Как перепродать ваши права на “недострой”

Случилось так, что вы купили квартиру на стадии котлована, но цены на приобретенные метры давно выросли, и вам захотелось вернуть увеличенный капитал, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Решением проблемы может стать перепродажа ваших прав на “недострой”, что сделать не так сложно, если знаешь все тонкости этого процесса.

К кому пойти?

До 1 апреля 2005 года, дня вступления в силу федерального закона № 214 о долевом строительстве, на российском рынке недвижимости не было четких правил составления договоров соинвестирования. Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению. Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи.

Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е. перепродать свой договор. При этом помнить надо одно: действие закона распространяется только на договора участия в долевом строительстве, разрешение на которое было получено после его вступления в силу.

Так что же делать, если уже все документы подписаны и сложены в специальную папочку для важных бумаг, но вот планы несколько изменились, и ждать окончания строительства не только не хочется, но и нет времени? В этом случае лучшим выходом, как и в “стародавние времена”, будет обращение к профессионалам: либо к риэлтерским агентствам, либо к самому застройщику. Обычно стоимость подобной помощи со стороны риэлтера может достигать 5% от суммы сделки, поэтому многие предпочитают искать потенциальных покупателей самостоятельно. В таком случае разумнее всего обратиться к “рекламному рупору” — специализированной газете или журналу.

Иногда, если у вас есть достаточно весомые основания, перечень которых должен быть оговорен в договоре, можно написать заявление в адрес застройщика, с которым был заключен договор долевого участия, с просьбой его расторгнуть. По словам Надежды Цветковой, директора юридического департамента инвестиционностроительнойкомпании “Новая Площадь”, в таких случаях застройщик обычно выставляет на реализацию вашу квартиру, и после ее оплаты следующим покупателем денежные средства вам возвращаются. “Но в этой ситуации обязательно надо внимательно изучить содержание вашего договора, поскольку застройщик имеет право удержать штрафные санкции за требование расторжения договора без уважительных причин”, — пояснила г-жа Цветкова.

Когда можно переуступать права?

После вступления в силу наделавшего шума закона о долевом строительстве на рынке недвижимости ходят как договора соинвестирования, заключенные до этого знаменательного события, так в обозримом будущем могут появиться и новые, составленные по всем правилам.

Здесь надо учесть одну немаловажную деталь: для договоров старого и нового образца установлены разные сроки, когда по ним можно осуществлять переуступку прав, иначе сделка может быть признана недействительной. Поэтому, пытаясь либо приобрести, либо продать свое право на квариру в строящемся доме, надо знать, до какого момента возможно заключение подобной сделки. В случае если у вас на руках договор старого образца, договор уступки или передачи прав требования заключается как на стадии строительства объекта, так и в период между приемом объекта в эксплуатацию и подписанием сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Как рассказал Building Life Андрей Георгиев, партнер юридической компании “Георгиев и Партнеры”, по сложившейся практике с момента подписания сторонами — город/федеральная структура и инвестор — акта о результатах реализации инвестиционного проекта какие-либо последующие уступки до регистрации первичного права собственности на квартиру не допускаются.

Новый закон несколько меняет дело. Теперь, после того как дом был сдан в эксплуатацию, дотошная госкомиссия осмотрела все углы вашего будущего жилища, а местные власти подписали соответствующее постановление и до момента подписания акта реализации инвестиционного проекта (в этом документе указывается все то, что стороны должны были выполнить по инвестконтракту, а также то, что взаиморасчеты произведены и претензий не имеется), факт подписания договора уступки права с 01 апреля 2005 года является спорным. “Согласно ст. 11 Закона уступка допускается лишь до момента подписания сторонами передаточного акта (документа, в котором прописываются все права и обязанности сторон инвестиционного договора (контракта) и заключенного по окончании всех строительных работ — “Building Life”) или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, регистрирующий орган будет вправе считать недействительными уступки, совершенные в период с момента подписания упомянутого передаточного акта и до момента подписания сторонами инвестиционного акта о результатах реализации инвестиционного проекта”, — пояснил А. Георгиев.

Что надо знать?

