Рынок недвижимости совершенно непрозрачен

Паевые фонды недвижимости получают все большее распространение. В последний год почти все управляющие компании начали формирование ПИФов недвижимости. Причем некоторые из них даже начали снижать сумму входа. До сих пор она составляла около 300 тыс. долл. Недавно одна из управляющих компаний объявила о снижении суммы входа до 15 тыс. долл. Об инвестициях в паевые фонды недвижимости корреспонденту RBC daily Елене Тофанюк рассказывает заместитель генерального директора управляющей компании «УРАЛСИБ» Наталья Плугарь.

- В последнее время паевые фонды недвижимости в последнее время получили бурное развитие. С чем, на Ваш взгляд, это связано?

- Вообще рынок паевых фондов развивается сейчас очень бурно. Раньше управление паевыми фондами было привилегированной частью бизнеса, которым занимались несколько управляющих компаний. Но сейчас ситуация в экономике стабилизировалась, а банковская ставка стала снижаться, и у людей появился интерес к паевым фондам. А поскольку есть спрос, то появляется и предложение. Пока не было спроса, никто не создавал паевых фондов: зачем их регистрировать, если невозможно продать паи. Свое влияние оказала и пенсионная реформа, в ходе которой управляющим компаниям пришлось рассказывать о себе. А рассказывать им, кроме как о паевых фондах, было не о чем. О доверительном управлении они не могут говорить, поскольку там существует коммерческая тайна. Когда эта информация появилась, люди поняли, что такое ПИФы. Также, безусловно, оказало влияние законодательство, появившееся в конце 2001 г. До этого момента сам факт наличия паев как ценной бумаги ставился под сомнение юристами, поскольку не было закона, который бы подтверждал, что это ценная бумага. Теперь это все есть. В 2002 г. появилась возможность создавать ПИФы недвижимости. Это совершенно новая деятельность, не знакомая инвестиционным компаниям, которые работают на рынке ценных бумаг.

- Она серьезно отличается?

- Кардинально. Рынок ценных бумаг, на котором работают управляющие компании, нам хорошо известен. Мы знаем, как на нем работать, как обходить риски. Рынок недвижимости для управляющих компаний – новый рынок, на котором нельзя применить те же самые приемы, которые существуют на рынке ценных бумаг.

- Этот рынок еще и достаточно закрытый, он отличается тем, что там не предоставляют достоверной информации. Как Вы с этим уживаетесь?

- Да. На рынке ценных бумаг эмитенты обязаны раскрывать информацию, на рынке недвижимости никто ни о чем не обязан рассказывать. Это, с одной стороны, создает для компаний сложности в управлении такими фондами. А с другой стороны, даст положительный эффект для рынка в целом, потому что управляющие компании заинтересованы в раскрытии информации о рынке недвижимости для привлечения инвесторов. Управляющую компанию всегда можно проверить, она обязана раскрывать информацию о своей инвестиционной деятельности. В этом заключается основной интерес, который пока не очень проявился, для участия в этих фондах физических лиц, у которых ранее не было возможности вкладывать деньги в строительство. Конечно, можно было купить квартиру самому, подождать, пока она вырастет в цене, и потом продавать. Но при этом человек шел на огромные юридические риски, связанные и с чистотой сделки, и с порядочностью риэлторской компании. ПИФы недвижимости предоставляют возможность просто вложить деньги в этот рынок, не связываясь с юридическими проблемами. На самом деле к нам давно поступают предложения от клиентов, которые хотели бы участвовать в инвестировании строительства через паевые фонды. Это действительно хороший вид инвестиций, однако проблема именно в закрытости рынка. Причем рынок закрыт не только в плане информации, но и в плане вхождения в него.

- Что Вы имеете в виду?

- Возможности для инвестиций на этом рынке очень ограничены, особенно это касается тех регионов, где строительный бизнес хорошо развит, в первую очередь Москвы и Санкт-Петербурга. В таких регионах существует сложившаяся система строительства, инвестиций, риэлторского бизнеса. Компании, составляющие эту цепочку, не хотят уступать свои рынки. Например, в одной строительной компании, с которой мы вели переговоры об инвестировании, нам сказали «зачем нам такие проблемы, как крупный инвестор – паевой фонд. Он же нас будет проверять и контролировать, да еще требовать исполнения условий контракта».

- Но если строительным компаниям это не интересно, то куда же вкладывать деньги пайщиков?

- Я просто говорю о том, что строителям проще иметь дело с физическими лицами. Дольщика всегда можно уговорить подождать, а с крупным коллективным инвестором очень сложно договориться. Тем не менее паевые фонды пытаются развиваться, хотя пока в довольно узких рамках. Мы участвуем только в тех проектах, в которые нас пускают.

- А как же сейчас решается эта проблема? На уровне конкретных договоренностей с застройщиками?

- Да. Ведя переговоры с застройщиками, мы пытаемся заинтересовать их в нашем участии, потому что понимаем, что в противном случае просто не сможем договориться: если паевой фонд просто войдет в проект в качестве инвестора, для строителя это головная боль. В других регионах, кстати, проще. Там нужны инвестиции, там нет рынка жилья, инвесторы не знают, как им входить в это строительство.

- Какие дополнительные риски возникают в таких фондах по сравнению с обычными ПИФами?

