Дешевые офисы вымирают как класс

Несмотря на высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов на офисы класса С, девелоперы не собираются активно осваивать этот сегмент коммерческой недвижимости. Такой факт объясняется тем, что затраты на строительство бизнес-центров классов А и С почти не отличаются, в то время как арендные ставки на офисы высокого уровня намного выше. Похоже, небольшим компаниям, дислоцированным в непосредственной близости от Садового кольца и являющимся типичными арендаторами недорогих офисов, нужно готовиться к переезду. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы они переместятся на окраины города или вовсе за МКАД.

Девелоперам не нравится низший класс

Расцвет московского рынка офисовм класса С пришелся на 1990-е годы, когда многочисленные НИИ и разорившиеся предприятия начали сдавать свои площади под офисы. Благоприятная конъюнктура на рынке недорогих офисов продолжалась вплоть до 2003 года. Тогда на столичном рынке коммерческой недвижимости доля офисов класса С составляла в общей сложности 60– 65%. В прошлом году этот показатель составил 50%. Эксперты и участники рынка прогнозируют, что по итогам текущего года доля недорогих офисов сократится еще на 10–15%.

"В сегменте офисных помещений класса С сложился рынок продавца", — констатирует старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин. По его мнению, девелоперы не желают реализовывать проекты по развитию недорогих офисов, поскольку считают этот сегмент неперспективным. "Свою роль сыграл тот факт, что здания класса С априори ненадежны с точки зрения инженерии и коммуникаций", — отмечает эксперт. Опрошенные "Бизнесом" ведущие игроки на рынке офисной недвижимости согласны с этим мнением. Некоторые коммерческие банки, в портфеле которых превалировали проекты по офисной недвижимости класса С, сегодня предпочитают диверсифицировать свой бизнес, переходя в более высококлассный сегмент. Свое стремление они объясняют тем, что затраты на возведение с нуля бизнес-центров классов А, В и С почти сравнимы, в то время как арендные ставки в двух первых классах заметно выше, чем на офисы эконом-класса.

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев говорит, что большинство игроков предпочитают новому строительству качественный капитальный ремонт. "Подобная концепция позволяет при относительно небольших затратах значительно повысить доходность офисного центра", — убежден Журавлев. Андрей Жамкин уверен: при таком подходе доходность офисных центров класса С больше, чем в сегменте А и В. Он говорит, что связано это с тем, что класс С не предполагает высококачественной отделки, современных коммуникаций, подземной парковки и т. д.

Однако, как утверждают девелоперы, сами арендаторы из числа крупных компаний вынуждают их наращивать площади офисов более высоких классов. Если раньше люксовые помещения в престижных районах столицы были востребованы исключительно представительствами крупных зарубежных компаний, то теперь и отечественный бизнес предъявляет серьезные требования к месторасположению, комфорту арендуемых офисов и к прилегающей к бизнес-центрам инфраструктуре.

Разлюбили недорогие офисы и риэлтеры. Арендные ставки в таких объектах ниже, соответственно, и комиссия агентов невысокая. Кроме того, работать с объектами экономкласса им мешают юридические ошибки в документах, устанавливающих право собственности на старые административные здания. "Но с другой стороны, арендаторы недорогих офисов менее требовательны, и подобрать им помещение гораздо проще", — уверен генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников.

Спрос есть, а предложения нет

При стабильно растущем спросе со стороны малого и среднего бизнеса, который вполне оправданно пытается минимизировать издержки на аренду офисов, на рынке явно прослеживается нехватка предложений помещений класса С. "Востребованность таких офисов обуславливается двумя факторами: вопервых, низкими арендными ставками, во-вторых, значительным дефицитом небольших помещений площадью до 300 кв. м", — отмечает Владимир Журавлев.

У средних компаний, пытающихся арендовать офис эконом-класса, наиболее популярное направление — Центральный округ. "Здесь сроки экспозиции предложения класса С не превышают недели", — констатирует Журавлев. Однако компании, желающей арендовать помещение в престижных местах, едва ли удастся сэкономить. "К примеру, на Тверской есть офисные здания, которые по всем формальным признакам относятся к классу С, — говорит руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле, — однако годовая арендная ставка там может достигать 1 тыс. долл. за кв. м".

