Элитное жилье – выбор принципиальных

Специалисты рынка недвижимости считают, что элитное жилье в черте города и за его пределами составляет около 10% от общего рынка недвижимости. "На вторичном рынке эта доля меньше – около 8%. Однако в разных административных округах она колеблется от 20% в ЦАО до 5% в ЮВАО", – считает Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга "МИЭЛЬ". Однако до сих пор неясны критерии, по которым покупатели выбирают себе жилье среди эксклюзивных объектов.

Нет, в общих чертах критерии выбора понятны и просты: удаленность от города, местоположение, экология, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры. "В выборе недвижимости покупатели элитного сегмента руководствуются такими критериями, как престижное расположение, интересное архитектурное решение, современные системы жизнеобеспечения и безопасности, однородность социальной среды", – считает Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости "МИАН".

В то же время аналитики компании "Усадьба" на днях распространили аналитический отчет, содержащий данные о своеобразных правилах отбора эксклюзивного жилья. Согласно отчету исследования, "главными аспектами при выборе жилья становятся не ценовые характеристики, а иные ценности, которыми наделены городские и загородные элитные объекты". Безусловно, элитное жилье уже само по себе предполагает индивидуальный подход риелтора к каждому конкретному покупателю и совершенно разные требования покупателей в каждом отдельном случае. Однако эти требования можно структурировать и отнести к нескольким группам. Прежде всего это цель, с которой выбирается жилье. Аренда за городом, аренда в городе, покупка за городом и покупка в черте города – все эти варианты имеют свои особенности.

Так, например, при аренде элитного жилья в городе клиенты, как правило, ориентируются по расположению объекта (в престижных районах, чаще всего в центре), а также по качеству ремонта и дизайна и инфраструктуре района.

Покупая эксклюзивное жилье в городе, клиент интересуется не только местоположением, инфраструктурой и ремонтом. К этим нехитрым требованиям добавляется еще одно – статус района и дома. "Дома с "именем" – вот что интересно нашему клиенту", – утверждает генеральный директор агентства "Усадьба" Евгений Иванов. По данным компании, тенденции первой половины текущего года таковы, что эксклюзивные объекты с ремонтом на вторичном рынке жилья пользуются большим спросом, чем объекты, предлагаемые без ремонта.

Арендуя эксклюзивное жилье за чертой города, покупатели все чаще отдают предпочтение хорошо охраняемым коттеджным поселкам в пределах 10–15 км от МКАД по престижным направлениям. Немаловажную роль играют также характеристики домов и их внутренняя отделка. На данном этапе "предпочтения отдаются домам с 3–4 спальнями, дорогой дизайнерской внутренней отделкой, именной мебелью и шикарными предметами интерьера", – сказано в отчете компании "Усадьба". К тому же в погоне за утерянной экологией покупатели ищут зеленые уголки, леса в шаговой доступности или участки с качественным ландшафтным дизайном.

Приобретая элитное жилье за городом, покупатели предпочитают свежевыстроенные поселки с развитой инфраструктурой, выдающейся концепцией, часто разработанной известным архитектором. Особым спросом пользуются ключевые Рублевские места (Раздоры, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Николина Гора), Минско-Можайское шоссе, Сколковское шоссе, Калужское шоссе, а также Север и Северо-запад Подмосковья вдоль "большой воды".

Что касается приобретаемых домов, то наибольшим предпочтением пользуются коттеджи с общей площадью 700–1000 кв. м с участком в 30–40 соток, наличие леса или ландшафтного дизайна – обязательно, а также необходима охрана высшего уровня с новейшими техническими средствами. Цены на жилье такого класса должны варьироваться от 5 до 8 млн долларов. И что еще немаловажно, люди все чаще стали задумываться о своем окружении, поэтому высокие требования предъявляются сейчас к социальной среде, то есть людям необходимы соседи единого социального уровня.

В то же время в загородном доме качество жизни не должно быть ниже, чем в городе по всем параметрам. "Здесь имеются в виду не только конструктивные особенности дома и поселка, но и транспортная доступность, ситуация на дорогах, инфраструктура надлежащего уровня, окружение, внутренний сервис", – считает Елена Логвина. Ее коллега Нина Кузнецова уточнила, что и "количество домов в поселке должно быть ограниченным".

Как уже было сказано выше, по всем сегментам рынка количество элитных объектов занимает около 10% от всего объема предложений. "Но если говорить о фактических сделках, то эта доля примерно в два раза меньше", – считает Нина Кузнецова. И одна из причин столь небольшого количества фактических сделок кроется в постоянно растущих ценах на жилье всех типов, видов и классов. Многие ошибочно полагают, что "для покупателей элитного сегмента такой фактор, как цена, не имеет первостепенного значения, "ценовой потолок", как показал опыт 2007 года, влияет и на эту категорию потребителей", – считает Нина Кузнецова.

Некоторые специалисты считают, что цены на элитное жилье во многом зависят от политической ситуации. Вот, например, Елена Логвина так объясняет свою точку зрения: "В 2007 году, несмотря на колебания в течение года, цены практически не изменились. Кроме других факторов главную роль сыграла неопределенность, связанная с выборами в Государственную Думу и определением преемника президента. Однако уже во втором квартале 2008 года рынок начал "отыгрывать" затянувшуюся стагнацию – цены резко пошли вверх".

Поскольку нынешняя политическая ситуация более-менее стабильна, насколько она вообще может быть стабильна в нашей стране, есть мнение, что в ближайшее время элитная недвижимость не будет демонстрировать серьезной динамики цен, поскольку предложение пока еще стабильно опережает спрос.

Мария Лукина