- Основной риск – это риск неоконченного строительства. Он может быть двух видов. В первом случае строитель не добирает инвестиций (это может возникнуть, если паевой фонд инвестирует не всю сумму, а только ее часть) и не может завершить стройку. Во втором случае, если фонд полностью финансирует проект, может оказаться, что строительная компания не выполняет работы и по своей вине не заканчивает строительство. Конечно, есть и юридические риски, но они должны проверяться в самом начале путем проведения очень тщательной экспертизы всех документов.

- Насколько я понимаю, первые фонды возникали для инвестирования в коммерческие объекты (офисы, торговые центры)...

- Мне сейчас трудно об этом сказать. Первой управляющей компанией, сформировавшей паевой фонд недвижимости, была «Конкордия – эссет менеджмент». Ее первый фонд, насколько я помню, приобрел земельные участки за городом и начал строить на них дома.

- Распространена точка зрения, что инвестирование в коммерческую недвижимость менее рискованно, чем в жилую. Это так?

- Это зависит от того, о каких рисках идет речь. Юридические риски абсолютно одинаковы. Но в коммерческой недвижимости, действительно, меньше рисков падения стоимости. Цены на жилье в крупных регионах перегреты, и мы не знаем, как они себя поведут в дальнейшем. В этом сегменте очень многое зависит от действий властей и других внешних факторов. В коммерческой недвижимости меньше волатильность, она не так зависит от внешних факторов. Кроме того, инвестиции в коммерческую недвижимость более прибыльны, поскольку она сама по себе дороже. Но зато и строиться дольше. То есть в результате отдача от вложений в коммерческую недвижимость будет больше, но позже. Продать квартиру проще, чем сдать в аренду дорогие офисные помещения.

- Как Вы думаете, могут ли паевые фонды недвижимости со временем (когда рынок станет более цивилизованным) стать одним из основных инструментов финансирования этого рынка?

- Я не думаю, что они смогут стать одним из основных инструментов. Но, безусловно, наряду с другими инструментами он будет существовать, поскольку это наиболее цивилизованная форма привлечения инвестиций частных лиц и небольших компаний, которые хотели бы часть своих средств вкладывать в строительный бизнес. К тому же, в этих фондах недвижимости я вижу инструмент управления, например, муниципальной недвижимостью. Также они могут стать, при условии внесения определенных изменений в законодательство, инструментом приобретения жилья. Сейчас есть одна проблема: из паевых фондов нельзя выйти имуществом, только деньгами. Если изменить это положение хотя бы для одного специального вида фондов, то можно было бы создавать такие фонды для строительства одного дома или квартала.

- Это получается ЖСК?

- Да. Но совершенно другой формы. Потому что, во-первых, не возникает дополнительных налоговых проблем. Во-вторых, не надо бояться, что этот кооператив куда-то денется с твоими деньгами. Скажите, кто контролирует кооперативы?

- Никто.

- Абсолютно никто. Они могут сегодня собрать деньги, а завтра их никто не найдет. Основным же преимуществом паевого фонда являются гарантии. На кого и куда можно пожаловаться в кооперативе? А при инвестировании в недвижимость через управляющую компанию, работающую много лет, существует уверенность в сохранности средств, основанная на том, что если управляющая компания сделает что-то не так, то она лишится лицензии и потеряет весь бизнес. Например, у нас сейчас в управлении пять паевых фондов. Если мы что-нибудь нарушим по одному, самому маленькому, то мы потеряем все пять. Более того, руководство компании не сможет в течение трех лет работать в этом бизнесе.

- А пайщик, выходя из закрытого ПИФа, какие налоги платит?

- Пайщик платит так же, как в обычных ПИФах. Он купил за рубль, продал за два. С полученного рубля дохода заплатил 13%.

- А кто покупает паи фондов недвижимости?

- Такую информацию управляющие компании раскрывать не имеют права.

- Хорошо. Давайте сформулируем вопрос по-другому. Кому может быть интересна покупка паев фондов?

- Она может быть интересна любым лицам. Мы для себя открыли, что очень много физических лиц интересуется такими фондами, и их совершенно не смущает сумма входа.

- А почему столь велика сумма входа в фондах недвижимости?

- Потому что в таких фондах есть общее собрание и если будет много физических лиц, то станет трудно принимать решение. Это очень сложно чисто технически.

- «Конкордия-эссет менеджмент» объявила о том, что она снижает сумму входа в фондах недвижимости до 15 тыс. долл. Как можно это оценить?

- Очевидно, они рассчитывают на среднего инвестора.

- А если более общо посмотреть на этот процесс? Им нужны деньги, потому что они нашли больше инвестконтрактов?

- Нет, я думаю, они просто хотят привлечь частных лиц. По всей видимости, нет крупного инвестора, который бы сразу вошел, чтобы потом можно было продавать паи на вторичном рынке, и они пытаются привлечь пайщиков с рынка.

- То есть это не глобальная тенденция, а частный случай?

- Паевой фонд недвижимости – закрытый фонд. Его специфика такова, что мы должны сформировать его именно в той сумме, в которой задумали, и ни рублем меньше или больше. При этом, хотя нам по закону и позволено, но мы не можем формировать фонд в сумме 2,5 млн руб. просто потому, что на эти деньги мы ничего не построим. А чтобы увеличить сумму, нам придется созывать общее собрание, вносить изменения в правила, снова размещать паи. Причем эти бумаги снова должны разместиться именно в установленном размере. Поэтому наилучший вариант – когда есть какая-то крупная компания, которая готова финансировать формирование фонда, после чего бумаги поступают во вторичное обращение. Вообще, я считаю, что будущее за вторичным обращением. Придет время, когда паи фондов недвижимости будут обращаться так же, как паи обычных фондов.