Рынок обойдет закон о долевом строительстве легально

Сбербанк России и ряд столичных застройщиков нашли способ легального обхода требований федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ. Вчера Сбербанк представил свой новый продукт, который практически снимает риски с частных инвесторов на рынке жилья и позволяет существенно снизить средние процентные ставки по кредитам для застройщиков.

С 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу федеральный закон о долевом строительстве, некоторые банки просто приостановили финансирование проектов строительства жилых домов, а другие существенно повысили ставки по выдаваемым застройщикам кредитам. Снижение банковской активности на этом рынке было связано с одним из пунктов нового закона, согласно которому банк, обеспечивающий финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами. Застройщики же в свою очередь столкнулись со сложностью привлечения средств для инвестирования строительства на площадках, которые были получены после 1 апреля. В результате объемы нового строительства, по оценкам экспертов, сократились в 2005 году практически на 40%.

Вчера руководство Сбербанка представило новую схему финансирования строительства жилья, позволяющую, по мнению участников рынка, легально обойти требования закона. Как рассказал директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин, дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк. При этом сам застройщик уже не будет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться Сбербанком за счет депозитов вкладчиков и собственных средств банка.

По словам Чувина, разрабатывая эту схему, Сбербанк старался снизить процент кредитования застройщика. "Стартовый предел заложенной ставки — при условии, что все дольщики привлекаются в проект сразу,— около 5%", — заявил Алексей Чувин. Для сравнения: сейчас, по данным компании Vesco Consulting, кредитная ставка для застройщиков варьируется в пределахот 20% до 30% годовых.

Разработчики схемы уверяют, что она решит почти все основные проблемы, которые существуют сейчас на рынке, в частности проблему обманутых дольщиков. "Теперь дольщики не несут никаких рисков по самому проекту, они несут только риски того банка, куда они кладут деньги", — говорит Чувин. "Раньше, собирая деньги дольщиков, застройщики могли с ними сделать все, что хотели. В случае применения нашей схемы те деньги, которые будут проходить через банк, обязательно будут контролироваться по целевому использованию", — заверила первый зампредседателя правления Сбербанка Алла Алешкина.

Большинство участников рынка недвижимости восприняли предложение на ура. "Появление такой схемы актуально, поскольку строительные площадки, полученные до 1 апреля, уже заканчиваются, что ведет к снижению объемов строительства", — говорит председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов. По его словам, использование новой схемы позволяет абсолютно легально обойти 214-й закон. "Если банк сможет запустить эту программу, он получит серьезные преимущества и контроль над строительством объектов", — прогнозирует Куликов. С ним соглашается и председатель правления корпорации "СХолдинг" Алексей Шепель: "В случае успешного запуска новой схемы Сбербанк может стать ведущим игроком на строительном рынке России и Москвы". К тому же, по словам Шепеля, программа Сбербанка получила одобрение на правительственном уровне. "С разработанной схемой ознакомился помощник президента Игорь Шувалов, который остался доволен новой услугой", — рассказал Алексей Шепель.

Так или иначе, о своей готовности опробовать новую услугу Сбербанка уже заявили несколько застройщиков. В частности, председатель правления "ПИК-холдинга" Артем Эйрамджанц пообещал, что компания в ближайшее время использует эту схему на одном из своих объектов. "Если банк обратится ко мне до начала строительства, я с радостью заплачу эти 5%", — заявил "Бизнесу" и Алексей Шепель.

Впрочем, несмотря на всеобщее одобрение нового подхода, сами девелоперы считают, что в наибольшем выигрыше от разработанной схемы оказывается сам Сбербанк. "Банк снял с себя большинство рисков,— говорит Григорий Куликов. — А вот для застройщиков такая схема интересна не во всех случаях. Ведь если можно самостоятельно найти финансирование, зачем дополнительно платить 5% банку? Кроме того, есть еще и проблемы с Гражданским кодексом, в который для реализации схемы Сбербанка надо внести поправки по срочности вкладов". А директор по маркетингу ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов напоминает: "Деньги, получаемые застройщиком от банка по льготной ставке, равны по сумме тем средствам, которые дольщик внес на депозит под конкретный проект. Если этих денег хватать на строительство не будет, оставшуюся сумму банк предоставит застройщику уже по рыночной стоимости".

Маргарита Федорова
Илья Терентьев
Антон Павлов