Ресин: "Цены на жилье будут расти"
В интервью журналисту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой руководитель комплекса градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин заявил, что цены на недвижимость в Москве будут расти. При этом глава столичного стройкомплекса выразил уверенность в том, что механизмы ипотеки, которая позволит, наконец, создать в Москве рынок доступного жилья, все же заработают.
- Владимир Иосифович! Как Вы оцениваете слияния и поглощения, произошедшие в последнее время на московском строительном рынке? Можно ли трактовать это как часть процесса по захвату столичного стройкомплекса финансовыми структурами, связанными с нефтью и металлургией?
- Ни о каком захвате строительного комплекса Москвы речи не идет. В условиях рыночной экономики покупка и продажа компаний – это нормальное явление. Тот факт, что акции строительных компаний Москвы пользуются повышенным спросом, свидетельствует о том, что строительный бизнес в столице имеет хорошие долгосрочные перспективы.
Сегодня в Москве работают несколько десятков крупных, сотни средних и тысячи небольших конкурирующих между собой строительных компаний. Все строительство в городе ведется на конкурсной основе. Экономическая ситуация в стране и, особенно, в Москве такова, что сейчас город не зависит от предпочтений инвесторов. Москва имеет возможность выбирать среди инвесторов того, кто предложит ей наиболее выгодные условия сотрудничества. Для того, чтобы победить в конкурсе фирмы должны поддерживать высокую конкурентоспособность, а, значит, постоянно развиваться. Поэтому приход на рынок новых участников, располагающих значительными капиталами, будет способствовать дальнейшей модернизации строительной отрасли города. А развитие экономики – это то, что нужно городу. Так что по этому вопросу интересы городских властей и собственников строительных компаний полностью совпадают.
Вне зависимости от конкретной структуры собственности на недвижимость и владения строительными подрядами, система управления строительным рынком в Москве, опирающаяся на самое развитое в стране региональное законодательство, построена таким образом, что власти города всегда контролируют строительный рынок и все процессы, происходящие на нем. Это нормальная ситуация, характерная для всех крупнейших мегаполисов мира. Есть Генеральный план развития Москвы, имеющий характер и статус Закона. Нарушить его невозможно, поскольку работает эффективная система контроля.
- Ваше отношение к тому факту, что большинство московских строительных компаний являются одновременно инвесторами и девелоперами. Приводит ли это к отсутствию реальной конкуренции между подрядными организациями?
- То, что девелоперские компании сами занимаются инвестированием своих проектов – это, в первую очередь, следствие того, что банки до сих пор не могут предложить строителям кредиты на приемлемых условиях и под удобоваримый процент. Любой производитель стремится к минимизации издержек. Это закон рынка. И с конкуренцией здесь все в порядке: при проведении конкурсов на подрядные работы побеждают те компании, которые предлагают девелоперу лучшие условия.
- Самые мощные, "знаковые" объекты строят иностранцы (в качестве подрядчиков). "Интурист" строят турки, "Москву" - австрийцы. Многие иностранные фирмы привлекаются к строительству элитных зданий. Неужели за 15 лет работы в новых условиях московские строители не научились строить подобные объекты?
- Если говорить об уникальных объектах, то подавляющее большинство из них строится столичными компаниями. И строить мы научились первоклассно. Храм Христа Спасителя, Конькобежный центр в Крылатском, Манеж и подземный торговыо-развлекательный комплекс рядом с ним, десятки других зданий подобного масштаба – дело рук именно московских строителей. При этом мы не делим строителей на "своих" и "чужих". И то, что на московском строительном рынке работает много иностранных компаний – свидетельство того, что он открыт для тех, кто может и хочет строить в городе. Кстати, большинство иностранных девелоперов пользуются услугами московских строительных компаний, в которых работают москвичи и жители Подмосковья.
- В Москве уже были единичные случаи сноса девятиэтажных панельных домов (в частности, компанией "Крост"). Готовятся ли какие-либо городские программы по сносу или реконструкции 9-12-этажных панельных домов?
- Специальной программы по сносу девятиэтажек в Москве нет. Оно и понятно. Сначала нам нужно разобраться с ветхими домами и пятиэтажками, которых в Москве еще очень много. Некоторые девятиэтажки возможно будут снесены в ходе программы комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки. Но это будет скорее исключением, чем правилом.
- В последнее время Подмосковье лихорадит от "строительных" скандалов, связанных с обманом вкладчиков. Можете ли Вы утверждать, что нынешняя система управления и контроля за строительством в Москве исключает подобные случаи?
- Система контроля за строительством, которая сегодня действует в Москве, работает нормально. Но в отдельных редких случаях некоторые инвесторы переоценивают свои возможности и непростительно затягивают сроки выхода на площадку, затягивают сроки строительства и сдачи дома. Тогда возникшие проблемы решает город: мы добиваемся того, чтобы инвестор в минимальные сроки все-таки закончил строительство, в противном случае на площадку подбирается другой инвестор. Таких случаев – единицы. Мощный барьер для подобных горе-инвесторов поставлен принятием закона "О долевом строительстве". Раньше у граждан, желающих купить жилье на этапе строительства, была только надежда, что строительная фирма их не обманет.
