Рынок недвижимости пытается себя поднять

Участники рынка недвижимости начали игру на повышение, пользуясь приближающимся сроком вступления в силу закона о долевом строительстве. Напомним, закон вызвал серьезные волнения среди участников строительного рынка, которые начали активно лоббировать внесение поправок в этот документ. Закон сам по себе заставляет строителей отказаться от денег дольщиков и пользоваться банковскими кредитами в своем бизнесе. На основании этого строители заявили, что рынок не сможет дальше функционировать, что вызовет снижение предложения и рост цен. Аналитики между тем считают, что если колебания и будут, то локальные.

Напомним, закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья и должен вступить в силу 1 апреля. Этот закон наделяет граждан-дольщиков гораздо более широкими правами, чем было до сих пор, зато столь же серьезно ограничивает права застройщиков. Больше всего строителей беспокоит тот факт, что этот закон запрещает собирать деньги с дольщиков, не имея разрешения на строительство, то есть, по сути, заставляет строителей прибегать к помощи более дорогих банковских кредитов. Одновременно с этим закон вводит солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиком. Строительный рынок «прозевал» этот закон, причем в качестве оправданий его представители ссылаются на то, что закон принимался перед Новым годом, когда все уже отдыхали. Теперь рынок решил компенсировать «недосмотр» и извлечь хоть какую-то пользу из закона, начав игру на повышение.

Закон оказался очень кстати в условиях стагнации. Участники рынка тут же заявили, что принятие закона приведет к остановке большинства строек, которые ведутся с использованием схемы долевого строительства, что естественным образом вызовет рост цен. Так, глава компании Mirax Group Сергей Полонский не так давно заявил, что после вступления закона в силу в Москве остановится половина строек, причем львиная доля их падет жертвой требования о наличии разрешения на строительство. «Около 30% строящихся объектов в Москве не имеют разрешений, – говорит г-н Полонский. – При сокращении ввода новых площадей на 10% цены на жилье вырастут на 30%». Таким образом, если следовать логике г-на Полонского, вступление в силу закона должно привести просто к взрывному росту цен. Сходные прогнозы дает большинство участников рынка, что похоже на попытку разогреть рынок, пользуясь новым законом.

Аналитики, впрочем, считают, что эта попытка обречена на неудачу. «Этой зимой средние цены предложения в долларовом эквиваленте увеличились примерно на 3%, – сказал RBC daily генеральный директор компании «АРТ-Билдинг» Андрей Анохин. – Очевидно, цены пока не покрывают уровень инфляции, и в ближайшее время рост цен по-прежнему не будет полностью компенсировать ослабление доллара и рост издержек застройщиков, но очень вероятна игра вверх на пиаре вредности нового закона. По сути, шумиха для этого и создается. Хочется заметить, что данный шаг полностью безоснователен. Сложившаяся ситуация – последняя возможность перестроить бизнес под новые условия, когда «не все и не за любые деньги продается», ведь в первую очередь под ударом окажутся брокеры (риэлторы), разучившиеся продавать квартиры и заигравшиеся в спекулятивные операции».

Сходного мнения придерживается и аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитического подразделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник. «В конце декабря – начале января я сделал прогноз о возможном падении цен на рынке недвижимости на 15-20%, – сказал он RBC Daily. – Падение должно начаться с апреля. Сейчас, несмотря на наблюдаемый небольшой рост цен на недвижимость, я не вижу оснований для пересмотра прогноза. Игра на вредности нового закона, конечно, может привести к росту цен, но он не будет постоянным. Скорее всего, все ограничится неким локальным всплеском».

По мнению Геннадия Стерника, нынешнее равновесие на рынке установилось не благодаря расширению предложения, а в результате падения уровня платежеспособного спроса, поэтому снижение предложения не может оказать серьезного влияния на ценовую ситуацию. «Падение объемов предложения не будет большим хотя бы по той причине, что масса строек не попадает под действие этого закона – просто потому, что он не имеет обратной силы, – полагает г-н Стерник. – Сдвинуть ценовую ситуацию с мертвой точки может только приток капитала в страну или хотя бы уменьшение объемов его оттока. Однако этого пока не наблюдается». В компании «АРТ-Билдинг», напротив, считают, что оснований для падения цен нет, впрочем, как нет и оснований для их роста.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко между тем считает, что закон все же приведет к росту цен. «Рост возможен отнюдь не из-за увеличения издержек у строителей, – сказал он RBC daily. – Его может вызвать, во-первых, снижение рисков приобретения новостроек в результате действия закона. Но этот фактор будет действовать в среднесрочной перспективе. Во-вторых – сокращение объемов предложения. Но я не верю в то, что цены возрастут на 30-40%, скорее всего, рост ограничится 5-10% в месяц».

Вместе с тем многие участники рынка отмечают, что в скором времени на рынке строительства неизбежен некий передел, связанный с уходом с этого рынка наименее эффективных компаний. Так, Сергей Полонский считает, что из-за нового закона с рынка уйдет довольно большое количество небольших компаний, которые не смогут оптимизировать финансовые потоки в новых условиях. Андрей Анохин также ожидает передела рынка. «Кто эффективно работает, тому гипотетическое «ценовое потрясение» только поможет занять место, освобожденное компаниями, которым гарантии клиентам-дольщикам не позволят существовать», – уверен он.

Елена Тофанюк