Загородное жилье в условиях кризиса
Еще несколько месяцев назад, осознав, что кризис ликвидности все-таки настигнет и рынок недвижимости, многие эксперты утверждали, что один из наименее подверженных кризисному влиянию сегментов – экономкласс. О том, подтвердились ли эти прогнозы, и о том, как сегодня складывается ситуация в сегменте экономкласса загородного жилья, мы поговорили с ведущими игроками рынка.
"Экономкласс меньше всего подвержен влиянию кризиса, так как он изначально был менее переоценен, чем остальные сегменты недвижимости", – считает Алексей Громаковский, председатель совета директоров RDGroup.
По мнению Геннадия Теряева, директора департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, спрос на недвижимость экономкласса в условиях кризиса увеличивается. "Сравнительно недорогие домовладения продаются лучше остальных", – отмечает он.
Кризис отразился на всех секторах недвижимости, хотя и в разной степени. "Каждый сегмент по-своему отреагировал на тяжелую ситуацию в экономике", – говорит Иван Богатов, генеральный директор Urban Group. По его мнению, все сектора недвижимости объединяют схожие проблемы: исчезла возможность ипотечного кредитования, большинство застройщиков не смогло получить очередные кредиты на развитие и строительство своих проектов, потенциальные покупатели опасаются тратить деньги, предпочитая сохранять некую "финансовую подушку безопасности". "На рынке это выражается, прежде всего, в падении продаж, – поясняет эксперт. – Еще год назад девелоперы могли рассчитывать на поступление значительных средств от покупателей на ранних этапах проекта. Клиенты, привлеченные низкой ценой, раскупали 25–30% площадей на стадии начала строительства. Сегодня таких продаж просто нет. Покупатель не верит в способность застройщиков привлечь финансирование, достроить и сдать объект в эксплуатацию". По словам Алексея Громаковского, сегодня спросом пользуются в основном полностью или максимально готовые к проживанию дома в организованных поселках, стоимостью до 5 млн рублей. "В поселках, находящихся на ранних стадиях строительства, продаж практически нет", – отмечает он. Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Брокеридж", утверждает, что сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается минимальная активность. "Из недорогих объектов совершаются покупки мелких недорогих участков (5–15 соток за 100–350 тыс. долларов), недорогих дач и коттеджей в общем ценовом диапазоне до 300–650 тыс. долларов. Но в любом случае таких сделок немного", – говорит она.
Одной из главных тенденций на рынке загородного жилья экономкласса эксперты выделяют дальнейшее сокращение предложения. По мнению Алексея Громаковского, все объекты на начальной стадии обречены на заморозку и долгострой. "Не имея достаточно средств на вход в новые проекты и развитие ранее приобретенных участков, девелоперы сосредотачиваются на тех проектах, которые уже вышли в строительную фазу, в которых уже начались продажи. Все остальные проекты откладываются "до лучших времен", то есть до той поры, когда разрешится ситуация с банковским финансированием", – отмечает Иван Богатов. Геннадий Теряев придерживается более оптимистичной точки зрения. По его мнению, несмотря на то что рынок новых проектов должен уменьшиться, проекты эконом класса в данный момент наиболее актуальны для покупателя, поэтому их доля среди новых проектов должна вырасти. "2009 год должен стать годом экономкласса, а влияние кризиса будет способствовать смещению спроса на рынке загородной недвижимости в этот сегмент", – уверен эксперт RODEX Group.
Однако, по прогнозам некоторых специалистов, ввод новых объектов в такой сложной экономической ситуации может сказаться на их качестве. "Думаю, что практическая остановка рынка на длительное время подтолкнет девелоперов к заполнению его дешевым загородным товаром (дачи и жилье), что, естественно, отразится на характеристиках данного товара (снижение качества и инфраструктурного наполнения, уменьшение площадей и использование дешевых материалов, снижение налоговых нагрузок и норм прибыли проектов, а также сроков реализации проектов и пр.)", – говорит Жанна Щербакова.
Что касается стоимости жилья, то, по данным Геннадия Теряева, падения цен в сегменте экономкласса не наблюдается. Но, некоторые эксперты все-таки прогнозируют коррекцию и здесь. По мнению Ивана Богатова, общая тенденция снижения цен затронет и жилье экономкласса. "Однако качественные проекты, по цене близкие к себестоимости, будут оставаться привлекательными для покупателей", – считает он.
По мнению экспертов, после нормализации экономики платежеспособный покупательский спрос восстановится раньше, чем застройщики смогут вывести на рынок новые проекты, что спровоцирует новый рост цен. Однако даже по самым оптимистическим прогнозам, ждать возрождения рынка недвижимости раньше 2010–2011 года не приходится.
Ольга Петрова