Российские торговые джунгли

Прежде чем начать поиск земельного участка для строительства торгового центра, инвестору следует обратить внимание на инфраструктуру города. В ряде случаев региональный центр может быть еще не готов к новым форматам торговой недвижимости. Важно знать, кто из «сетей» присутствует на рынке, каковы потребительские расходы населения, их структура и т.д. Поиск площадки может проводиться либо в соответствии с уже готовой концепцией торгового центра, либо на этапе ее разработки. Во втором случае необходимо определиться с такими параметрами, как предполагаемый тип объекта, целевой рынок, ориентировочное количество и тип якорных арендаторов, предпочтительное место расположения. После этого можно приступать к поискам места для нового торгового объекта.

Площадь и место

Крупные девелоперские компании обычно имеют в своей структуре службы стратегического развития, которые, в частности, занимаются поиском площадок под строительство объектов и разработкой концепции девелопмента для уже имеющегося участка. Эти подразделения владеют соответствующими технологиями и методиками. Разных девелоперов привлекают разные участки. Крупные компании, имеющие высокую капитализацию и достаточный объем собственных или заемных оборотных средств, заинтересованы в больших площадках под масштабные проекты, нацеленные на долгую перспективу. Небольшие компании, соответственно, присматриваются к небольшим участкам с наилучшим месторасположением, которые могут обеспечить быструю окупаемость вложений с минимальной прибылью в будущем. «Площадь будущего ТЦ не так важна для крупного девелопера, который прежде всего оценивает сам проект и прибыль, которую он получит на выходе. Особенно это касается сетевых девелоперов. Не столь крупным компаниям необходимо заранее знать идею, площадь, концепцию ТЦ, чтобы решить финансовые вопросы еще на стадии приобретения площадки», — отмечает независимый эксперт Илья Ежов. Самый оптимальный вариант работы в регионах — ввод в действие ТЦ очередями. Например, «Мегакомплекс на Московском» в Самаре развивается именно по такому принципу. Это позволяет постепенно совершенствовать комплекс застройки. К тому же становление внутренней структуры предприятия также идет постепенно, что весьма полезно в условиях непредсказуемости регионального рынка.

«Чувство климата на региональном рынке играет определенную роль в выборе площади участка. Если есть возможности развития с вероятным получением дополнительной прибыли, тогда не нужно сомневаться и брать небольшую площадку. Наоборот, как правило, стимулирование спроса рождает еще большее предложение. В случае с торговыми центрами в большинстве регионов России это пока прописная истина для ведения бизнес-процесса», — отмечает Марк Афраймович, первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый квартал — Регион».

Ключевыми факторами, определяющими привлекательность земельного участка, являются близость к географическому и историческому центру города, близость к жилому фонду, транспортная и пешеходная доступность и т.д. Задача девелопера в этом случае — математический и ситуационный анализ всех учтенных факторов. В итоге весь анализ сводится к сложному уравнению. Используют также SWOT-анализ. Конечно, наибольшим спросом в регионах пользуются участки, в отношении которых возможности серьезно превышают потенциальные проблемы, связанные с их освоением. «Четкое понимание преимуществ будущего объекта торговли невозможно без скрупулезного анализа. Не может не радовать и то, что теперь его выполняют не только иностранные, но и российские компании, такие как ГК «Время» и другие известные девелоперы», — говорит Илья Ежов. Разумеется, наибольшим спросом в регионах пользуются участки, возможности которых перевешивают потенциальные проблемы, связанные с их освоением.

Местоположение участка для ТЦ — один из важных критериев, на который девелоперы обращают внимание при принятии решения об инвестировании. По мнению экспертов, города европейской части России делятся на два типа: «московский» и «волжский». Их главным отличительным признаком является географически обусловленное территориальное развитие. «Московские» равномерно расширяются от исторического центра и имеют форму, вписывающуюся в окружность. «Волжские» расположены вдоль реки и имеют две–три сквозных магистрали общегородского значения. Эти города «движутся» в одну или обе стороны вдоль реки. В каждом городе есть исторический центр («старый город»), который одновременно выполняет функции административного и коммерческого центра. Но если для «московского» типа он является еще и географическим центром, то к «волжскому» типу это утверждение применимо гораздо реже.

