Дефицит складской недвижимости сдерживает развитие бизнеса

На ближайшие несколько лет эксперты прогнозируют быстрый рост рынка качественной складской недвижимости, что связано с его высокой доходностью – 15–20% и, соответственно, с большим интересом иностранных и отечественных инвесторов. Существенную прибыль застройщикам обеспечивают, прежде всего, острый дефицит площадей, значительное превышение спроса над предложением и высокие арендные ставки при щадящей себестоимости девелопмента. К 2008 году можно ожидать удвоения роста рынка качественной складской недвижимости, однако его полного насыщения не произойдет и к 2010 году.

Столичный регион в силу концентрации финансово-экономического потенциала, высокого уровня жизни населения намного опережает регионы, хотя и там можно говорить об активной фазе строительства складской недвижимости по мере роста экономики. Так, крупные сетевые девелоперы, например Международное логистическое партнерство, "РосЕвроДевелопмент", ГК "Каскад", в ближайшие 2–3 года намерены выйти на российские региональные рынки для создания разветвленной сети складских и логистических центров. Лишь 700 тыс. из 4 млн кв. м, или около 18% складских площадей, приходится на качественный сегмент. Пока столичный регион лидирует и по числу складских площадей высокого класса, причем ставки арендной платы в Москве одни из самых высоких в Европе и уступают лишь Лондону. В то же время российская столица пока имеет наименьшее число складских помещений на одну тысячу жителей (174 кв. м) по сравнению с другими европейскими странами.

Сегмент складских помещений, расположенных в столичных промзонах, которые относятся к классам В и С, в последнее время практически не растет. Это связано с тем, что эти помещения стало невыгодно реконструировать, и на сегодня "вторичный" сегмент – не очень интересный бизнес, во многом из-за того, что земля в Москве очень дорогая. Что касается класса А, то его удел – выход за пределы МКАД, в ближнее Подмосковье. Складское развитие внутри города будет постепенно затухать, количество фур на дорогах никого не радует, и все идет к тому, чтобы логистику выпихивать из города. В основном все крупные компании – и арендаторы, и девелоперы – работают с сегментом класса А. Однако, несмотря на повышенный спрос, есть задержки с вводом помещений в строй. Так, в 2006 году было заявлено строительство около 800 тыс. кв. м складов, но, по прогнозам, будет введено примерно 450 кв. м. Эксперты объясняют это объективными факторами, которые, в принципе, присутствуют в любом виде недвижимости, – это дефицит земельных участков и сложности со строительством. Так, стоимость строительства растет быстрее, чем возможность арендатора больше платить за эти помещения. По данным экспертов, с начала года строительство подорожало на 15–25%, в первую очередь за счет стоимости арматуры и цемента, которые составляют подложку под складом, то есть его основную часть. При этом арендные ставки пока еще немного притормаживают, хотя в будущем они непременно вырастут.

Вторая причина – это рост стоимости коммуникаций, например, подключения электричества. В Московской области с этим наблюдаются серьезные сложности. Субъективные факторы связывают с отсутствием у некоторых девелоперов качественной экспертизы проектов. Как ни странно, хотя о своих планах заявляют солдиные, крупные компании, делаются серьезные ошибки на стадии проектирования, слабо просчитываются риски. И это притом, что в строительство вкладываются десятки и сотни миллионов долларов, а складской девелопмент все же проще, чем его другие виды, например, жилая и офисная недвижимость, ритейл.

Важным фактором, влияющим на рост рынка складской недвижимости, является "непонимание" между застройщиками и арендаторами. Предлагаемые в промзонах складские помещения часто не устраивают потенциальных арендаторов, прежде всего, отсутствием инфраструктуры и завышенными арендными ставками. В современных же логистических комплексах, в первой категории класса А, как правило, арендаторам предлагаются крупные блоки, тогда как спрос приходится на сегмент 1–3 тыс. кв. м. Так, по данным компании GVA Sawyer , заявки на 1–3 тыс. кв. м преобладают в качественной структуре спроса, составляя 31%, хотя отмечается и существенный рост спроса на площади 5–30 тыс. кв. м. Из-за нехватки хороших складских площадей, которые удовлетворяли бы запросы клиентов, предлагаются строящиеся и даже проектируемые объекты. Такая тенденция может негативно отразиться на темпах развития различных сфер бизнеса, например розничной торговли, рост которой ожидается в районе 20% ежегодно. Спрос на высококачественные складские помещения, несмотря на активное строительство логистических комплексов, превышает предложение примерно в 1,5 раза. Крупные российские и западные компании – "Ростикc групп", "Ароматный мир", "Балтика", "Пятерочка" и другие возводят собственные складские терминалы из-за нехватки современных складов. О планах строительства собственных складов в Подмосковье объявили компании "Эльдорадо" (общей площадью 100 тыс. кв. м) и "Евросеть" (общей площадью 75 тыс. кв. м.).

"Сегодня все стремятся снимать с рынка сливки, то есть "сажать" арендаторов на 50 тыс. кв. м на долгие сроки – делать в чистом виде спекулятивный продукт, и никто не смотрит на пожелания арендаторов уменьшить площадь, продавать меньшими блоками", – сказал в эфире телеканала РБК в программе "Недвижимость" директор отдела складской недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков. Сегодня средние арендные ставки на объекты класса А на достаточно «темном» складском рынке составляют 115–120 долл. за 1 кв. м в год. Прогнозируется, что, скорее всего, в связи с ростом стоимости строительства арендные ставки на prime properties – самые лучшие склады – вырастут на 10–15%. Реальный класс А – это помещения, которые подходят самым взыскательным арендаторам, традиционно это логистические компании. Затормозить рост ставок может только появление серьезной конкуренции. В перспективе 4–5 лет всплеск серьезной конкуренции на рынке складской недвижимости вполне возможен. В ближайшие год-два уменьшения ставок не ожидается, но, возможно, девелоперы начнут добиваться "лучшей доли" за счет перехода в некоторую специфику. Так, если девелоперы захотят сохранить свою доходность, то они будут нацеливаться на более мелких арендаторов. В принципе, есть проекты, где девелоперы строят как крупные склады большими блоками под сдачу, так и склады такой формы, которые позволяют сдавать по 2–3 тыс. кв. м.

Опасений относительно того, что, "глядя" на prime properties, серьезно подтянутся цены и в других сегментах, эксперты не разделяют. К тому же, то, что строилось три года назад и называлось классом А, теперь уже по новым стандартам потихонечку переходит в класс В и будет подвержено риску, считает Алексей Новиков. Сидящие там арендаторы, увидев более высококачественный продукт за те же деньги, либо потребуют снижения арендной ставки, либо убегут в prime.