В то же время аналитики отмечают, что арендные ставки растут даже в тех районах, которые никак нельзя назвать пафосными. Такая тенденция вполне логична, если учитывать дефицит предложения. Сегмент офисов класса С достаточно объемен и имеет совершенно различные качественные характеристики — от подвального помещения в жилом доме до офиса с ремонтом среднего качества и инженерными коммуникациями. "Отсюда разброс годовых арендных ставок: по данным на первое полугодие 2006-го они варьировались от 300 до 600 долл. за кв. м, — отмечает Андрей Жамкин. — А в августе средняя ставка на офисные помещения эконом-класса составляла от 430 до 470 долл. за кв. м. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года ставки составляли около 300–350 долл.". Как отмечает Владимир Журавлев, каждый квартал арендные ставки на недорогие офисы растут на 4–5%, что является наиболее высоким показателем на рынке офисной недвижимости. "Наиболее ликвидные предложения расположены между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, — говорит эксперт. — Важным фактором является наличие собственной парковки и удобного подъезда к зданию. Арендные ставки на помещения класса C варьируются от 250 долл. за кв. м в здании бывшего НИИ на юго-востоке Москвы до 500 долл. за кв. м в Центральном округе и даже 1 тыс. долл. на Тверской. Что же касается стоимости продажи офисных помещений класса С, то она варьируется от 1,1 до 2,5 тыс. долл. за кв. м".

Эксперты и участники рынка считают, что в среднесрочной перспективе произойдет четкая территориальная сегментация офисов эконом-класса. "Сегодня можно выделить несколько крупных анклавов, где сконцентрированы офисные помещения класса С: это "Савеловская", "Дмитровская", "Ленинский проспект" (завод имени Орджоникидзе), "Павелецкая", "Авиамоторная", — делится информацией Журавлев. "Достаточно плотно офисы класса С расположены на юго-западе, в районе "Теплого Стана", "Калужской", на севере — в "Алтуфьево", а также на востоке и юго-востоке Москвы. В этих районах существуют потенциально пригодные здания и территории категории С со стоимостью квадратного метра ниже, чем в центральных районах", — добавляет Андрей Жамкин.

В перспективе огромный спрос на недорогие офисы приведет к тому, что арендные ставки вырастут и в тех районах столицы, которые пока не востребованы потенциальными арендаторами. Некоторые эксперты, опрошенные "Бизнесом", советуют небольшим компаниям, пытающимся сэкономить на аренде помещений, переезжать ближе к МКАД или в ближайшее Подмосковье.

В Северной столице не хватает люкса

Ситуация в Санкт-Петербурге диаметрально противоположна той, что сложилась в Москве. По данным петербургских аналитиков, в настоящее время две трети офисных помещений по всем формальным признакам можно отнести к классу С. В то же время на местном рынке коммерческой недвижимости отмечается высокий спрос на люксовые объекты. "По данным на первое полугодие 2006-го, по сравнению с офисами эконом-класса доля рынка помещений класса В составила 35–40%, а доля класса А, которая востребована крупными компаниями федерального масштаба, "прописывающимися" в Петербурге, незначительна — от 7% до 10%", — сообщили в Центральном агентстве недвижимости.

Однако эксперты Colliers International прогнозируют существенные изменения на рынке высококлассных офисных помещений. Впервые за несколько лет введено в эксплуатацию сразу несколько офисных центров высокого класса: вторая очередь "Северной столицы", два бизнес-центра сети "Сенатор", три бизнес-центра класса А компании Ruric AB ("Густаф", "Магнус" и "Оскар"). Общая площадь введенных в строй помещений класса А — более 33 тыс. кв. м. В сегменте бизнес-центров класса В введено в эксплуатацию около 55 тыс. кв. м офисных площадей.

Илья Минов