Как уберечь себя от загородного недостроя

Упал спрос на городскую недвижимость, но еще хуже обстоят дела с загородным жильем. Оно и в докризисное время носило "вторичный" характер. Коттеджем обзаводились в основном те, у кого городские жилищные проблемы были уже решены. Сегодня загородная недвижимость и вовсе потеряла статус необходимой - потенциальные покупатели не спешат вкладывать в нее средства. Причин тому несколько: средства отложены на другие нужды или до лучших времен, нет уверенности в безопасности финансовых вложений в загородное жилье. Покупатель боится стать владельцем недостроя. Многим застройщикам уже пришлось заморозить строительство своих поселков. В основном пока это относится к объектам, которые находятся на начальной стадии строительства. Однако и с поселками на стадии высокой готовности тоже могут возникнуть сложности.

Некоторые девелоперы - владельцы больших участков земли развернули строительство огромных проектов, дома в которых сдаются очередями. Поэтому есть большие шансы купить дом, который сдается в первой очереди, и жить в условиях стройплощадки, пока девелопер не найдет средства на завершение последующего строительства. Под вопросом остается и возведение некачественных, плохо продуманных проектов - они вряд ли смогут найти в ближайшее время своих покупателей, у которых сегодня появился достаточно обширный выбор хороших предложений.

Заручиться от покупки недостроенного объекта на сто процентов сегодня сложно, однако снизить риск покупки замороженного строительства все-таки возможно. Если раньше большое значение имело имя застройщика и его репутация, сегодня следует обращать внимание и на то, насколько большая долговая нагрузка у девелопера и относиться очень настороженно к тем, кто ведет строительство объектов в основном за заемные средства.

В первую очередь покупатель должен обращать внимание на степень готовности объекта. Лучше, чтобы она была не ниже 75%. Важна также активность на строительной площадке. Если на стройке тишина, а менеджеры по продажам уверяют вас, что у компании все в порядке, - скорее всего, они лукавят. Но даже если строительство поселка ведется, а стройка "завалена" стройматериалами, не забудьте проверить у застройщика необходимую документацию. И не стоит забывать, что единственная защищенная законом и надежная схема приобретения первичного объекта - договор, заключенный в рамках ФЗ № 214. Слишком большие скидки на объекты недвижимости тоже должны вас насторожить: девелоперу, у которого дела идут хорошо, не имеет смысл делать большие дисконты.

Многие эксперты рынка считают наиболее защищенным сегментом загородного жилья качественные объекты экономкласса. Такого жилья на рынке не так много и оно всегда востребовано, а значит, ликвидно. Однако плюсы "эконома" могут работать только в случае удовлетворения вышеперечисленных требований к строительству и документации.

Попробуем проанализировать надежность инвестирования в строительство с точки зрения поставленных условий нескольких поселков-таунхаусов. Поселок таунхаусов "Маленькая Шотландия" (застройщик "Инком Девелопмент") располагается в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Работы, несмотря на суровое зимнее время, идут, однако большого скопления строительных материалов на территории поселка не наблюдается. Солидный дисконт на таунхаусы предложен не был. Более того, менеджер, присутствующий на объекте, сообщил, что с Нового года цены на таунхаусы в их поселке, вопреки общим тенденциям на снижение, выросли, а скидки предоставляются традиционные - к примеру, 4% при полной оплате квартиры.

В общем, поселок оставляет положительное впечатление, однако смущает пока пустующее большое поле, на котором застройщику еще придется возвести некоторое количество домов. Так что полноценно жить в этом поселке жители, скорее всего, смогут еще не скоро. Что касается инфраструктуры, то на территории "Маленькой Шотландии" не заявлено ни детского сада, ни школы. Жителям придется пользоваться благами ближайшего населенного пункта.

ЖК "Мечта" (застройщик ООО "Векград") располагается на огромной территории, состоящей из четырех участков земли общей площадью 260 га в 23 км от Москвы. Проект включает в себя не только таунхаусы, но и 3-4-этажные дома, а также коттеджи для более обеспеченных граждан. Инфраструктура планируется обширная - несколько садов, школ, медучреждение и многое другое. Однако работающих строителей на площадке увидеть не удалось: как объяснила менеджер, сопровождавшая нас по стройке, они в отпуске. Так что в поселке царит тишина, но офис продаж функционирует, и, судя по всему, в сданных домах уже производится какой-то ремонт. Однако ни одного построенного учреждения инфраструктуры мы не увидели - скорее всего людям, купившим жилье в первой очереди, придется подождать полного окончания строительства, а до этого времени пользоваться инфраструктурой соседних населенных пунктов. И стоит заметить: для того чтобы застроить 260 га, нужно иметь либо очень большую подушку ликвидности, либо заемные средства и большой покупательский интерес.

"Ивакино-Покровское" (застройщик ООО "Ивастрой") - небольшой поселок таунхаусов, находящийся в Химкинском районе. Возведен более чем на 80%, в поселке активно ведутся строительные работы, завезены строительные материалы. Дома продаются в соответствии с 214 ФЗ. Опасности купить недострой практически не возникает. Однако смущает нагромождение домов на достаточно небольшой территории. "Городское" расположение домов "окна в окна", к сожалению, застройщик преодолеть не смог.

Как мы видим, во всех поселках есть плюсы и минусы. Поэтому, если вы решили в столь неоднозначное время приобрести себе загородное жилье, будьте предельно внимательны. Не стесняйтесь проверять документацию и задавать вопросы, а перед заключением договора не ленитесь неоднократно посещать выбранный вами поселок и отслеживать продвижение строительства и наличие затяжных "каникул" у рабочих.