Российскую землю отдадут в залог
В России создается система земельно-ипотечного кредитования. Об этом объявил в четверг на заседании правительства министр сельского хозяйства Алексей Гордеев. По его словам, ипотека станет рыночным инструментом получения банковских кредитов под залог сельхозугодий уже в следующем году. В первой половине 2006 года будет запущено 20 пилотных проектов, в которых впервые будет использован этот механизм.
Как считают эксперты, земельная ипотека станет толчком для формирования в стране земельного рынка, который на сегодня совершенно не развит. Разработчики концепции создания земельной ипотеки уверены, что фермеры будут активно брать кредиты под залог своих земельных угодий. Однако, как полагают аналитики, массовой земельная ипотека станет еще очень нескоро: для того чтобы эта система заработала, необходимо, чтобы крестьяне могли беспрепятственно оформлять права собственности на свои земли, а этого пока не происходит.
Сегодня система земельно-ипотечного кредитования сельского хозяйства в стране отсутствует. Предметом ипотеки могут являться лишь частные земли. По закону земли сельскохозяйственного назначения заложены быть не могут. Сельхозпроизводители имеют возможность получать краткосрочные кредиты в банках лишь под залог своей техники или сельхозпродукции. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования начала разрабатываться в 2005 г. "Россельхозбанком". Для реализации проекта "Развитие АПК" планируется направить из федерального бюджета на пополнение уставного капитала ОАО "Россельхозбанк" в 2006 г. 3,7 млрд руб., а в 2007 – 5,7 млрд руб. Формирование системы земельной ипотеки, которая создается с нуля, будет осуществляться в три этапа. Первый этап подразумевает простейшую одноуровневую систему, когда любые банки на основе собственных кредитных возможностей предоставляют кредиты под залог земельных участков. На втором этапе произойдет консолидация банков с целью формирования земельных пулов: это позволит производить эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами. На третьем этапе будет создано земельно-ипотечное агентство, которое возьмет на себя весь комплекс вопросов управления земельными залогами, проведения эмиссии, регулирования обращения ипотечных ценных бумаг и реализацию залога в случае обращения о взыскании. Скорее всего, ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 лет под 14% годовых.
В первом полугодии будущего года в России будет запущено 20 пилотных проектов для отработки механизмов залога земли для привлечения кредитов и инвестиций. Об этом в четверг на заседании правительства сообщил министр сельского хозяйства Алексей Гордеев. Развитие земельной ипотеки – это часть национального проекта по развитию агропромышленного комплекса. "Наш банк первый занялся разработкой концепции создания земельной ипотеки, – рассказал RBC daily заместитель председателя правления "Россельхозбанка" Виктор Хлыстун. – На сегодня эта концепция подготовлена и представлена в Министерство сельского хозяйства и Министерство экономического развития и торговли и находится в стадии рассмотрения". По словам Виктора Хлыстуна, в 2006 г. будут разрабатываться механизмы кредитования под залог земельных участков. Этому и должны помочь пилотные проекты. "Они разработаны для различных типов сельхозпроизводителей – для личных подсобных хозяйств (ЛПХ), для фермеров и для корпоративных структур – и будут запущены в разных регионах страны с различными особенностями функционирования сельхозпроизводителей, – говорит он. – Сегодня в разных регионах рынок выглядит по-разному: наиболее он развит в Московской и Ростовской областях, в Ставропольском крае и на Кубани. В других регионах рынок сельскохозяйственных земель почти нулевой: кроме личных подсобных хозяйств, в обороте практически ничего нет".
Пока концепция земельной ипотеки подразумевает, что в залог будут приниматься только земельные участки, оформленные в собственность. Именно поэтому нельзя говорить о том, что земельная ипотека станет массовой: по данным "Россельхозбанка", в собственность оформлено лишь 15% земель, находящихся в пользовании крестьянско-фермерских хозяйств. Доля ЛПХ еще меньше. Как рассказал RBC daily исполнительный директор кредитного кооператива "Содействие" (Ленинградская область) Алексей Решетов, главная причина такого положения в том, что процедура оформления земли в собственность невероятно усложнена. "За полгода во всей Ленобласти ни один фермер не смог оформить в собственность ни одного земельного надела, – рассказал он. – Все фермеры очень заинтересованы в том, чтобы оформить свою землю, многие готовы заплатить деньги за это, но процедура согласований настолько сложная, настолько сильна коррупция во всех инстанциях, что исполнение буксует. Причем происходит это по всей стране. Мы знаем, что "Россельхозбанк" уже готов выдавать кредиты под залог земли, они разослали во все регионы инструкции, чтобы начать этот процесс, однако он не пошел пока ни в одном регионе". Кроме того, оформление стоит немалых денег. По словам Виктора Хлыстуна, небольшой участок ЛПХ может «влететь» хозяину в копеечку. "Проведение межевания и всех необходимых согласований, которые выполняют коммерческие структуры, стоит в Московской области 10-12 тысяч рублей, – рассказывает он. – Для сельского жителя это немало. А для фермерского хозяйства площадью 100 га эта цена поднимается до 150 тысяч рублей".
Между тем эксперты полагают, что самыми активными участниками земельной ипотеки должны стать именно небольшие фермерские хозяйства. Заместитель председателя правления астраханского областного СКПК "Народный кредит" Каюм Османов считает, что возможностью получения кредита под залог земли в первую очередь воспользуются мелкие фермеры. "Фермеры будут брать кредиты для благоустройства земельных участков, под строительство и оснащение ферм, для закупки систем орошения, крайне необходимых для наших земель, – словом, вкладываться в производство, – сказал он RBC daily. – Кроме того, многие ведут дополнительный бизнес, кроме фермерского, и для развития им тоже нужны средства". Крестьянские хозяйства и сегодня активно пользуются кредитами. По словам Алексея Решетова, его кредитный кооператив выдает фермерским хозяйствам Ленинградской области множество сезонных кредитов сроком до одного года на покупку ГСМ, семян, удобрений, скота. "Их берут чаще всего на приобретение техники, – рассказал он. – Однако многие хозяйства дозрели до необходимости применения современных технологий, но у фермеров не хватает залога для масштабного строительства и реконструкции ферм. Именно поэтому земельная ипотека даст качественный толчок к развитию фермерских хозяйств. Земля в нашей области абсолютно ликвидная, и у банков не возникнут проблемы с оценкой и залогом – ее возьмут с удовольствием в залог".
Но это дело весьма далекого будущего. Как полагают аналитики, банки в первую очередь начнут работать с крупными агрохолдингами. Дело в том, что одним из основных условий для банков станет транспарентность сделок, уход от теневых схем, полагает Виктор Хлыстун. "При установлении статуса любая теневая сделка будет выходить наружу и не будет достаточных оснований, чтобы совершить ипотечную операцию", – надеется он. "Самыми активными пользователями таких кредитов будут крупные агрохолдинги, поскольку их бизнес более прозрачен", – предположил в беседе с RBC daily генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько. В пользу этой версии, по его мнению, говорит и тот факт, что при оформлении залога банки будут опираться на рыночную стоимость земли, а получить рыночную оценку можно только в тех регионах, где этот рынок существует.
Маргарита Парфененкова