Россию ждут строительные бунты

Во вторник совместная комиссия Московской городской и Московской областной думы по проблемам обманутых дольщиков обсудила ситуацию, которая сложилась после принятия закона №214 о долевом строительстве. По мнению участников рынка, именно этот закон создал патовую ситуацию в строительной отрасли. От него пострадали не только строители, но и дольщики, которых закон призван был защитить. По всей стране, по некоторым данным, заморожено строительство тысяч жилых зданий, которые финансируются за счет средств частных соинвесторов. Эксперты предсказывают, что спустя некоторое время по стране прокатятся новые акции протеста, и тогда недавние выступления подмосковных дольщиков, пострадавших от строительных пирамид, покажутся цветочками. Впрочем, некоторые аналитики рынка полагают, что пресловутый закон просто обнажил проблемы, назревавшие уже несколько лет.

До принятия закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." долевое участие было наиболее выгодным и простым способом финансирования строительства. Вступивший в силу 1 апреля 2005 г. ФЗ №214 запрещает застройщику привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформление отведенного земельного участка в собственность или аренду. Закон вводит солидарную ответственность перед дольщиками как застройщика, так и банка, который его кредитует. Многие банки, для которых участие в финансировании проектов с привлечением дольщиков сильно повышает риски, отказываются от него. Кроме того, в законе значительно повышен уровень ответственности застройщика: дольщики могут в любое время расторгнуть договор со строительной компанией, а в случае невыполнения пунктов договора на застройщика налагаются большие штрафы. Сейчас большинство застройщиков отказывается работать по этому закону.

Как сообщила RBC daily депутат Мосгордумы Ирина Рукина, во вторник на заседании объединенной комиссии Московской городской и московской областной думы обсуждались поправки к этому законодательному акту. "Закон не защищает как тех, кто вложил деньги раньше, до вступления его в силу, так и тех, кто участвует в этом процессе после принятия закона, хотя призван защищать именно права дольщиков", – утверждает депутат. По мнению Ирины Рукиной, закон в нынешнем виде не может гарантировать, что пострадавшие от строительных пирамид въедут в свои квартиры, а уголовные дела против недобросовестных застройщиков будут доведены до конца.

Тем временем ситуация продолжает накаляться. По некоторым данным, после принятия закона в стране заморожено строительство тысяч жилых зданий, которые финансируются за счет средств дольщиков. Оставшихся ни с чем дольщиков в России насчитывается уже сотни тысяч человек, и они способны выйти на улицу. Как заявил RBC daily президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, около 60% строительных компаний работали именно с привлечением средств дольщиков. Теперь же, по данным г-на Кошмана, большинство застройщиков отказываются работать по 214-му закону. С 1 апреля 2005 г. было зарегистрировано лишь несколько договоров о долевом строительстве, и рынок дешевых заемных средств, привлекаемых застройщиками у частных инвесторов, оказался парализован. Как выйдут из ситуации строители, которые начали возведение объектов до 1 апреля, рассчитывая продолжить цепочку и получить средства для строительства со следующих, Николай Кошман не знает. Но надеется, что его ассоциации удастся пролоббировать изменения в закон. "Ограниченные законом возможности привлечения финансовых ресурсов повлекут за собой то, что все равно в обход закона застройщиками будут придумываться какие-то схемы, которые будут удорожать строительство, – считает Ирина Рукина. – Это все равно ляжет на плечи граждан. Не стоит забывать и о коррупционной емкости: заказчик теперь еще больше заинтересован в том, чтобы как можно быстрее подписать все документы и вывести проект на стадию строительства". По мнению депутата Рукиной, авторы закона напрасно забыли о правах строителей. "Если пытаться защитить соинвесторов, не создавая мотивации и условий для застройщиков и для банковских институтов, то ничего не получится", – считает она.

Впрочем, как считает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко, вряд ли стоит винить во всех бедах злополучный 214-й закон. Во многом он даже сотворил благо. "Его введение фактически выявило все те проблемы, которые существовали раньше, – заявил он в беседе с RBC daily. – Не будь этого закона, ситуация с дольщиками вылезла бы позже, и тогда гораздо большее количество людей успело бы приобрести себе квартиры в таких сомнительных проектах". По мнению аналитика, эта ситуация начала складываться в Москве с 2001 г., когда цены на жилье резко пошли вверх, и многие компании начали создавать строительные пирамиды, причем в этом участвовали даже профессиональные и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании. "Приходилось сталкиваться с тем, что компании с ограниченными финансовыми ресурсами собирали деньги с покупателей дома на нулевом цикле, сразу же искали под застройку еще одну площадку, а там собирали деньги и под следующую, – рассказал он. – Многие девелоперские компании считали наиболее важным для себя захват все новых и новых участков. Пока рынок рос, все было хорошо. Но он не может и не должен расти по 30-40% в год, это делает его спекулятивным, превращает в пирамиду. Поэтому, как только наступила стагнация, проблемы оголились, и выяснилось, что у некоторых компаний обязательств больше, чем активов. Если бы не появился закон, он бы не разломал сложившиеся пирамиды, все строили бы дальше, но тогда неизбежный кризис принял бы масштабы несоизмеримо большие".

По мнению Олега Репченко, закон появился как раз тогда, когда потребовалось найти виноватого. "Строители просто нашли "козла отпущения" в лице этого закона, – полагает он. – Фактически закон обвиняют в том, что расплачиваться за выстроенные пирамиды приходится сейчас, и нет возможности переложить проблему на отдаленное будущее". По мнению аналитика, ситуация вовремя переломилась, и ожидать дальнейшего нарастания проблем теперь нет оснований. Впрочем, с его мнением согласны далеко не все эксперты. По словам Ирины Рукиной, после недавних акций протеста стало понятно, что разгневанные дольщики почувствовали за собой силу. "Они поняли, что именно после митингов на их проблему обратили внимание власти, – говорит она. – Обманутых людей немало. Только одна последняя акция собрала более 3 тыс. человек. По моим подсчетам, их на самом деле несколько десятков тысяч".

Маргарита Парфененкова