Власти помогут рынку недвижимости упасть

Представители столичного строительного комплекса заявили в четверг на открытии выставки «Недвижимость – 2004» о том, что рост цен на московском рынке продолжится, несмотря на ряд объективных факторов, в частности на проблемы с банковским кредитованием, а также на те меры, которые намеревается предпринять правительство Москвы для сдерживания их роста. Впрочем, предложенные правительством меры вряд ли будут столь же эффективны для сдерживания роста рынка, как нежелание банков кредитовать строительство. Последнее, похоже, уже привело к тому, что, по некоторым данным, цены на московском рынке недвижимости снизились на 0,5%.

«Цены на недвижимость в Москве, как бы мы ни старались, будут расти», – сказал первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. При этом Юрий Росляк признал, что на рынке в настоящее время наблюдается стагнация, однако объяснил это сезонными причинами. «Мы считаем, что нынешняя стагнация является сезонным спадом продаж, и у нас есть основания полагать, что в скором времени рынок восстановится на майских уровнях», – заявил он. К сожалению, данная точка зрения не пользуется поддержкой экспертов. Так, руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко сказал RBC Daily, что стагнация вызвана отнюдь не сезонными факторами. «Классическое летнее снижение рынка мы наблюдали летом 2002 г., – утверждает он. – Тогда падение уровня продаж началось в конце мая – начале июня и уже к августу объемы рынка восстановились. Соответственно, к концу августа 2002 г. на рынке уже наблюдался рост. Сейчас же август уже прошел, сентябрь также подходит к концу, а никакого оживления рынка мы не наблюдаем. Объяснять эту тенденцию сезонным снижением уже неприлично». По мнению Олега Репченко, стагнация цен на рынке жилья вызвана «усталостью» рынка. «Экономически обоснованный рост для московского рынка недвижимости составляет 15-20% в год, – считает он. – Но рынок рос в последние годы на 30-40%. Сначала фактором роста стало бегство от доллара, потом ажиотажный спрос по принципу «Купить сейчас, пока не стало дороже», а также рост доли так называемых инвестиционных покупателей. В итоге рынок обогнал сам себя. При нормальном развитии событий сегодняшних уровней рынок недвижимости должен был достигнуть через год. Поэтому сейчас рост цен и остановился».

На стагнирующем рынке сразу же проявилась масса проблем, в первую очередь связанных с финансированием строительства. В частности, банки стали более осторожно подходить к кредитованию строительных организаций, а также к инвестированию в стройки, что вызвало кризис ликвидности у строительных компаний. «Сейчас взаимоотношения между банками и строителями не очень хорошие», – сообщил RBC Daily вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. Впрочем, г-н Сучков полагает, что в этих проблемах виноваты сами строители, которые в погоне за налоговой оптимизацией создали такие структуры, которые банки кредитовать не хотят. «Даже крупные строительные компании сейчас представляют собой не единое юридическое лицо, а ряд ассоциированных членов, – говорит он. – Банку сложно кредитовать ассоциированную компанию, поскольку она не является абсолютно прозрачной». Г-н Сучков подчеркнул, что он понимает интересы строителей при создании подобных структур, однако считает, что участникам строительного рынка необходимо всерьез заняться структурой своих компаний, если они надеются на серьезные банковские кредиты. По мнению Олега Репченко, потеря интереса банков к строительной отрасли объясняется именно стагнирующим рынком. «Когда рынок растет, банки, финансируя строительство, рассчитывают на дополнительную прибыль за счет роста цен, – утверждает Олег Репченко. – Сейчас, когда рынок встал и, более того, появилась вероятность снижения цен, для банков увеличились риски. Они, естественно, пересмотрели свое отношение к строительным проектам».

По мнению г-на Репченко, эта ситуация может привести к возникновению проблем у целого ряда строительных компаний, в основном некрупных. «У крупных компаний, поддерживающихся правительством Москвы, вряд ли будут какие-либо проблемы, – считает он. – Скорее наоборот. Они выиграют от этого кризиса, потому что люди, видя, что мелкие застройщики испытывают трудности, предпочтут иметь дело с крупными компаниями. Мелкие же строительные компании могут столкнуться с невозможностью завершения строительства в срок, что вызовет социальную напряженность в обществе, а также отказ людей приобретать квартиры на первичном рынке». Впрочем, как показывает практика, у крупных застройщиков тоже возникают проблемы. Причем уже сейчас. С точки зрения Олега Репченко, сложившаяся ситуация рано или поздно разрешится, и рост цен на рынке возобновится. «К сожалению, сейчас трудно сказать, когда это произойдет, поскольку сложно оценить, насколько далеко рынок ушел вперед, – полагает он. – Если «перегретость» не слишком велика, то уже через полтора месяца рост цен может возобновиться. Однако если рынок серьезно перегрет, да еще и вдруг на этот фактор наложится замедление экономического роста, то можно ожидать некоего отката рынка назад. Правда, небольшого. Кстати, если бы стагнация наступила не этим летом, а следующим, последствия могли бы быть гораздо более серьезными».

Впрочем, если, по данным IRN.ru, на рынке происходит стагнация, то есть рост цен составляет 0%, то, по данным других экспертов, в сентябре уже произошло некоторое снижение цен – на 0,5%. Правительство Москвы при этом намеревается принимать меры для сдерживания роста цен. «Мы считаем, что цены должны расти, но не так быстро, как в прошлом году, – сказал RBC Daily председатель комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по нормативной базе земельных отношений Иван Новицкий. – Поэтому мы будем стараться сдерживать рост цен посредством создания конкурентной среды на рынке недвижимости». Г-н Новицкий пояснил, что под созданием конкурентной среды имеется в виду проведение конкурсов и аукционов на право застройки.

Елена Тофанюк