Управляющие компании уходят на север
Как стало известно RBC daily, управляющая компания «Менеджмент-Центр» намерена запустить программу переселения граждан в России с использованием закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФ). Таким образом компания намерена получить доступ к сбережениям россиян, которые в свое время уехали на заработки, например, на север. «Менеджмент-Центр» подчеркивает, что данная программа не является дотационной или социальной, но ее участники смогут получить скидки за счет снижения рисков. Эксперты полагают, что у программы есть будущее, однако пока количество желающих участвовать в ней слишком мало.
Управляющая компания «Менеджмент-Центр» работает на рынке коллективных инвестиций с 1997 г., специализируясь на закрытых и интервальных ПИФах. На 30 сентября 2004 г. совокупная стоимость активов паевых инвестиционных фондов, находящихся под управлением компании, превысила 33 млрд руб. Председатель совета директоров «Менеджмент-Центра» Сергей Михайлов входит также в состав совета директоров «ЛУКОЙЛа». Первоначально компания специализировалась на интервальных паевых фондах, средства которых инвестировались в акции российских эмитентов. Впоследствии к ним были добавлены закрытые паевые фонды недвижимости. Сейчас компания рассматривает также возможность создания венчурных паевых фондов (фондов проектного финансирования). Как стало известно RBC Daily, в рамках развития направления ЗПИФов недвижимости «Менеджмент-Центр» намерен запустить долгосрочную программу, предназначенную для россиян, переселяющихся из районов севера, Западной Сибири и других.
Программа переселения еще не запущена, но, как сообщили RBC daily в компании, переговоры с партнером находятся «на финишной прямой». Схема, которую «Менеджмент-Центр» планирует использовать для обеспечения жильем переселенцев, выглядит следующим образом. Управляющая компания формирует паевой фонд недвижимости, куда привлекает средства граждан, которые и так копят на покупку жилья «на материке». Эти средства используются для финансирования строительства. Девелопмент, как сообщил RBC daily директор по развитию компании «Менеджмент-Центр» Роман Шемендюк, будет осуществляться из Москвы, но строительство вестись в регионах с привлечением местных подрядчиков. При этом компания не отрицает возможности привлечения также и региональных девелоперов, но только в том случае, если потребуется приобрести жилье в объекте, который почти готов к выходу на рынок.
В схеме также будут задействованы банки, которые станут выдавать желающим кредиты на приобретение этого жилья. «У нас будет один опорный банк, остальным мы также предложим присоединиться к этой схеме, – говорит Роман Шемендюк. – Используя консолидацию паевого фонда, девелопера, банка и страховщика, мы сможем предложить населению более выгодные условия приобретения недвижимости. За счет снижения рисков девелопер и банк смогут дать гражданам скидку. Так, участие паевого фонда в данной программе позволит девелоперу снизить риски реализации жилья. Риски банка снизятся за счет того, что он будет кредитовать в первую очередь сотрудников крупных компаний. Кроме того, за счет отказа от банковских кредитов на строительство и использования средств заказчика (паевого фонда) удастся снизить стоимость строительства». Также в компании утверждают, что, возможно, будет выделено риэлторское подразделение, которое станет заниматься сопровождением сделок.
В «Менеджмент-Центре» считают, что программа будет интересна людям, уже готовым к переезду из Западной Сибири или северных территорий, или тем, кто планирует в скором времени выйти на пенсию. Хотя с последней категорией, по словам г-на Шемендюка, возможны проблемы в силу того, что банки, мягко говоря, неохотно идут на выдачу кредитов людям предпенсионного возраста. Роман Шемендюк подчеркивает, что эта программа не является социальной и не предполагает каких-либо дотаций, а является полностью рыночным предложением. «Мы надеемся, что в случае успеха данной программы она будет востребована другими участниками рынка, как создающая условия для трудовой миграции населения, – говорит Роман Шемендюк. – Мы уверены, что рано или поздно в России сформируется трудовая мобильность населения, когда профессионалы будут переезжать к месту работы, а не искать работу по месту жительства». Пока потенциальный спрос «на переезд» оценивается в 3 млрд долл. Эта цифра получается в результате умножения средней стоимости квартиры (50 тыс. долл.) на количество людей, нуждающихся в переезде и планирующих это сделать (60 тыс. чел.). Роман Шемендюк считает эту оценку несколько завышенной. «Из этих 60 тыс. человек сейчас воспользоваться предложенной программой реально могут 7-10%, – говорит он. – Мы надеемся расширить их число до 15-20% за счет упрощения требований к заемщику. Но в любом случае, если за пять-десять лет мы сможем привлечь пятьсот миллионов – один миллиард долларов, я буду считать это крупным успехом».
Эксперты оценивают данное предложение в целом положительно, однако указывают, что компании вряд ли удастся добиться снижения стоимости жилья за счет использования паевого фонда в качестве источника финансирования. «Теоретически такая схема может работать, но вряд ли жилье будет стоить дешевле, – сказал RBC daily начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. – Все-таки дешевле долевого строительства пока ничего на рынке не существует. Но все же данная схема снижает риски нереализации для девелопера, создавая определенный уровень платежеспособного спроса». Кстати, созданием ипотечных схем предоставления жилья с использованием ПИФов недвижимости занимаются многие управляющие компании. В частности, некоторое время назад о намерении создать подобный фонд объявляла УК «УРАЛСИБ».
Елена Тофанюк