Четвертое транспортное кольцо изменит расклад цен на недвижимость

Столица будет окольцована в четвертый раз. Работы по прокладке очередного транспортного кольца московские власти обещают завершить к 2013 году. Появление восьмиполосной трассы способно скорректировать стоимость как жилой, так и коммерческой недвижимости. По единогласному мнению аналитиков, цены на квартиры в непосредственной близости от ЧТК опустятся вниз, в то время как ставки на офисы и торговые площади значительно возрастут.

Согласно проекту, новое кольцо будет иметь по четыре полосы движения в каждую сторону с пропускной способностью в час "пик" около 5,5 тысяч автомобилей. Столичные власти подчеркивают: трасса будет бессветофорной. Четвертый транспортный пояс столицы возьмет свое начало от Волгоградского проспекта вдоль Курского направления железной дороги. Трасса пройдет параллельно малому кольцу МЖД, минуя район Измайлово. Дорога будет проложена вблизи от Лосиноостровского парка, после чего примкнет к Ярославскому шоссе. Затем четвертое транспортное кольцо соединит Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе, расположившись вдоль железнодорожных путей. После этого, новая трасса через улицу Народного Ополчения выйдет на Минскую улицу. Далее маршрут пройдет по уже существующим дорогам - Минская улица, Ломоносовский и Нахимовский проспекты - до музея-заповедника "Коломенское", где будет построен четырехкилометровый тоннель под Москвой-рекой до станции метро "Текстильщики".

Порядка 75 км нового кольца разойдутся, как круги на воде, вызвав всплеск ценовых колебаний во всех сегментах недвижимости. Игроки рынка вспоминают ввод третьего транспортного кольца (ТТК), благодаря которому транспортная доступность отдельных районов улучшилась, и, следовательно, цены на квартиры в них пошли вверх. Исключением стали дома, расположенные на первой линии от магистрали, они потеряли в цене от 10% до 20% своей стоимости. Согласно отчетам аналитиков, максимальный дисконт был зафиксирован в престижных районах западной части города. На востоке и юге столицы жилье вблизи дороги подешевело не столь значительно.

Эксперты полагают, что с вводом нового кольца столичному рынку недвижимости де жавю не избежать. "Пострадают дома первой линии, прежде всего, в наиболее престижных районах трассы - на Ломоносовском и Нахимовском проспектах. Стоимость квартир может упасть до 30% по сравнению с аналогичными предложениями в домах, удаленных от магистрали", - говорит пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. Аналогичное наблюдение сделал и директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. По ее словам, дома первой линии ТТК подешевели примерно на 10%, а те, что подальше, наоборот, подорожали на 4-7%. "Сейчас, когда объявлены сроки строительства и места прохождения четвертого кольца, владельцы квартир могут попытаться продать свое жилье. И уже сейчас цены на него могут быть снижены на 10-15% - добавляет глава RRG Денис Колокольников - но в момент строительства и ввода в эксплуатацию трассы снижение будет гораздо существеннее". Эта разница может стать еще более ощутимой, поскольку ко времени сооружения магистрали требования к жилью возрастут.

С другой стороны, независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов не ожидает существенных колебаний стоимости "квадрата" в зонах прохождения четвертого кольца. "В условиях высокой транспортной загруженности города, наверное, найдутся желающие выезжать из двора на магистраль", - рассуждает эксперт. Исключая первую линию домов, в целом для района появление новой транспортной артерии даст прирост стоимости.

Активное движение ценового показателя вверх ожидается в зонах, прилегающих к ЧТК, в сегменте коммерческой недвижимости. После сооружения ТТК земля вблизи магистрали подорожала в несколько раз: застройщики начали активно возводить офисы, склады, торговые центры. "Стоимость объектов коммерческой недвижимости, расположенных вдоль трассы, увеличилась как в сделках аренды, так и купли-продажи. В зависимости от сегмента рынка, района расположения, удаленности от магистрали и других факторов повышение цен составило от 50% до 100%", - приводит данные Сергей Лядов. По данным бюро недвижимости "Агент 002", рост ставок в коммерческой недвижимости составлял от 15% до 35% в разных сегментах и локациях

Воздействие ЧТК на рынок коммерческой недвижимости во многом будет аналогичным, уверены эксперты рынка. По их мнению, в западной и северной части прохождения магистрали наибольшую эффективность принесут проекты офисных и торговых центров, некоторые компании уже приступили к их реализации. На востоке и юге предпочтение, скорее всего, будет отдано складским и производственным помещениям. "Учитывая процесс децентрализации коммерческой недвижимости, который мы наблюдаем в Москве, можно ожидать формирование новых офисных и торговых зон вдоль ЧТК. К примеру, торгового-офисный комплекс "Метрополис" и территория Ростокино находятся в непосредственной близости к будущему ЧТК", - рассуждает г-н Колокольников.

Тема децентрализации коммерческой недвижимости в офисном сегменте активно обсуждается в недрах рынка. При этом акцент смещается именно в зону ТТК. В районах, прилегающих к трассе формируются целые деловые зоны, построены бизнес-центры класса А, ставки в которых являются одними из самых высоких в столице. Ввод новой трассы в нескольких километрах от уже имеющегося кольца способен "утянуть" арендаторов в полосу "межколечья".

Елена Прогонова