Квадратный метр в Москве не может стоить дешевле 70 тыс. рублей

В декабре в средствах массовой информации появилось несколько публикаций с громкими заголовками, например: "В 2009 году недвижимость может упасть в стоимости на 60%", "Столичная недвижимость продолжит дешеветь" и т.п. Информационным поводом для подобных статей послужили опубликованные в СМИ аналитические отчеты уважаемых банков, утверждающих, что в 2009 году недвижимость просто обязана упасть в цене. Различается только прогнозируемая вилка падения. Так, по прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка, долларовые цены на жилье в Москве к концу 2009 года упадут на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% на вторичном, пишет "Коммерсантъ". А в отчете Unicredit Aton, который цитирует газета "Ведомости", говорится, что для оживления рынка необходимо снижение цен на 25-50%. Эта информация весьма активно подхватывается многими СМИ, перепечатывается, зачастую с опусканием многих деталей и подробностей, например, таких, что снижение до 50-60 % прогнозируется аналитиками именно в долларовом эквиваленте, или, что данные одного из этих прогнозов о снижении цен приводятся в отношении IV квартала 2009 года к III кварталу 2008 года. В итоге, и без того тяжелая ситуация на рынке недвижимости, в которой в той или иной степени оказались, безусловно, все его участники, как продавцы, так и покупатели, осложнилась еще и массовой истерией, вызванной обилием противоречивой, и, зачастую, недостоверной информации. Нередко можно встретить сейчас в прессе и интернете высказывания различных аналитиков, а также людей, себя таковыми считающих, и просто "сопереживающих" о том, что недвижимость в Москве должна стоить 30-40 тыс. рублей за квадратный метр. Что ж, на первый взгляд, это очень привлекательная цена, ведь все мы, даже те, кто работает в сфере инвестиций, строительства и девелопмента, являемся также и потребителями, и с большим удовольствием приобрели бы себе жилье в Москве, при условии, конечно, если за такие деньги оно будет современным, комфортным, качественным, а главное- надежным, то есть, если говорить о новостройке- попросту достроенным вовремя и сданным в эксплуатацию, а если говорить о "вторичке" - юридически чистым. Возможно ли такое приобретение сегодня или в ближайшем будущем?

Продавцы, которые сегодня столкнулись со значительным снижением спроса, уже снижают цены, и это факт, который следует признать. Коррекция цен идет неравномерно, и зависит от многих факторов. Теоретически, на вторичном рынке "дна" нет, поскольку нет себестоимости как таковой. Продавец, нуждающийся в деньгах, может выставить на продажу квартиру по любой цене, вплоть до оценочной стоимости БТИ. Все зависит от того, насколько сильно нужны в данный момент продавцу деньги, и как пользуется спросом его недвижимость. Последнее является ключевым моментом, так как все понимают, что спрос как таковой на жилье в Москве, да и вообще в России, никуда не девается, более того, растет. Сегодняшнее снижение покупательской активности на рынке неминуемо отзовется накопленным отложенным спросом в будущем, и как следствие - цены снова будут расти. За любым спадом обязательно следует подъем, это закон экономики. Надо отметить, что, безусловно, нас ожидает коррекция цен по конкретным типам жилья, так как в недалеком прошлом при активно растущем рынке многие объекты были переоценены. Например, дома псевдо-бизнес-класса, неликвидная неудачно спроектированная или не там построенная «элитка», а также низкокачественное "панельное" жилье в старом жилом фонде, которое по определению не может стоить по 7 тыс. $ за кв.м.

Несколько другая ситуация на первичном рынке жилья. Здесь ценообразование связано не только и не столько со спросом, но и с себестоимостью строительства, которая складывается из многих факторов. А чтобы не быть голословными, мы готовы показать это в цифрах на конкретном примере одного из своих строящихся объектов.

