвесторы, ведущих консультантов и мн.др.

Предметом встречи стала коммерческая недвижимость, на которой, по мнению экспертов, наиболее ярко отразился кризис. Баннеры на офисных зданиях со словами "Аренда", "Продажа" и перетяжки, предлагающие существенные дисконты, буквально заполонили Москву.

Многолетняя ситуация, сложившаяся на рынке коммерческой недвижимости, изменилась за считанные месяцы. Сегодня на рынке складывается уникальная ситуация. С одной стороны кризис заставляет многих собственников продавать свои объекты с большими скидками, с другой стороны инвесторы, заинтересованные в покупке таких объектов, ждут момента, когда цены опустятся максимально, т.е. рынок достигнет своего дна.  Лучшие эксперты  и ведущие компании рынка коммерческой недвижимости выразили мнение, что такой момент приближается, и представили  данные своих последних исследований и свежую информацию по состоянию рынка.

Открыл встречу Денис Колокольников, Генеральный директор, Russian research Group (RRG). Денис назвал современный рынок коммерческой недвижимости - рынком покупателя, отметив, что в среднем объем предложения вырос более чем в 3.5. раза, а арендная ставка упала на 45%.

 Сегодня сложно дать точную оценку стоимости недвижимости, поэтому на рынке стал популярен термин - "наиболее вероятная рыночная стоимость объекта".

В качестве интересных активов для инвестирования были названы - street retail, особняки в центре Москвы, объекты со стабильными арендаторами и оборотом, дисстресс-активы.

Предметом дискуссии стали залоговые активы банков, стоимость которых упала в разы в период кризиса и сегодня уже не может покрыть даже сумму самого долга. Таких активов у банков, по мнению участников, накопилось много, но пока банки не спешат  выставлять их на рынок. Массовый выброс таких активов может спровоцировать вторую волну кризиса и снижения стоимости объектов.

   Ольга Архангельская, Руководитель отдела консультаций по недвижимости ERNST & YOUNG уверенна, что такая ситуация маловероятна, так как банки незаинтересованны в реализации залогов по просроченным кредитам. Выход - рестуктаризация задолжности.

По словам Евгения Семенова, Директора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank за последние несколько месяцев в Москве публично не было заключено ни одной сделки по стоимости более чем $50-70 млн. Для сравнения всего год назад стоимость аналогичных сделок была в 3-4 раза выше.

На вопрос: Достиг ли своего дна рынок коммерческой недвижимости? Большинство участников "круглого стола" сошлись во мнении, что рынок  действительно достиг своего дна и сегодня инвесторам надо торопиться покупать, так как условия реализации и предлагаемый дисконт становятся менее интересными, чем в начале года. Продавцы занимают выжидательную позицию, ожидая стабилизации рынка.

Георгий Дзагуров, Генеральный директор, Penny Lane Realty отметил, что многие объекты покупать надо было еще вчера, и они уже прошли свое "дно".

Сейчас на рынок коммерческой недвижимости активно вышли средние и  мелкие инвесторы, для которых порог входа в бизнес стал "по карману". Тогда как крупные - направляют свои финансовые ресурсы в освоение и повышение доходности уже приобретенных объектов.

 Коммерческая недвижимость стала источником дохода и для  непрофессионалов, которые готовы инвестировать от 1 млн. до $5 млн. Для частных инвесторов недвижимость - это лучший способ сохранения капитала и его увеличения.

 Кризис - это благоприятная возможность для получения дохода от недвижимости. О том, как этого добиться, рассказали представители компании "Иткол"- крупнейшей столичной управляющей компании. В группу компаний Иткол входит строительная, управляющая, риэлтерская компания. В собственности и в управлении у компании находится почти 1 млн. кв. м. коммерческой недвижимости. От реализации своих проектов в 2009 году "Иткол" планирует получить не менее 50% годовых.

Представители компании "Иткол" сделали предложение частным инвесторам и тем, кто хочет инвестировать 1 - 10 млн. долларов в сектор коммерческой недвижимости. Такие суммы не позволяют участвовать в реализации крупных проектов, приносящих высокий доход.

Партнерство, которое объединит инвесторов, позволит аккумулировать капиталы и достичь высокой доходности для каждого участника с наименьшими рисками. 

Такое  объединение компания "Иткол" видит  в формате ЗПИФа. Именно фонд обеспечит оптимальный налоговый режим, высокую прибыльность и надежность.

Фонд под названием "Столичные инвестиции" презентовал Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК "Иткол". "ПИФ недвижимости предполагает высокую степень доверия между партнерами. Люди скинулись и купили недвижимость. Все, что заработали, разделили между пайщиками", - отметил Михаил Кудрявцев.

Так как учреждение ЗПИФа - это дебют компании, размер фонда будет относительно небольшой всего 500 млн. рублей. Из них  100 млн. рублей - это собственные деньги компании, 400 млн. компания планирует привлечь. Цена "входного билета" - 20 млн. рублей, однако Михаил Кудрявцев подчеркнул, "что хотел бы свести количество партнеров к минимуму, поэтому предпочтение будет отдаваться тем, кто способен внести не менее $1 млн".

Средства фонда планируется вложить в коммерческую недвижимость класса "В" и "С". "Сегодня наиболее перспективны инвестиции в офисные здания нижнего сегмента под аренду, которые можно дешево купить и так же дешево сдать. Мы знаем, что, потратив на ремонт по 180$ за квадратный метр, потом легко сдадим помещение за $370 в месяц за квадратный метр", считает Михаил Кудрявцев.

Бизнес-встречу продолжил гала-ужин в историческом ресторане "Савой", где участники общались, дегустировали вино и наслаждались живой музыкой.