Дольщики могут отстоять свои права на недостроенный объект

В суд Советского района г. Самары на следующей неделе поступят два иска от дольщиков строительной компании "ВолгаЭнергоРесурс". Они хотят признать право собственности на долю в незавершенном строительстве жилого комплекса "Кольцо". В отношении застройщика 8 апреля введена процедура наблюдения. Подобные дела проблемных компаний ("Виктор-С" и "Содействие") уже разбирались в суде, но не были доведены до конца – в законодательстве отсутствует соответствующая норма. По мнению юристов, судьи пока не решаются создавать прецедент. Аналитики прогнозируют лавинообразный рост числа таких исков.

В связи с кризисом ряда строительных компаний дольщики пытаются найти способ защитить свои права. Как правило, юристы высказывают следующее мнение: как бы ни сложилась ситуация (банкротство компаний или их продажа, достраивание объектов), дольщикам необходимо официально подтвердить свои права на часть строящегося объекта, то есть зарегистрировать право собственности на недостроенное жилье. На следующей неделе в Федеральный суд Советского района будут поданы два иска, главное требование которых состоит в признании собственности на недостроенный объект недвижимости. Ответчиком выступит строительная компания "ВолгаЭнергоРесурс", а истцы – два дольщика незавершенного жилого комплекса "Кольцо" на ул. Антонова-Овсеенко/Советской Армии. По словам адвоката "Коллегии адвокатов №1" Александра Иевлева, исковое требование вызвано тем, что в отношении строительной компании в настоящий момент началась процедура банкротства, и группа ее кредиторов уже подала в суд на "Волга-ЭнергоРесурс" (по информации "Времени", 8 апреля введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Вячеслав Колесников).

Поэтому, если дольщики жилищного комплекса "Кольцо" не оформят свои квартиры в собственность, то могут потерять и жилплощадь, и деньги, заметил Иевлев. Начальник юридического отдела Союза потребителей Самарской области Анна Янкина подтверждает, что, оформив в собственность свою квартиру в недостроенном объекте недвижимости, дольщик получает шанс истребовать вложенные средства наравне с другими инвесторами, желающими вернуть свои средства при банкротстве компании. В противном случае дольщики являются кредиторами третьего порядка, то есть средства им возвращаются в последнюю очередь. А если строительство дома только началось, то дольщики вообще могут не получить ничего. По данным "Времени", первые две очереди комплекса "Кольцо" построены на 60-70%, остальные четыре находятся на нулевом цикле.

Заказчиком ЖК "Кольцо" выступал городской департамент строительства и архитектуры. Александр Иевлев считает, что департамент мог бы расторгнуть договор с "Волга-ЭнергоРесурсом" и установить новые договорные отношения с другим застройщиком. В этом случае можно было бы рассчитывать на завершение строительства. Однако пока этого не произошло, дольщикам важно обезопасить себя.

Оформление права собственности на недостроенный объект было одним из выходов в кризисной ситуации, которые рассматривались дольщиками "Содействия". Они планировали образовать ТСЖ и на собственные средства достроить объект. Однако пока в Самаре неизвестны случаи вынесения судебных решений по искам с требованием оформить в собственность квартиру в недостроенном объекте. По выражению адвоката "Коллегии адвокатов №1" Игоря Струкова, суды и не отказывают дольщикам, и не удовлетворяют иск, в результате делопроизводство затягивается на неопределенный срок.

Управляющий партнер Первого адвокатского бюро Ольга Фомичева объясняет, что основанием оформления в собственность квартиры в недостроенном доме может стать ст. 218 ГК РФ. В ней говорится: "Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица".

Однако статью правомерно применять только в том случае, если квартиру можно идентифицировать как объект недвижимости, то есть строительство дома должно быть в основном завершено. Игорь Струков в качестве обоснования требования истца предлагает применять "Закон об инвестировании". Но в новом законе о долевом строительстве сказано, что квартиры передаются в собственность только после введения дома в эксплуатацию, а до этого времени являются собственностью застройщика. Поэтому оформить долю в собственность, когда дом еще не сдан, очень сложно. "Прямой нормы закона, на которую можно было бы ссылаться в таких случаях, не существует, поэтому все юристы при составлении исковых заявлений обосновывают требования истца по-разному", - говорит Игорь Струков. "В данном случае все зависит от позиции суда. Часто судьи боятся устанавливать прецеденты", - соглашается Александр Иевлев.

"Делопроизводства по оформлению в собственность квартир в "недострое" начинаются, как правило, против компаний с тяжелой финансовой ситуацией, когда становится ясно, что объект достроен не будет. В суде Ленинского района есть несколько исков, в которых одним из требований выдвигается оформление в собственность квартир в недостроенных объектах, но пока делопроизводство по ним приостановлено, так как компании-застройщики, выступающие ответчиками, проходят проверку прокуратурой", - рассказала Ольга Фомичева. Назвать эти строительные компании она не смогла. Игорь Струков говорит, что в суд Октябрьского района также подавали иски с требованием признать право собственности на долю в незавершенном строительстве. Ответчиком в исках выступила СК "Виктор-С". Суд постановил, что дольщик имеет право получить квартиру, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Если дом вообще находится на стадии нулевого цикла и ясно, что построен он не будет, то оформление прав собственности на квартиры, которые еще не существуют как материальные объекты, не спасет дольщиков от потери денег и квартиры. Но, по словам директора ООО "Центр юридических услуг" Светланы Салиховой, чтобы дольщики оформили право собственности в недостроенном объекте и затем заключили договор с другим застройщиком, который завершит строительство дома, нужно оформить в собственность не менее 80% квартир.

Таким образом, иски с требованием признать право собственности на долю в незавершенном строительстве могут в скором времени заполонить федеральные суды. Светлана Салихова считает, что теоретически получить квартиру в собственность через суд можно. "Подобные прецеденты были у пайщиков строительства гаражей, которое долгое время не завершалось. Тогда инвесторы добились признания права собственности на них и передали ведение строительства другому застройщику. В результате гаражи были достроены. Можно предположить, что аналогичная ситуация сложится и в долевом строительстве", - рассуждает Салихова.

Анастасия Вишнякова