Покупатель в городах «московского» типа концентрируется по принципу близости к географическому центру. Поэтому с точки зрения девелоперов именно центральные районы города представляют наибольший интерес для строительства ТЦ, а окраины рассматриваются во вторую очередь. В городах «волжского» типа критичным является расположение на одной из 2–3 основных магистралей в пределах плотной жилой застройки. «Например, в Самаре цены на недвижимость в окраинном Промышленном районе близки к ценам объектов, расположенных в историческом центре. Это самый густонаселенный городской район, который считается наиболее благополучным с точки зрения экологии. Соответственно и расчет девелоперов на строительство ТЦ в этом районе будет удачнее. Отмечу, что подобная ситуация характерна для «волжских» городов», — говорит Илья Ежов.

Владелец площадки

Когда девелоперская компания пытается найти владельца земельного участка в регионах через риэлтеров, она может столкнуться с некомпетентностью специалистов, так как работа агентов по недвижимости в регионах сильно отличается от московских стандартов. Агент почти никогда не предоставляет начальную информацию об участке земли (местоположение, конфигурация, состояние грунтов и т.д.), хотя это необходимо. Непросто проходят переговоры и с непосредственным владельцем площадки. Неадекватная оценка участка со стороны местных бизнесменов очень затрудняет этот процесс. Независимо от региона практически любой частный владелец считает свой клочок земли «эксклюзивным» местом в городе, которое стоит больших денег. При этом большинство всерьез полагает, что эти деньги можно заработать. Собственников можно условно разделить на три категории. В первую попадают частные лица, получившие «голый» участок для его дальнейшей перепродажи. Видя какой-то интерес к их земле, они стараются «задрать» цену как можно выше, ожидая выгодной сделки. Как правило, такие владельцы ведут переговоры с несколькими девелоперами одновременно, надеясь на рост стоимости комплексного предложения.

Вторая категория — люди, которым участок достался после банкротства промышленного предприятия. Уже имея на своей земле здания или строения, они, как правило, думают о рыночной торговле. Вкладывая небольшие средства, они приспосабливают помещения для устройства крытого вещевого рынка. «Как ни странно, окупаемость таких проектов невероятно высока. Например, в Оренбурге площадка окупилась за 2,5 месяца. Далее прибыль соразмерна 1 млн. USD в год», — отмечает Иван Подкова, генеральный директор компании «Панфилов, Подкова и партнеры». Третья категория — владельцы, которые понимают преимущества масштабных современных проектов. Их отличает серьезный подход к организации ТЦ. Чаще всего такие владельцы первыми обращаются к профессиональным девелоперам. Если они хотят видеть на своей земле современный ТЦ, то, скорее всего, сами приедут в Москву, где найдут специалистов по организации торгового центра.

Нередки ситуации, когда приобретенный земельный участок оказывается непригодным для строительства по техническим характеристикам в связи с наличием подземных пустот, грунтовых вод или объектов инфраструктуры. Уберечь инвестора от приобретения «кота в мешке» может возложение на продавца обязанности по договору осуществить экологические, топографические, геодезические и иные подобные исследования земельного участка за свой счет и представить их результаты покупателю. «Строительство допускается только на землях определенных категорий, в связи с чем в ряде случаев может возникнуть необходимость перевода земель из одной категории в другую. Целесообразно возложить на продавца (арендодателя) также обязанность осуществить перевод земель из одной категории в другую, если это необходимо для целей строительства, так как процедуры перевода дорогостоящие и продолжительные по времени (их продолжительность зависит от категории земель, из которой планируется перевод). Данные условия следует согласовать в рамках заключаемых договоров», — добавила Марина Кононова, представитель компании Capital Legal Services International.

Местная власть

Практически любой крупный российский город имеет архитектурный план собственного развития. В этом документе, как правило, содержится информация о проектах, связанных с недвижимостью (в том числе и торговой) и сроках их реализации. Он постоянно дорабатывается и пополняется в ходе поступления новой информации о будущих объектах. «Можно смело сказать, что 50% объектов торговой недвижимости, которые присутствуют в этих «зарисовках» (по-другому их трудно назвать), никогда не найдут своего места на карте города. Они заведомо убыточны. Архитектурное решение, которое уже придумано, никак не связано с экономической частью многих проектов», — считает Иван Подкова.

