Покупка дома на этапе строительства
Всем известно, что при покупке жилья в строящихся домах, к сожалению, до сих пор существуют риски. Например, объект строительства может быть не построен, либо построен с большими задержками, либо некачественно, либо у застройщика не хватает денег на завершение строительства, либо дом не могут подключить к инженерным сетям после окончания строительства, либо возникают сложности с регистрацией права собственности.
Леонид Медведев, руководитель общественной приемной Экспертного совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН) сообщает, что, анализируя обращения дольщиков-инвесторов в общественную приемную ЭСОН, можно сделать вывод, что проблемы, конфликты и споры между участниками долевого строительства возникают в первую очередь из-за отсутствия четкого законодательства, регламентирующего взаимоотношения сторон при участии в долевом строительстве.
Заключение договоров в обход закона
Так, по мнению эксперта, даже на сегодняшний день, несмотря на принятие закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…», многие строительные фирмы привлекают денежные средства граждан на строительство жилых домов, используя различные схемы обхода данного закона. А именно: по предварительным договорам купли-продажи, по агентским договорам, по договорам паевого взноса, используя векселя и т.д. Нередко строители предлагают гражданам приобрести квартиры, не имея полного комплекта разрешительной документации на строительство дома.
Часто возникают проблемы из-за юридической неграмотности граждан и отсутствия правовой культуры при заключении договоров, недостаточной информированности граждан о состоянии дел на объекте и в строительной компании. Граждане заключают договоры с фирмой, не выяснив, есть ли разрешение на строительство, на каком основании используется земельный участок; каковы полномочия фирмы на привлечение денежных средств на конкретную квартиру; каковы полномочия лица, представляющего фирму при подписании договора. Поэтому одним из важных моментов для приобретателей квартир в строящихся домах является минимизация рисков.
По словам Леонида Медведева, уменьшить риски как заемщику, так и кредитору поможет получение информации об объекте строительства и о строительных компаниях, участвующих в строительстве. Тем более если квартира приобретается с помощью кредита, то заемщику придется возвращать кредит, несмотря на возникновение проблемы со строительством. Риски возникновения указанных проблем кредитор закладывает путем увеличения процентной ставки по кредиту на период строительства дома, так как в период строительства невозможно зарегистрировать ипотеку, то есть нет реального обеспечения возврата кредита, а после регистрации заемщиком права собственности на квартиру процентная ставка по кредиту, как правило, существенно снижается.
Кроме того, на сегодняшний день для получения кредита на строящееся жилье банк обязательно требует от заемщика страховку финансовых рисков, но, к сожалению, механизм страхования тоже не на все 100% не защищает приобретателя жилья и банк. Тем более что по сути банк страхует свои риски за счет заемщика, а риски потери денежных средств, вложенных в строительство заемщиком, остаются незастрахованными.
По мнению экспертов, сегодня большинство застройщиков составляет договоры таким образом, что в них защищаются интересы только самой фирмы, а интересы дольщика-инвестора и кредитора практически никак не защищены. Как правило, в договорах нечетко описаны обязанности фирмы по строительству дома, подключению его к инженерным сетям и передаче квартиры дольщику по акту приема-передачи, не установлены сроки исполнения этих обязательств и нет ответственности за неисполнение обязательств, нечетко описываются условия расторжения договора и механизм возврата денежных средств при расторжении. К сожалению, многие граждане неспособны отстоять свои интересы при заключении договора, поскольку строительные фирмы попросту отказываются вносить в него изменения, защищающие интересы дольщика.
Какие бывают риски у заемщиков при выборе строящегося дома?
При приобретении квартиры в строящемся доме существует и еще один риск – получение жилья несоответствующего качества, с нарушениями СниПов и ГОСТов. И возникает вопрос: что же делать, если квартира уже оплачена банком? Как контролировать качество строящегося и построенного жилья? Первый способ минимизировать этот риск – это опять-таки прописывать подробно в договоре, с чем должна передаваться квартира – с каким качеством, с какой отделкой, и подробно прописывать механизм взаимодействия сторон при обнаружении строительных дефектов и недоделок. Второй способ – установить контроль над качеством строительства и вести постоянный мониторинг, а при приемке квартиры пользоваться услугами независимого эксперта.
Выступая с докладом на ипотечном форуме, Леонид Медведев внес предложения по принятию мер минимизации рисков ипотечного кредитования: внести изменение в действующее законодательство, чтобы разрешение на строительство получали только фирмы, имеющие солидные активы (например, не менее 50% от стоимости строительства объектов) и способные нести материальную ответственность; для выявления надежных, добросовестных и стабильно работающих строительных компаний – участников жилищного строительства, перед тем как дать им разрешение на строительство и привлечение денежных средств граждан, проводить экспертизу этих фирм; усилить разъяснительную работу с населением.
Обеспечить полную информационную открытость строительного рынка путем обязательного предоставления информации исполнительными органами власти – профильными комитетами – и фирмами участниками строительства в общедоступную базу данных (на примере базы ЭСОН), для того чтобы каждый будущий дольщик перед заключением договора мог получить достоверные сведения об объекте строительства и строительных фирмах, реализующих квартиры, чтобы каждый кредитор мог оценить свои риски при выдаче ипотечного кредита и принять правильное решение; для предотвращения в будущем двойных продаж ввести обязательную регистрацию всех договоров, связанных со строительством жилых домов.
По его словам, существует еще один риск приобретения жилья в новостройке – увеличение стоимости строительства и требование застройщика произвести дополнительные платежи, не предусмотренные договором. "Если такая ситуация возникла, то самому приобретателю, как правило, не под силу осуществить дополнительный взнос, так как существенная часть денежных средств уходит на погашение ипотечного кредита. Поэтому в кредитном договоре желательно предусмотреть механизм докредитования, если возникла необходимость доплачивать строительной компании", – отмечает Леонид Медведев.
Наталья Логинова