О старых дачах замолвите слово
В последнее время спрос на стародачные поселки заметно сократился, и это напрямую связано с активным строительством в области коттеджной архитектуры. Предпочтения покупателей смещаются в сторону качественного загородного жилья в хорошо охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой. Что же касается старых дач, то большинство строений нуждается в капитальном ремонте, а то и в сносе. Поэтому вопрос о том, какая судьба постигнет привычные советским людям старые дачи, весьма актуален.
Для начала давайте разберемся, что же собой представляют эти самые старые дачи?
"В советское время были сформированы довольно большие дачные массивы, – поясняет Владимир Яхонтов – управляющий партнер компании "МИЭЛЬ – Загородная недвижимость". – Сегодня дачи занимают весомую долю загородного рынка. В основном это различные товарищества с органом правления, который решает вопросы эксплуатации поселка. Это уже не просто дачи, а именно дачные поселки". Стародачными также принято называть поселки, возведенные в период с 1940 по 1960 годы. Прежде всего они были предназначены для сезонного проживания, а их первыми обитателями были представители советской элиты (писатели, художники) и чиновники.
"Сегодня на рынке загородной недвижимости можно выделить дачи двух форматов, – высказала свое мнение Жанна Щербакова – директор департамента загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ – Брокеридж". – Первый – это старые садоводческие товарищества (6 соток, щитовой домик или какое-то сезонное строение). Данный формат занимает примерно 50% всего рынка, но в продаже находится не более 6%. Второй – это новые дачные поселки (современные, чаще деревянные коттеджи, обеспеченные коммуникациями, поселки с концепцией формирования). Новые дачные поселки составляют примерно 5% всего рынка загородной недвижимости. Сегодня около 85% этих предложений находится на этапе строительства и продажи".
Как правило, стародачные места представляют собой садоводческие товарищества, в которых каждому владельцу в свое время было выделено не более 6 соток земли. Согласитесь, это немного. Расширить свой участочек можно, только купив соседний. Сейчас, когда на рынке загородной недвижимости полно предложений с куда более крупными участками земли, естественно, для людей с доходом выше среднего стародачные поселки потеряли всякую привлекательность. Исключение составляют только места "с именем" – расположенные неподалеку от Москвы, в живописных местах с развитой инфраструктурой и, главное, с так называемым "феноменом места".
"К таким местам можно отнести поселки Барвиха и Жуковка на Рублево-Успенском шоссе, поселки Кратово, Малаховка и Томилино на Рязанском направлении, поселок Переделкино на Минском шоссе и т.д., – поясняет Иван Шульков – директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба". – Кроме того, стародачными называют поселки, образованные на месте или рядом с бывшими усадьбами или поместьями (поселок Мамонтовка на Ярославском шоссе)".
Немало шума в последнее время наделала история с домом-музеем Бориса Пастернака в подмосковном Переделкине. Начавшаяся несколько лет назад стройка стала серьезной угрозой небольшому поселку, вдохновившему автора на легендарного "Доктора Живаго". Сейчас поселок советских писателей, где Пастернак прожил с 1936 года до своей смерти в 1960 году, полностью перестраивается, в 50 м от дома писателя выросли загородные резиденции. А в том месте, где был святой источник, застройщики проложили… канализационную трубу. Невестка писателя, Наталья Пастернак, ныне заведующая домом-музеем лауреата Нобелевской премии, рассказала в одном из интервью, что ее тесть пришел бы в ужас от нынешней картины бытия его любимого Переделкина.
Ни для кого не секрет, что в наше время статус людей творчества и интеллектуалов катастрофически упал. Наверное поэтому жителей поселка писателей никто не предупредил о начавшейся стройке, а ведь эти люди до сих пор платят взносы в Литфонд за свои небольшие участки. Да и не во взносах дело, эти люди просто хотят уважения.
Как утверждает Светлана Кондачкова – руководитель направления загородной недвижимости агентства "МИАН", "конкурентное давление со стороны коттеджей пока ощутимо только по Рублево-Успенскому шоссе, особенно в радиусе до 15 км от Москвы. В дальнейшей перспективе это неизбежно на других шоссе западного, а также юго-западного направления, где планируется строительство мега-поселков".
Частных инвесторов стародачные поселки интересуют только с точки зрения сноса старых домов и строительства новых коттеджей. А девелоперов крупного масштаба, соответственно, интересуют большие территории под застройку, поэтому в дополнение к стародачным поселкам они могут рассчитывать и на новые земли, прилегающие к границам старых. Опять же оговоримся, что дело касается престижных мест, ни одного девелопера на данный момент не интересует старое садоводческое товарищество вдали от Москвы.
"Девелоперу для развития территорий необходимо выкупить все товарищество у частных владельцев, которых может быть более сотни, – считает Жанна Щербакова. – Затем усилить коммуникационные мощности электричества, подвести газ, построить дороги, снести имеющиеся строения, исправить документальные ошибки и так далее (часто предоставить взамен этого имущества новую ликвидную землю со строениями – а это дорого)".
Конечно, такой большой объем работ имеет смысл вести только в непосредственной близости к Москве, где стоимость вывода земель из состава сельскохозяйственных угодий непомерно высока. Поэтому владельцы дач в садоводческих товариществах могут быть спокойны – до их владений пока еще никто не добрался. А вот многим стародачным поселкам близ Москвы, похоже, грозит слияние с новой коттеджной застройкой.
Мария Лукина