Хорошо, когда администрация города или области не создает искусственных препятствий для деятельности девелоперов на своей территории. Однако пока таких «понятливых» чиновников немного. Часто в результате непоследовательного, непредсказуемого поведения представителей власти возникают серьезные проблемы. Девелопер, желающий получить площадку для строительства ТЦ, рассчитывает на встречу с главами администраций городов (регионов). Однако встретиться с «первыми лицами» далеко не так просто, как кажется, и никто из чиновников не даст никаких гарантий, что участок будет подобран подходящий. Как правило, фразой «это центр города и очень хорошие места» обещания и ограничиваются. Для девелопера желательно наличие хороших связей с верхушкой администрации города. Знание внутренней обстановки и «расклада сил» в органах власти региона часто оказывается определяющим для инвестора. Слишком велика цена возможной ошибки. Даже если компании удается выйти на уровень вице-мэра или вице-губернатора, это еще не означает, что вопрос закрыт. Зачастую окончательное решение принимает один человек.

Не секрет, что кое-где местные власти не допускают девелоперские компании или сетевых ритейлеров к работе в своем городе. Администрация может вмешаться в самом начале, когда компания только входит в регион. С момента получения разрешительной документации (письма) и до подписания договора аренды проходит от 2 до 6 месяцев. В этот период само постановление на право сбора разрешительной документации без объяснения причин может быть отменено. Тогда все документы, которые находятся на руках у девелопера, перестают иметь силу. Даже когда все обязательные платежи по сделке между инвестором и риэлтором, СЭС, архитектурным бюро, пожарной охраной уже оформлены, администрация может запретить покупку (аренду) площадки. «Конечно, если отношения с администрацией подкреплены чем-то более существенным, чем желание сотрудничать, то ничего неординарного произойти не может. Но есть так называемое время «затишья», когда уже принятые решения могут быть в одночасье заморожены. Это обычно происходит при смене городской администрации. В этот период никто не может гарантировать, что весь процесс не остановится в один прекрасный момент», — отмечает Иван Подкова. После подписания договора аренды власти уже не смогут помешать инвестору в реализации проекта.

Приобрести в собственность участок земли, который находится в распоряжении администрации города или области, не всегда возможно. Например, в Екатеринбурге 90% договоров подписано на правах аренды, а в Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске участки продаются. Для инвестора это не является серьезным препятствием для прихода в регион, но считаться с исторически сложившимися «неписаными правилами» некоторых регионов все же необходимо. Экзотические варианты, когда земля находится в федеральной собственности (а распоряжается ей, к примеру, Министерство обороны), девелопер рассматривает только если строительство на этом участке может принести очень высокие дивиденды. Органы власти, приняв решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду, обязаны разработать проект соответствующего договора купли-продажи или аренды и предложить его покупателю (арендатору). Поэтому в рамках практически каждого субъекта РФ и муниципального образования разработаны типовые договоры купли-продажи и аренды земельных участков.

Данные типовые договоры составлены на основе действующего законодательства и принципиальных различий не содержат. Однако их характерной особенностью является то, что их положения в первую очередь направлены на защиту интересов продавца. В связи с этим инвестору важно понимать, что данные типовые договоры не являются нормативно обязательными к заключению. С точки зрения гражданского законодательства, это проекты договоров, которые предлагаются продавцом (уполномоченным органом власти) покупателю (инвестору) и открыты для обсуждения и изменения диспозитивных условий. Инвестор вправе настаивать на изменении предложенных ему условий, если это допустимо в соответствии с законом. Более того, инвестор вправе разработать и предложить собственный проект договора. «Инвестор в рамках процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должен придерживаться порядка, предусмотренного федеральным законодательством, а не идти на поводу у региональных и местных органов власти, которые иногда делают не так, как правильно, а так, как привыкли. Нарушение положений федерального законодательства может привести, в том числе, к отмене решения о предоставлении земельного участка и иным негативным последствиям, связанным с признанием недействительной сделки по приобретению прав на землю», — сказала Марина Кононова.

Надо знать

«Прежде чем девелоперская компания примет окончательное решение о приходе в регион, ей необходимо собрать достаточную информацию о городе и возможностях продвижения там своего первоначального проекта», — считает Марк Афраймович. Порой получить доступ к объективной информации удается не сразу. Все сведения приходится неоднократно проверять и перепроверять. Усугубляет проблему нежелание государственных чиновников всех уровней, имеющих отношение к купле-продаже земли под строительство, содействовать бизнесменам. Часто инвестор вынужден идти на дополнительные расходы, а иногда и вовсе отказываться от строительства ТЦ. Даже если площадка правильной формы и подходящих размеров расположена в хорошем районе, это еще ничего не значит. Может оказаться, что к земельному участку не подведена электроэнергия или отсутствуют другие коммуникации. В результате при сравнительно небольших затратах на землю в себестоимость строительства приходится закладывать значительные суммы, которые не были запланированы инвестором изначально.