Если же самостоятельные поиски не увенчались успехом, то тогда лучше больше не сопротивляться и обратиться либо к риэлтерам, которые предоставят вам полный перечень услуг по сопровождению сделки, либо напрямую к застройщику. Последнее особенно рекомендуется в случае, если вы еще не выплатили в полном объеме стоимость приобретенных кв. м, поскольку в такой ситуации на заключение договора переуступки требуется согласие застройщика. Подобное требование предъявляется в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора — в данном случае застройщика. “Поскольку клиент остается обязанным довнести соответствующие денежные средства, то можно переуступать лишь совокупность прав и обязанностей по договору, т.е. как минимум для переуступки его обязанностей потребуется согласие застройщика. В случаях, когда переуступаются только права, требование согласия кредитора (застройщика), по общему правилу, не требуется”, — отметил Андрей Георгиев.

Тем, кто состоит в законном браке, юристы настоятельно рекомендуют получить от своего драгоценного супруга письменное согласие как на сделку по отчуждению прав по договору, так и на сделку по приобретению прав. Подобный совет мотивирован последствиями, вытекающими из статей 34 и 35 Семейного кодекса РФ, в которых прописано, что все действия с совместной собственностью супругов осуществляются с их совместного согласия. Поскольку в ином случае вы рискуете столкнуться с разгневанной второй половиной, которая сможет обжаловать заключенную вами сделку в течение года с того момента, как супруг узнал или должен был узнать о совершенной без его согласия сделке. Что касается договоров нового образца, то согласие супругов будет необходимо удостоверять нотариально.

Еще одним “приятным” требованием, которое поможет избежать надувательств, является то, что в соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214 как договор об участии в долевом строительстве, так и уступка по такому договору подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не будут считаться заключенными. По данным Геннадия Тимошина, руководителя отдела по работе с клиентами ОАО “Квартал”, нотариальный тариф за удостоверение договора уступки права (требования) на квартиру в зависимости от суммы договора взимается в следующих размерах: до 1 млн руб. — 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб.; от 1 млн руб. до 10 млн руб. включительно — 5000 руб. плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн руб.; свыше 10 млн руб. — 32 000 руб. плюс 0,15% от суммы договора, превышающей 10 млн руб..

Оплата через банк

Чтобы не продешевить, особенно если вы все-таки решили сами руководить процессом, в первую очередь необходимо изучить разброс цен, установленных вашим застройщиком, либо, если уже все распродано, обратить внимание на многообразие предложений в этом сегменте, учитывая важные факторы: район, спрос и т.п.

Если же о цене уже договорились и все документы в полном порядке, то возникает вопрос: как разобраться с последним, самым ответственным этапом всего процесса — с оплатой покупки. Ранее, когда договора переуступки регистрировались в редких случаях, передача денежных средств через банковскую ячейку была не слишком распространена. Обычно все расчеты происходили наличными, когда обе стороны подписывали все необходимые документы. Сейчас требование нотариальной регистрации должно существенно расширить число сделок, оплата по которым осуществляется через банк. Схема пользования банковской ячейкой достаточно проста. Она всегда открывается на определенное время, обычно на месяц, и на имя покупателя, который закладывает в нее оговоренную в договоре сумму. После чего доступ к ней может получить только тот, у кого на руках находится документ, указанный в дополнительном соглашении, которое было заключено между банком и человеком, открывшим ячейку. Ставка аренды банковской ячейки зависит от выбранного банка, но в среднем по Москве она составляет $50 за месяц аренды.

В случае продажи квартиры в строящемся доме документом, прописанным в дополнительном договоре, может быть как раз заверенный контракт переуступки прав. Посредником, передающим ключ от ячейки от одной стороны другой, обычно выступает риэлтер. Если в указанные сроки документ не был предъявлен и срок действия ячейки истек, покупатель забирает свои деньги. По словам Андрея Георгиева, наличие нотариального заверения документа дает определенные дополнительные гарантии того, что банк не предоставит доступ к ячейке недобросовестной стороне по подложному документу. Однако в любом случае, считает г-н Георгиев, необходимо учитывать, что банк не является экспертом, обязанным удостоверяться в том, является ли документ безусловно подлинным или это хорошо изготовленная подделка. Иными словами, определенный риск будет сохраняться.

ТАМАРА МЕЛЬНИКОВА