Предприятия Москвы начали самоперестраиваться

Собственники московских предприятий в свете грядущего вывода промзон за пределы города активно занялись редевелопментом: на территориях заводов открываются торговые центры и бизнес-парки. Хозяева предприятий, которым удалось избежать захвата, понимают, что в российской столице выгоднее сдавать площади в аренду, чем заниматься производством. Впрочем, в скором времени они могут столкнуться с перенасыщением рынка офисными помещениями класса В, что приведет к падению арендных ставок.

Целевая программа развития производственных территорий была утверждена правительством Москвы в феврале 2004 года. Всего в столице 66 промзон, на которых находится 419 предприятий. Промзоны занимают около 20% всей территории Москвы (22 тыс. га из 110 тыс. га территории города). Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает сокращение территорий производственного использования до 15,6 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций – на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон в пределах МКАД. На сегодня в городе около 1200 крупных и средних производств. Из них действительно функционируют только 35%.

Заместитель председателя комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский пояснил RBC daily, что в ближайшие годы правительство Москвы планирует освободить от производства 5 тыс. га земли, занятой промзонами. Предполагается, что из центра города промышленные предприятия будут выведены менее чем за 10 лет. Во многом власти рассчитывают на силы самих предприятий. "Проведенные в 2003 году обследования более 500 организаций показали, что не менее 50% предприятий, в том числе устойчиво работающих, готовы к самореформированию и перебазированию", – уточняет депутат.

Вместе с тем эксперты отмечают, что сегодня девелоперы и инвесторы предпочитают осваивать менее масштабные проекты, преимущественно в центре города – именно они могут гарантировать им наибольшую доходность. В первую очередь, уточняет Александр Милявский, девелоперы обратили свое внимание на заводы, расположенные рядом с основными магистралями. "Наиболее востребованными оказались заводы, находящиеся рядом со станциями метро, – говорит он. – Такие комплексы, в частности, созданы у метро "Войковская", "Савеловская", "Тульская", "Багратионовская". Тем не менее, по мнению экспертов рынка недвижимости, сейчас редевелопмент промышленных территорий не складывается в общую картину, и обновленные участки промзон представляют собой разрозненную мозаику.

Редевелопментом увлекаются те собственники предприятий, акционерам которых удалось избежать захватов и сохранить свою долю. "Если менеджмент понимает, что стоимость земли под их предприятием велика, он сохраняет часть производства, – сказал RBC daily старший партнер Центра корпоративной защиты Роман Паршин. – А на освободившихся территориях ведет строительство. На этих участках появляются деловые комплексы, офисные или складские помещения. А владельцы предприятия либо сами выступают в качестве девелоперов, либо становятся соинвесторами проекта". Например, по такому пути пошел Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе (ЗИО), расположенный между Ленинским проспектом и Третьим транспортным кольцом. Как сообщил RBC daily заместитель директора по производству завода имени Орджоникидзе Владимир Васильев, его предприятие и в дальнейшем не планирует отказываться от производственной деятельности. "Мы продолжаем выпускать свою традиционную продукцию, более того, сейчас на производстве наблюдается всплеск, – рассказывает он. – Так, в 2006 году завод получил крупный заказ в связи с реконструкцией ряда заводов РЖД. Экспонировавшийся в мае на Международной выставке "Металлообработка-2006" на Красной Пресне наш четырехкоординатный токарный полуавтомат с ЧПУ вызвал интерес у зарубежных заказчиков". При этом часть территории завода им. Орджоникидзе – участок в 4,5 га – выделена под строительство крупного торгового центра. На условиях соинвестирования ЗИО и ООО "Ашан" в 2008 году будет возведен торговый комплекс общей площадью до 200 тыс. кв. м. Сейчас, по словам Владимира Васильева, проект находится на стадии согласования проектно-строительной документации.

"Ситуация с заводом Орджоникидзе – типичный пример того, как поступают собственники московских предприятий, имеющих обширные территории и много строений, – поделился с RBC daily наблюдениями эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. – Многие предприятия переориентировали часть цехов и административных зданий под офисные помещения. Основная масса таких площадей сдается в аренду под офисы класса С или В еще с 90-х годов, когда дефицит площадей в столице был громадный и чуть ли не каждый квадратный метр ценился, а производство предприятий находилось в упадке". Кроме того, по словам директора отдела исследований компании Knight Frank Марии Котовой, примерами удачных офисных проектов, реализованных в результате редевелопмента промзон, могут служить бизнес-центр на Спартаковской (возведен на территории бывшего Авторемонтного завода № 6), бизнес-парк "Дербеневский" (построен на территории завода "Рускон"), комплекс строений на 2-й Звенигородской, 13, возводимый заводом ПМЗ. И один из самых качественных и "раскрученных" проектов последних лет – "Аврора Бизнес Парк", который реализуется на территории бывшего Краснохолмского камвольного комбината.

Роман Паршин приводит в качестве примера другое производство: бывшая фабрика игрушек "Кругозор" также используется под офисные площади. "В свое время эта фабрика была выкуплена компанией "Росбилдинг", – напомнил он. – И сейчас большинство площадей сдается в аренду под офисы. Имеющиеся здания отремонтированы, модернизированы, там проложены современные телекоммуникации, построены парковки". "В некоторых заводских цехах проходит даже не ремонт, а реконструкция, создаются офисы класса В, – добавляет Александр Милявский. – Один из таких офисов находится на территории бывшей фабрики "Красная роза". Рядом с Курским вокзалом на территории в 7 га, где недавно находился арматурный завод "Арма", в ближайшее время начнется строительство офис-парка "Курский".

Как пояснил PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев, вряд ли такие промзоны будут востребованы девелоперами в ближайшее время для полного редевелопмента. "Ресурс для того, чтобы начать реализовывать проекты по развитию столичных промзон, есть, – объясняет он. – Но гигантский выброс новых площадей обвалит рынок. Уже заявленных проектов освоения промзон вполне достаточно для рынка. В первую очередь, будут осваиваться промзоны на Болотном острове, в Нагатинской пойме, Павелецкая промзона, промзона Бабаевского комбината. Технопарки, которые будут создаваться на названных площадках, подразумевают создание офисных помещений класса В, торговых комплексов, гостиниц и развлекательной части. Это крупномасштабные проекты, которые выдадут на рынок огромное количество предложений: только Нагатинская пойма даст городу 1 млн кв. м площадей. Больше рынок недвижимости пока не "съест": общий объем высококлассных офисных помещений в Москве – 4,5 млн кв. м".

Маргарита Парфененкова