Дом на пашне

Построить фундаментальный жилой дом на сельскохозяйственной земле считается незаконным, если не изменить ее категорию. Сам перевод под индивидуальное жилищное строительство стоит достаточно дорого и в несколько раз увеличивает цену участка.

Чтобы избежать таких затрат, строители коттеджных поселков еще несколько лет назад решили изменять вид разрешенного использования сельскохозяйственной земли под дачи, что гораздо дешевле. Однако принятые прошлой осенью поправки в Земельный кодекс и налоговое законодательство позволили строить и прописываться в постройках на сельхозземле даже без изменения вида ее использования.

Как обходили запрет

Согласно концепции законодательства, которое регулирует земельные отношения в Подмосковье, использование земель сельскохозяйственного назначения невозможно для целей, связанных с индивидуальным жилищным, дачным и другим строительством без изменения разрешенного вида использования земельного участка.

Однако риэлтеры нашли способ обойти это ограничение. Пункт 1 закона РФ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", разрешает строительство дома на дачном земельном участке "с дальнейшей возможностью использования земли в сельскохозяйственных целях". При этом, если это изначально сельскохозяйственная земля, необходимо перевести вид использования под дачное строительство.

Статья 11 закона РФ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" разрешает строительство зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения и землях иных категорий.

Другими словами, на землях сельхозназначения можно было построить и дачу, и коттедж. Единственный минус — прописаться в построенном там доме было нельзя: даже если дом имеет площадь 500 кв. м, формально он оставался дачей.

Концепция изменилась

Ситуация изменилась с принятием Госдумой ряда поправок в земельный и налоговый кодекс осенью прошлого года. Вступившие в силу нововведения позволили изменить привычные понятия "дачный дом" и "фундаментальное строение".

Основным аргументом, который повлиял на это изменение, стала возможность прописки в дачном доме. По словам крупных землевладельцев, сейчас можно прописаться даже в сарае, если ты будешь исправно платить налоги. Это стало возможно, когда налоговые органы подсчитали свои потенциальные убытки от дачников и садоводческих товариществ. Около полутора лет назад законодатели задумались над этой темой и решили внести поправки в законы, регулирующие правоотношения с землей. Так, если раньше нельзя было прописаться на даче, то сейчас можно сделать паспорт БТИ и прописаться в этом доме. Таким образом, человек обязан платить налоги, но при этом получает право прописки.

Неожиданный результат

Результатом этих нововведений стало серьезное увеличение заявленных коттеджных поселков на землях сельхозпредприятий. Сейчас, по словам Алексея Гусева, ведущего эксперта по земле компании Penny Lane Realty, более 1/3 поселков строится или уже построено именно на сельхозугодьях. Причем их строительство очень часто начиналось на земле, которая не была даже переведена под дачи. Как говорят участники рынка, некоторые девелоперы, которые специализируются на элитных поселках, также этим грешат.

Один из крупнейших землевладельцев в Подмосковье, пожелавший остаться неизвестным, утверждает, что сейчас можно насчитать около десяти элитных поселков, в том числе и на Рублево-Успенском шоссе, где земля не переведена ни под ИЖС, ни под дачи. "В лучшем случае она переводится в процессе строительства самого поселка, а может оставаться и в том же виде", — говорит он.

Причем, по его словам, эта операция не имеет никаких последствий, так как в федеральных и подмосковных законах четко прописано, что строить на сельхозземле можно, так как это позволяет вид ее использования. Собственник может использовать ее без всяких согласований под дачное товарищество, но такой вариант подходит только для собственника участка. На нем он может строиться без проблем, но чтобы продать дом на такой земле, потребуется несколько согласований.

При регистрации изменения вида использования требуется согласованиес местной администрацией, изменение кадастрового плана и, соответственно, перерегистрация в регистрационной палате измененного вида использования в соответствии с законодательством. Пока участок не выставлен на продажу, его владелец может свободно строиться и жить в этом коттедже. При желании продать землю и расположенное на ней строение, надо будет потратить около трех месяцев для оформления вида ее использования.

Спрос от иностранцев

Еще одним любопытным результатом принятых в конце сентября прошлого года поправок в Земельный кодекс стал серьезный спрос на землю со стороны иностранцев.

Сейчас можно приобрести недорогую сельскохозяйственную землю в 60–80 км от Москвы за 30 долл. за сотку и построить на ней дом. Дальше уже возникает выбор: либо арендовать землю и сделать временную прописку, либо через подставных людей оформить дом в собственность. Такая схема позволяет значительно сэкономить. Так, чтобы перевести землю сельхозназначения под ИЖС, надо заплатить за каждую сотку в среднем 1000 долл. Чтобы зарегистрировать вид разрешенного использования, требуется 300–600 долл. Также следует учитывать, что оформить ИЖС гораздо дольше, чем земли под дачи, так как принципиальное различие между двумя процедурами заключается в том, что изменение разрешенного использования осуществляется на гораздо более низком административном уровне, чем изменение категории земли.

Интересно, что к "упрощенной" схеме использования земли иногда прибегают и богатые иностранцы, владеющие бизнесом в Москве. Так, по информации некоторых агентств недвижимости, которые специализируются на продажах элитной недвижимости, около полугода назад на Рублево-Успенском шоссе пошла волна приобретений домов иностранцами. Например, на территории поселка "Барвиха" существуют закрытые забором участки, где селятся целыми кланами китайцы и вьетнамцы.

Илья Терентьев