Как получить имущественный вычет при покупке недвижимости

Одна из самых дорогостоящих покупок в нашей стране – это покупка недвижимости. Компенсировать собственные расходы на жилье, а также не выплачивать полностью или частично налоги с продажи собственной недвижимости можно, получив имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса России.

Прежде всего, стоит уточнить, кто может получить данный имущественный вычет при продаже или покупки недвижимости. "Налогоплательщики – физические лица, совершающие операции с недвижимым имуществом, могут получить налоговые вычеты при исчислении налога на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества или при покупке жилого недвижимого имущества, – рассказывает ведущий юрист юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Владимир Воинов. – Вычет при продаже имущества фактически означает возможность для налогоплательщика, продающего свое имущество, полностью или частично не облагать налогом доходы от продажи этого имущества. При реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности продавца три года и более, ему предоставляется вычет в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. На практике это означает, что с сумм, полученных от продажи такого имущества, налог на доходы физических лиц не взимается".

Закон указывает, что если имущество находилось в собственности менее трех лет, то продавец может претендовать на имущественный вычет, но не более чем с 1 млн рублей. "Это означает, что если жилая недвижимость продана за 700 тыс. рублей, то налог не уплачивается, если за 1,2 млн, то надо уплатить налог с суммы 200 тыс. рублей, то есть превышающей 1 млн", – поясняет норму закона Владимир Воинов. Напоминаем, что налог на доходы физических лиц составляет 13%.

На гораздо большую сумму вычета может претендовать налогоплательщик при покупке жилой недвижимости (доли) или строительстве жилья на территории России. Владимир Воинов говорит, что в этом случае налогоплательщик может уменьшить свой облагаемый налогом доход на суммы фактически произведенных расходов на строительство или покупку жилья, а также на суммы, уплаченные в погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилья или доли (долей) в нем. При этом сумма вычета не может превышать 1 млн рублей, что по сегодняшним ценам на жилую недвижимость вряд ли покроет расходы на ее приобретение.

Вычет предоставляется налогоплательщику по окончании налогового периода. Перечень документов, обязательных для получения вычета, довольно велик: налоговая декларация, документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подтверждающие сроки нахождения имущества в собственности или договор купли-продажи, расписки и иные документы. Документы подаются по месту работы. Если заявитель работает в нескольких местах, то он вправе выбрать одного из работодателей.

"Помимо обязательных документов, инспекция ФНС для проведения камеральной налоговой проверки может запросить дополнительные документы, подтверждающие правомерность применения налоговых вычетов. Поскольку оплата обычно проходит через кредитные организации, налоговый орган может запросить у банка либо налогоплательщика документы о том, что действительно осуществлялись списания со счета, проверить соответствие даты платежа документам по отчуждению недвижимого имущества. Кроме того, для выявления признаков мнимой или притворной сделки налоговая инспекция может запросить документы о предыдущих собственниках недвижимого имущества, потребовать представить на обозрение подлинники документов вместо копий – однако такие требования можно отклонить как необоснованные и превышающие полномочия налогового органа", – уточнил Сергей Клименко, директор по корпоративному управлению и правовым вопросам инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group.

Получение имущественного вычета при покупке или продаже недвижимого имущества имеет еще множество нюансов, например, условия предоставления вычета при реализации объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности.

Стоит предупредить налогоплательщиков о тех трудностях, которые могут препятствовать сокращению их расходов на покупку-продажу недвижимости. Во-первых, нужно отметить, что данный вычет не будет предоставлен физическому лицу, если оно приобрело недвижимость не за счет своих собственных средств или кредита, взятого на свое имя. "При покупке недвижимости вычет можно получить, только если вы работаете и ваш работодатель перечисляет налоги с вашей заработной платы. Если же вы получаете зарплату "в конверте" и иных доходов не имеете – ни о каком вычете речи быть не может, – предупреждает Светлана Лилипутина, генеральный директор аудиторской компании "Смаль и партнеры". – Приобретая недвижимость, стоит тщательно проверять правильность заполнения документов. Ошибка в фамилии, инициалах может послужить основанием для отказа в предоставлении вычета. Не следует соглашаться на хитрости в виде занижения договорной стоимости по договоренности с продавцом (покупателем). Результатом подобной "договоренности" может явиться переложение на вас "чужого" налога".

Хотя, как правило, большая часть заявлений удовлетворяется, есть основания, по которым в вычете могут отказать. "Обычные основания отказа в предоставлении налогового вычета – формальные (неточности в оформлении документов, неверные записи в первичных бухгалтерских документах). Выдвижение содержательных возражений – при предоставлении документов о совершенной сделке – потребует от налогового органа значительных затрат сил и времени. Кроме того, статья 40 НК РФ допускает автоматический перерасчет цены сделки – при отклонении от заявленной сторонами цены более чем на 20% (в сторону повышения или в сторону понижения) от рассчитанного уровня рыночных цен с вынесением налоговым органом мотивированного решения о доначислении налога и пени", – говорит Сергей Клименко.

Анна Топталова