Гостиничная недвижимость дождалась "бума"

В 2005 году бывший все время в аутсайдерах гостиничный сегмент коммерческой недвижимости вышел в лидеры. В начале года гостиничный ажиотаж был серьезно подогрет заявкой Москвы на олимпийские игры, в связи с чем появилось много новых стройплощадок. К концу года была доказана высокая доходность гостиничных проектов, уже сопоставимая с проектами по строительству офисных и торговых центров. На столичный рынок пришли новые гостиничные брэнды и инвесторы. Одним из доказательств бума стало то, что ведущие консультационные компании стали спешно создавать гостиничные отделы в борьбе за новых клиентов, количество которых в следующем году может увеличиться в несколько раз.

Начало бума

В начале года большинство аналитиков достаточно скептически отзывались о ближайших перспективах развития гостиничного хозяйства в Москве. Поводом была явно "буксующая" программа столичных властей по строительству гостиниц. Однако уже в середине года появление на рынке большого количества заинтересованных западных инвесторов и явный успех недавно открывшегося Swissotel показали, что этот рынок начал свое движение. Сомнения в перспективности гостиничного рынка Москвы окончательно развеял ноябрьский аукцион по гостинице "Украина", которая была продана за 7,9 млрд руб. при начальной цене 4,4 млрд руб.

"Текущий год стал системообразующим для столичного гостиничного рынка, — говорит директор по направлению "Арарат парк Хаятт" корпорации Mirax Group Ара Арамян,— именно в этом году данный сектор начал приобретать более или менее четкие рыночные черты. Гостиницы стали реальным бизнес-активом и объектом долгосрочных инвестиций. Начали совершаться первые крупные сделки по продаже гостиниц как целого бизнеса".

По мнению большинства участников рынка, в ближайшие несколько лет московский гостиничный рынок продолжит свое формирование и выйдет на крейсерскую скорость года через три-четыре.

Новая веха в развитии данного сектора московского рынка недвижимости началась в 2003 году, когда была открыта гостиница "Арарат парк Хаятт Москва". Успех этого проекта привлек к данному рынку внимание большого количества инвесторов. "Года полтора проходило осознание перспектив и консолидация активов, и в этом году произошел прорыв. Его "спровоцировала" стабилизация ситуации в стране и рост экономики. Ранее гостиничный рынок был один из наиболее депрессивных секторов рынка недвижимости, так как он является более капиталоемким и инвестиции сравнительно долго окупаются. Но рынок шаг за шагом зрел и шел к этому прорыву", — радуется Арамян.

Сегодня большинство международных гостиничных сетей так или иначе уже представлены на московском рынке: их гостиницы находятся либо в стадии строительства, либо уже открыты. Нет "Мандарин ориентал", которые обязательно появятся с ростом интереса японцев и китайцев к России, нет "Хилтона", который никак не может выйти на московский рынок в силу, видимо, некоторой своей консервативности. "В этом году о себе в полный голос заявили гостиничные сети Ritz-Carlton и Four Seasons, которые откроются соответственно в 2006-м и 2007 году. Также в 2005 году в Москве появился сингапурский оператор Raffles со своим брэндом Swissotel. Интересно, что это предложение — пятизвездную гостиницу на 235 номеров — рынок, что называется, просто "проглотил": ее открытие никоим заметным образом не повлияло на уровень заполняемости московских гостиниц", — подчеркивает Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle.

Помимо нового строительства продолжается и реконструкция. "Недавно было объявлено о начале реконструкции гостиниц в районе ВВЦ — "Золотой колос", "Останкино" и др. В результате планируется вдвое увеличить номерной фонд данных объектов. Одним из значимых объектов следует назвать гостиницу "Турист", насчитывающую в данный момент 500 номеров. На ее месте будет построен комплекс переменной этажности на 2 тыс. номеров", — уточняет Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Главные изменения

"В 2005 году, в отличие от предыдущих лет, на гостиничном рынке произошли серьезные перемены. Продолжился рост показателей загрузки и средней цены продажи, особенно в верхнем ценовом сегменте гостиничного рынка Москвы. Если в 2003 году показатель дохода на номер по верхнему сегменту приближался к 100 долл., то на аналогичный период 2005 года этот показатель превысил 160 долл.", — подчеркивает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова.

Произошел реальный сдвиг в укреплении на российском гостиничном рынке новых форм управления отелями, в активизации процессов купли-продажи гостиниц и в придании этому процессу цивилизованного характера. "Гостиницы продаются с торгов, к их оценке привлекаются крупнейшие международные компании, итоги комментируются в прессе»,— констатирует Смирнова.

Помимо всего прочего, столичные власти пошли на некоторые уступки, снизив в два раза стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые земельные участки. По прошествии нескольких лет эксперты предсказывают выравнивание цен на гостиничные услуги и стабилизацию уровня заполняемости, которая сегодня переходит все границы. Это произойдет в результате полноценного выхода на рынок целого ряда гостиниц: "Арарат парк Хаятт" в башне "Федерация", открытия гостиниц Four Seasons, RitzCarlton и целой группы других.

Наших нет

Единственное, что может серьезно расстраивать российские и столичные власти,— отсутствие отечественных гостиничных операторов. Недавно объявило о реанимации своей деятельности ВАО "Интурист", известное в советские годы как флагман российского туристического бизнеса и гостиничного хозяйства. Но это пока лишь небольшая вешка. В целом несмотря на то что спрос на гостиницы три-четыре звезды сегодня настолько велик, что требует увеличения числа гостиничных мест и гостиниц в разы, российские операторы пока не спешат приходить на этот рынок. Более того, из российских девелоперов, которые умеют хорошо строить гостиницы, можно назвать только "Моспромстрой" и "СТ групп".

Кроме того, это направление тормозят и сами власти. Сегодня существует ряд серьезных проблем. "Первая и основная — масса сложностей и препятствий в работе с московской администрацией, такого количества согласований нет ни в одной цивилизованной стране,— возмущается генеральный директор компании "Русские отели" Станислав Капинос. — Вторая значительная проблема — ограниченное количество земельныхучастков в Москве, удовлетворяющих минимальным требованиям для трехзвездного отеля по местоположению, транспортным сетям, инженерным решениям. Если есть участок, его выставляют на конкурс, но он находится в таком удалении от деловой части города, что впору ставить загородный отель с соответствующей концепцией".

Еще одна проблема — стоимость земли. Даже если участок интересный, то стоимость инвестиционного проекта настолько велика, что срок окупаемости гостиницы в три-четыре звезды в Москве стремится к четверти века. "Ни операторов, ни инвесторов такая длинная история обычно не устраивает, бизнес становится неэффективным. Есть масса секторов рынка коммерческой недвижимости, где окупаемость находится в разумных временных рамках. Поэтому сегодня наиболее интересны региональные проекты", — рассуждает Капинос.

Кроме того, по оценкам участников рынка, существуют определенные ментальные сложности, связанные с разной культурой и базой международных операторов и российских девелоперов. "Это тот фактор, который несколько тормозит взаимодействие и сотрудничество. Но в целом "болезни" здесь точно такие же, как и на рынке недвижимости в целом: забюрократизированность процедур, отсутствие полноценной нормативной базы. И, конечно же, нехватка квалифицированных кадров", — резюмирует Арамян.

Илья Терентьев