Потенциал роста цен на жилье в Москве исчерпан

Осенью 2006 года на рынок жилья пришло затишье. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU), темпы роста цен на жилье в столице замедлились - за неделю прирост цены "квадрата" в Москве составил 0,8%. В результате, средняя стоимость установилась на уровне 3953 долл. за квадрат жилого метра, приблизившись вплотную к психологически важной отметке в 4000 долл. за кв. метр. Вместе с этим, эксперты ГК "Пересвет-Групп" отмечают, что с конца весны наблюдается увеличение на 15-20% количества предложений на вторичном рынке. Таким образом, можно говорить о том, что на рынок начали выходить инвестиционные квартиры, которые продавцы придерживали в ожидании максимальной цены. Сам по себе сброс продавцами инвестиционных квартир не способен сыграть на понижение стоимости кв. метра – по самым смелым подсчетам аналитиков доля подобного рода квартир на рынке составляет 30%. Однако тенденция обозначена: цены на жилье в ближайшее время лавинообразно расти не будут.

Аналитик рынка Олег Репченко отмечает, что если третья неделя сентября не принесет на рынок повышения роста стоимости "квадрата" и существующая динамика роста цен на жилье сохранится (по итогам первых двух недель осени индекс роста цен составил не более 2%), то рынок московского жилья вступит в фазу стагнации. Это означает, что главенствующая на протяжении последнего года тенденция "быстрее всего дорожает самое дешевое жилье" скорректируется в обратную сторону. "В период стагнации наиболее уязвимо именно дешевое жилье - пятиэтажки, плохие девятиэтажки. Переоцененное в период ажиотажного роста цен на московскую недвижимость, оно, в случае стабилизации рынка, неизбежно потеряет в цене от 15 до 20%", - рассуждает Репченко. Как отмечает эксперт, подобное развитие ситуации возможно в случае наращивания темпов строительства.

Основные игроки рынка недвижимости также обращают внимание на сокращение темпов роста цен на самое дешевое и наиболее востребованное на рынке жилье "эконом-класса". В течение всего года нехватка предложения при общих высоких расценках на столичную недвижимость поднимала цены на панельные дома и "хрущевки" с невиданной скоростью. В свою очередь, более дорогое жилье росло в цене "по инерции". "Наиболее дешевое жилье перестало быть лидером продаж. С незначительным отклонением сильнее всего за август подорожали "сталинки", меньше же всего – современные монолитные и панельные дома", - рассказывает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.

Подобную тенденцию отмечает и руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков: "С начала года эконом-класс подтягивал за собой бизнес-класс и премиум. На данный момент это уже не так. Сейчас дорогие типы квартир отыгрывают отставание от объектов эконом-класса. Так, на вторичном рынке быстрее всех в цене растут "монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности".

Все опрошенные "РБК-Недвижимостью" аналитики рынка говорят о том, что осень 2006 г. ознаменовалась выходом рядового покупателя из ценовой гонки. В бюро недвижимости "Агент 002" отмечают, что жилье сейчас, в основном, скупают либо инвесторы, либо состоятельные граждане из других городов. "Рост доходов населения значительно отстает от роста цен на квартиры. Сейчас у людей не хватает средств даже на первоначальный взнос при заключении договора ипотеки, - рассказали "РБК-Недвижимости" в ГК "Пересвет-Групп". - Раньше квартира стоила 60 тыс. долл., первоначальный взнос составлял 18 тыс. долл. Сейчас же квартира стоит 200 тыс. долл., и на первый взнос необходимо, соответственно, 60 тыс. долл. Таких денег у населения нет. Именно покупательская способность станет основным фактором, сдерживающим рост цен". Такого же мнения придерживается Олег Репченко: "Покупательский спрос зависит от цены. Сейчас многие уже не в силах угнаться за темпами роста стоимости квартир. Люди просто выходят с рынка и предпочитают просто подождать, что будет дальше".

Объясняя ценовой взрыв на рынке жилья весной-летом этого года, аналитики рынка ссылались на последствия вступления в силу 1 апреля 2005 года закона "О долевом строительстве" и на скачкообразный рост цен на цемент, стоимость которого за несколько месяцев увеличилась на 70%. Весной 2006 г. в закон "о дольщиках" были приняты поправки, которые улучшили положение застройщиков на рынке.

Напомним, нововведения исключили из закона норму о солидарной ответственности застройщика и банка перед инвесторами в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта. При этом были сохранены равные права банков-кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований в случае взыскания на предмет залога. В поправках также была прописана возможность привлекать средства частных инвесторов не только в рамках договора участия в долевом строительстве, но и путем выпуска специальных облигаций.

Принятые меры должны были "разморозить" рынок: ведь по данным аналитиков с начала 2005 года количество предложений в новостройках уменьшилось в 5-6 раз. Руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь" Дмитрий Попов указывает на сопутствующие причины, приведшие к резкому сокращению предложения на первичном рынке "эконом-класса". "Большему увеличению дефицита предложения на рынке новостроек способствовали крупные закупки дешевого панельного жилья министерством обороны РФ для военнослужащих. По разным оценкам сумма закупки составила 500 тыс. кв. м. Кроме этого, компания "ДОН-Строй" провела крупную оптовую покупку дешевого жилья с целью выплаты доли города. В связи резким сокращением предложения новостроек на рынке в начале 2006 года многие компании закрыли продажи и вышли через несколько дней с ценой выше на 20%", - заключает эксперт.

Постоянное сокращение площадок в столице, пригодных под точечную застройку, а также отсутствие крупномасштабных проектов по застройке целых микрорайонов - основные версии игроков рынка, объясняющие причины дефицита предложения на рынке и, как следствие, постоянно растущих цен на жилье. Единственный возможный выход в данном случае - строить больше, тем самым, насыщая рынок. Однако прогнозы экспертов относительно увеличения числа новостроек не утешительны: "Ресурсы стройкомплекса Москвы весьма ограничены: его максимальные мощности сегодня оцениваются специалистами на уровне 5 млн кв. м. ежегодно вводимого жилья", - поясняет Владислав Луцков. В такой ситуации, по мнению эксперта, не исключено, что к концу 2006 года средняя цена квадратного метра может преодолеть очередной психологический барьер в 5000 долларов за "квадрат".

Елена Прогонова