Иногда инвесторы открыто говорят о том, что подходящих участков в городе нет. Такие заявления обычно связаны с тем, что компания предъявляет жесткие требования к будущей стройплощадке. При реализации программы девелопмента сети однотипных объектов ситуация обостряется. Предложение адресовано сразу всем участникам рынка. А сделку заключает тот, кто даст за объект большую цену и проявит максимальную гибкость в преодолении собственных внутриорганизационных ограничений. На стадии резервирования участка возникают дополнительные финансовые трудности. Девелопер может зарезервировать площадку, договорившись с ее владельцем на определенный «взнос» (часто составляющий 10–20 тыс. USD). Однако при отказе от строительства получить деньги обратно бывает нелегко. Некоторые владельцы попросту не возвращают их.

При принятии решения о покупке или аренде участка большое значение имеют финансовые возможности инвестора. Несмотря на то, что региональный рынок «вздут», инвесторы чаще стараются приобрести участки под строительство ТЦ в собственность. Хотя имеет смысл сравнить размер арендной платы с суммой налоговых платежей. Если налог на землю превышает размер арендной платы за тот же участок, то его выгоднее арендовать. Если наоборот — лучше приобрести в собственность. Региональные площадки отличаются невероятным разбросом цен. Например, средняя стоимость 1 га земли по России — 1 млн. USD. Почти всегда, за редким исключением, эта цена ничем не обоснована. «На любые возражения столичных компаний ответ у региональных собственников один: «У вас в Москве все равно дороже». Все попытки выяснить причину столь высокой стоимости участка разбиваются о сакраментальную фразу — «а я так хочу». Это не преувеличение, так и происходит в действительности», — отмечает Иван Подкова. Многие владельцы ограничиваются постройкой одного ТЦ на обширной территории, а затем ждут, что инвесторы предложат им еще большие деньги для дальнейшей разработки площадки. Все уговоры столичных компаний по строительству 2-й, 3-й очереди не приводят ни к чему. Подобные «собаки на сене» в прямом смысле тормозят развитие ритейл-индустрии во многих регионах России. Множество региональных проектов уже давно разработано, но их баснословная стоимость и условия, которые ставят перед инвесторами, оказываются неподъемными не только для московских, но и для иностранных компаний.

«Чтобы не попасть впросак, необходимо с самого начала получить всю важную информацию о регионе и о месте строительства. Координировать поиск участка из Москвы через официальных лиц в каком-то регионе недостаточно. Если того требует ситуация, лучше вести поиск земли с картой города в руках. Эта, казалось бы, черновая работа принесет гораздо больше дивидендов, чем расчет на помощь риэлторов или местных властей», — считает Иван Подкова.

Возможность свободно распоряжаться денежными ресурсами играет важную роль в процессе поиска земли. Иногда «выскакивают» весьма интересные предложения. Если они действительно заслуживают внимания, то их очень быстро перекупают. К сожалению, большинство крупных девелоперских компаний в России «неповоротливы». Решение маркетологов о покупке площадки может растянуться на 2–3 недели. А на окончательное утверждение и согласование понадобится около полугода. Обоснованный риск, подкрепленный знанием местного рынка, — наиболее оптимальный подход для выбора и покупки региональной площадки. Очень важно быстро оценить качество и стоимость участка. Для анализа информации и принятия решения о покупке земли местному бизнесмену достаточно 2–3 дня, так что оперативность московских и иностранных компаний должна быть соответствующей. «Я уверен, что для первичной оценки объекта достаточно взаимодействия с местными службами, с помощью которых можно получить общую (максимально реальную) информацию о затратах на доработку земельного участка под строительство ТЦ», — считает независимый эксперт Олег Гвоздик.

Преимущества местных девелоперов перед московскими сегодня заключаются в известном в регионе имени, связях в кругу собственников и владельцев земельных участков, знании местного потребительского рынка. Московские компании могут войти на региональные рынки за счет пересмотра своей кадровой политики или путем поглощений. Количество столичных девелоперов, занятых торговой недвижимостью в регионах, можно пока пересчитать по пальцам. Однако хочется верить, что региональный рынок не будет чинить препятствий для девелоперских компаний.

Григорий Зубченко