ЖК "Лазаревское" возводится в Южном Бутове ЮЗАО г.Москвы, вблизи станции метро "Бунинская аллея" и представляет собой комплекс из 4 монолитных многоэтажных домов комфорт-класса с подземным гаражом-стоянкой и детским садом на 95 мест. Один из корпусов комплекса будет передан Федеральной Службе Охраны РФ для решения жилищного вопроса сотрудников службы. Очевидно, что участие в проекте государственной структуры является серьезным аргументом в пользу успешного окончания строительства. Однако, здесь не лишне будет объяснить уважаемому читателю, что строительство объектов муниципального, государственного назначения ( таких как школа, детский сад или, к примеру, спортивный комплекс) и безвозмездная последующая передача их городу, является также дополнительной финансовой нагрузкой девелопера, которая не может не отразиться на конечной цене реализуемого коммерческого жилья.

На сегодняшний день квартиры в ЖК "Лазаревское" продаются по цене от 80 000 до 100 000 рублей за кв.м., в зависимости от этажа и метража. Мы предлагаем покупателям квартиры по указанным ценам при условии 100% предоплаты, фактически уже произведя коррекцию цен примерно на 20% вниз по отношению к III кварталу этого года. Может ли эта цена опуститься еще на 20, 30 и даже 60 %, как утверждают в некоторых источниках?

Расчет себестоимости

Текущая себестоимость проекта на сегодняшний день составляет порядка 70 000 рублей за 1 кв.м. Мы не зря говорим «текущая», так как окончательная цифра может быть определена только по завершению всего строительства и подведению всех финансовых итогов. А до той поры на величину этой цифры может повлиять ряд, как прогнозируемых, так и не очень событий, таких как инфляция, повышение цен поставщиками услуг- монополистами, например, энергетиками, и многое другое.

Из чего складывается эта цифра? Ведь многие думают, что себестоимость строительства - это только работа и материалы, и что она не превышает 25 рублей за м.кв. Давайте считать вместе:

Стоимость работ по строительству объекта составляет порядка 65% всей себестоимости. Повторимся, что данные являются примерными и приводятся по одному из конкретных объектов комфорт-класса. В жилых комплексах выше уровнем ( бизнес, элит), эта цифра еще больше. В классе эконом -несколько ниже.

Работы по строительству объекта в расчете на 1 кв.м жилья состоят из:

Проектирование и согласование -от 3% ( 2100 руб)

Инженерная подготовка строительства, в т.ч. плата за подключение электричества - от 5 до 10% ( от 3500 руб.)

Управленческие расходы по проекту -приблизительно 2% (1400 руб.)

Строительно-монтажные работы и материалы - не менее 50% ( 35 000 руб.)

Кроме того на себестоимость "ложатся" и другие, весьма значительные, расходы, такие как:

Стоимость земельного участка и доля города в том или ином виде: около 30% ( 21 000 рублей). *

По различным инвестконтрактам этот процент может значительно варьироваться, достигая порой до 50% себестоимости строительства.

Расходы на рекламу и административные расходы ( такие как зарплата сотрудников, аренда офиса и др.): около 5% ( 3500 руб.)

Финансовые расходы по проекту ( % по кредитам, так как объект строится с участием как собственных, так и привлеченных средств): около 5% ( 3500 руб.)*

Эта сумма существенно зависит от величины и срока кредита, а также от % ставок, которые, как известно, сегодня выросли. В связи с этим , необходимо понимать, что чем больше необходимость в заемных средствах, тем дороже получается проект.

Разумеется, у разных компаний по различным объектам ситуация с распределением расходов может существенно отличаться. Однако, достаточно уверенно можно сказать, что в ближайшем обозримом будущем вряд ли подешевеет стоимость московской земли, или существенно (в разы) снизится стоимость СМР. А значит, стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть менее 70 тысяч рублей, и чем выше уровень объекта- тем выше эта цифра. Все, что ниже ее - уже за гранью себестоимости, а ведь любой девелопер, осуществляя свою работу, в конечном итоге планирует получить еще и прибыль, необходимую для роста и развития компании. К тому же налогооблагаемую, благодаря чему впоследствии у города есть возможность приобретать социальное жилье для нуждающихся и осуществлять многие другие социальные программы. И покупатель, который рассчитывает приобрести московскую новостройку по существенно сниженным ценам, должен серьезно оценивать свои риски и очень взвешенно подходить к приобретению такого жилья. Ведь все мы знаем про бесплатный сыр, и, погнавшись за дешевизной, можно остаться ни с чем.