- Как вы оцениваете последствия вступления в силу 1 апреля закона "О долевом строительстве"? Оказал ли этот закон положительное влияние на московский строительный рынок?
- По новому закону застройщик получит право заключать договоры долевого строительства и принимать деньги от граждан только после того, как оформит землю в аренду или собственность и получит разрешение на возведение дома. Проектная декларация о каждом объекте должна быть размещена в СМИ или Интернете. Кроме того, строительные фирмы будут обязаны раскрывать информацию о себе: кто учредители, каков уставный капитал, какие объекты были построены за последние три года и так далее. Если у граждан возникнут какие-то претензии к фирме, они без суда, в одностороннем порядке, смогут расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги с процентами назад. Застройщик, напротив, даже для расторжения договора со злостным неплательщиком обязан будет идти в суд. Договор между дольщиком и фирмой подлежит обязательной государственной регистрации, что полностью исключит риск двойных-тройных продаж строящейся квартиры. Таким образом, если раньше все риски долевого строительства несли граждане, то теперь - застройщики и банки.
Конечно, закон повышает меру ответственности застройщиков, существенно снижает риски частных инвесторов. Все эти меры могут способствовать увеличению стоимости жилья, однако это повышение – плата за гарантию того, что ваши деньги не пропадут бесследно, а жилье будет получено. По мнению специалистов, разница между ценой еще не построенной и уже готовой квартиры сократится до 5-10%, тогда как сейчас она составляет 15-20%.
- Почему муниципальные дома в Москве не обеспечиваются гаражами?
- Гаражи и многоярусные стоянки строятся в новых районах рядом с домами, а там, где это возможно, в подземных и цокольных этажах. Но здесь возникает проблема. Если обеспечение людей жильем – это обязанность города, то строительство гаражей ведется на инвестиционной основе. Себестоимость подземных гаражей высокая и порой достигает трети, а то и половины стоимости квартиры. Поэтому далеко не каждому жителю под силу купить такое машино-место. Там, где экономические расчеты показывают, что такое строительство хоть на пределе, но все-таки рентабельно, подземные гаражи под домами обязательно строятся.
- Стоимость квадратного метра увеличивается (и будет расти) за счет роста цен на энергоносители, стройматериалы и, возможно, косвенно - за счет сокращения количества инвестконтрактов вследствие вступления в силу закона "О долевом строительстве". Как в таких условиях станут доступными механизмы ипотеки? Когда, по Вашему мнению, ипотека в Москве станет действительно массовой - т.е. доступной москвичу со средней зарплатой?
- Мэр Москвы убежден, и я с ним полностью согласен, что программа ипотечного кредитования получит ускорение, если люди будут иметь возможность больше зарабатывать, и задача власти в том, чтобы создать такие экономические условия, чтобы это были не просто слова. Тогда, по оценкам экспертов, потенциальными участниками ипотечной системы смогут стать большинство жителей города. Ипотека - стратегическая задача не одной Москвы - всего государства. Без его поддержки программа работать не сможет. Пока развитие ипотеки идет трудно, но будущее все равно за ней.
Ипотека – это главный путь приобретения жилья во всех развитых странах. Уверен, в самом скором времени она заработает и у нас. Ипотека начнет эффективно работать тогда, когда кредит на покупку квартиры сможет осилить любой работник бюджетной сферы. Ипотечный кредит надо давать на 25 лет и не более чем под 6% годовых. Причем рассчитывать кредит нужно с учетом заработка семьи, в которой в среднем работают два человека.
Правительство Москвы разработало социальную ипотечную программу, которая ускорит получение жилья очередниками. Без всякой уравниловки, будет учитываться как уровень достатка, так и срок пребывания в очереди. Сейчас ищем пути снижения ипотечного процента, потому что пока он слишком высок. Как только этот вопрос удастся решить, ипотека в Москве заработает в полную силу.
- Будет ли московский стройкомплекс регулировать рост стоимости квадратного метра, который происходит вследствие обозначенных выше причин?
- Мы живем в условиях рынка, где цена квадратного метра определяется исключительно соотношением уровня спроса и предложения. Представьте себе ситуацию, если вдруг цена на жилье директивно станет ниже рыночной. Тогда квартиры тут же правдами и неправдами скупят спекулянты, и до конечного покупателя они все равно дойдут через вторичный рынок, и по рыночной цене. Такое мы уже проходили во время перестройки с продуктами питания, с автомобилями, другими товарами.
- Ожидаете ли вы роста цен на недвижимость в следующем году? Если да, то насколько значительный и за счет чего?
- Многим не нравятся мои ответы на эти вопросы. Но я не могу сказать, что цены снизятся. Потому что никаких предпосылок для этого нет. Цены, наоборот, будут постепенно расти. А на сколько? Пока сказать трудно. На цену влияет много факторов, многие из которых сложно предсказать. Ясно одно: спрос на московскую недвижимость есть и будет стабильно высоким.
- Какое решение было бы оптимальным в ситуации с "Евроцемент груп"?
- Федеральная антимонопольная служба уже вынесла свое окончательное решение по поводу цен на цемент. Монополиста обязали не только снизить цены, но и компенсировать несправедливо полученную монопольную прибыль. Мы, со своей стороны, можем только приветствовать решение Федеральной антимонопольной службы.