А. Фаталибеков: "Нет предпосылок для непредсказуемого поведения загородного рынка".
Рост плавный и стабильный: загородные дома в Подмосковье уверенно набирают в ценовом весе от 20 до 40% ежегодно. В отличие от московских квартир , которые уже не раз демонстрировали резкий скачкообразный рост, сменявшейся я стагнациями и ценовой коррекцией вниз. По оценкам аналитиков "IRN.ru", за год общий объем рынка коттеджных поселков вырос на 111,4% и составил 18 млрд. долл. Чемпион по объему заявленных проектов - Новорижское шоссе. О дальнейшем развитии направления и перспективах загородного рынка корреспонденту "РБК-Недвижимости" Елене Прогоновой рассказал директор по маркетингу инвестиционной компании "Жилторг"Антон Фаталибеков.
Период активности загородного рынка традиционно приходится на начало весны-лето. Подводя итоги сезона-2007, каковы его главные характеристики?
Я бы отметил несколько явных тенденций. Во-первых, повысилась конкуренция на рынке загородной недвижимости, которая в сочетании с увеличившимся спросом, способствует улучшению качества предложения. Во-вторых, Новая Рига окончательно утвердилась как самая популярная трасса среди девелоперов. Сейчас на ее протяжении реализуются объекты всех ценовых категорий от "эконом" до "де-люкс". В-третьих, появились внятные ипотечные программы для загородного жилья, в том числе на стадии строительства.
Все более популярными становятся относительно новые форматы загородной недвижимости: таунхаусы, апартаменты, дачные поселки на значительном удалении от Москвы. Отмечу также укрепление позиций лидеров рынка.
Какова динамика роста цен в среднем на Новой Риге?
В разных сегментах рынка темпы роста цен отличаются, но общая картина достаточно ясная. Специфика Новорижского шоссе – в большом количестве проектов, находящихся на первых стадиях строительства. Это отражается на темпах роста цен: стоимость строящегося жилья растет как минимум по мере возведения объектов.
Предложение по готовым домам во многих сегментах не успевало за спросом, поэтому здесь также была положительная ценовая динамика. Можно с уверенностью прогнозировать увеличение ценового разрыва между дорогим и экономичным жильем. Эту тенденцию мы наблюдали на рынке жилой московской недвижимости — риэлторы называли это "коррекцией цен". Мы ожидаем, что качественные, по выбору места, концепции, качеству строительства — проекты будут дорожать, а экономичные, особенно те, где застройщиком двигало исключительно желание сэкономить, возможно, будут и дешеветь.
По вашим оценкам, определен ли потолок стоимости сотки земли или дома на Новой Риге?
То, что мы считали потолком два года назад, сегодня показалось бы демпингом. Сейчас стоимостью одной сотки новорижской земли в 50 000 долл. удивить никого нельзя.
В строящихся сегодня поселках объем заявленной инфраструктуры поистине впечатляет: девелоперы предлагают потенциальным жильцам теннисные корты, гольф-поля, боулинги, кинотеатры, есть даже идеи собственных мини-театров. Насколько сегодня нужна коттеджным поселкам подобная "богатая" инфраструктура?
Застройщики понимают, что продуманная инфраструктура вместе с архитектурой и месторасположением поселка ответственна за формирование образа поселка, как следствие, его цены и востребованности покупателями. Отчасти поэтому многие поселки "укомплектованы по максимуму".
Не секрет, что в дальнейшем, как правило, застройщик оставляет строительство объектов инфраструктуры на последнюю очередь. Это позволяет ему отказаться от наиболее затратных и труднореализуемых объектов на вполне веских основаниях — экономически неэффективная инфраструктура ляжет на плечи жителей поселка, которые будут компенсировать коммунальными платежами незагруженность боулинга или кинотеатра.
Я думаю, всем девелоперам хотелось, чтобы не только на их плечи ложилась нагрузка по "строительству коммунизма" в отдельных поселках. Все бы выиграли, если правительство Московской области и главы администраций районов обеспечили единое планирование освоения территорий, прилегающих к жилым комплексам и коттеджным поселкам. Тогда удастся избежать соседства жилых территорий со строящимися индустриальными объектами.
Обязательный минимум в инфраструктуре должны составлять административные службы, обеспечивающие бесперебойное функционирование поселка — охрана, дежурные технические специалисты, регулярный вывоз мусора. Если рядом с коттеджным поселком нет населенных пунктов с развитой инфраструктурой, то необходим магазин. Остальное — фитнес-центр, салон красоты, кафе, детские площадки — по усмотрению застройщика. Лучше всего, когда инвестор опирается в своих решениях на мнение будущих жителей поселка. Важно, чтобы общая концепция поселка сочеталась с задуманной инфраструктурой. На наш взгляд, хорошо вписывается в концепцию поселка "Старая Рига" одноименный ресторан авторской кухни.
Вообще, всегда очень трудно найти компромисс между открытостью и закрытостью объектов инфраструктуры. С одной стороны, жителям поселков не хочется видеть посторонних в бассейне или ресторане на территории своего поселка, с другой стороны, опять-таки возникает проблема незагруженных объектов, которые на одних жителях поселка достаточной выручки не сделают.
В этом свете, безусловно, очень перспективна идея вынесения инфраструктурных комплексов за пределы коттеджных поселков. Нет сомнения в востребованности и экономической эффективности таких проектов как NovaRiga и "Павлово Подворье", которые как раз и реализуют идею таких комплексов и уже привлекли солидных якорных арендаторов, таких как "Планета Фитнес", гимназия "Жуковка", "World Class", "Перекресток".
Что и на каких условиях сможет предложить потенциальным покупателям новый проект инвестгруппы "Жилторг", поселок "Киселево"?
В условиях серьезной конкуренции мы сделали ставку на архитектуру поселка — современную, экологичную, функциональную. Мы предполагаем, что тем, кому понравится живописное, окруженное лесом место, не захочется отгораживаться от природы трехметровым забором и глухими стенами с маленькими окнами.
В "Киселево" реализуется несколько форматов загородного жилья. Есть виллы на больших лесных участках на территориях "Клаб" и "Кантри", есть более практичные дома на территории "Кантри", экологичные дома из бруса и несколько таунхаусов. Каждому покупателю мы предлагаем индивидуальную схему оплаты, в том числе долгосрочные ипотечные программы.
Новая Рига – чемпион по количеству заявленных, но еще не реализованных поселков. При этом одним из главных козырей направления считается транспортная доступность. Как Вы считаете, через несколько лет это шоссе по-прежнему будет свободно от пробок?
Если сравнивать с другими направлениями — да. Ввод нескольких десятков поселков по Новой Риге никак не отразится на ее проходимости. Особенно после завершения строительства Звенигородского проспекта до центра Москвы. При этом, хорошо, что уже сейчас ведутся работы по расширению дороги.
Для предотвращения пробок на Новорижском шоссе очень важно оборудование дополнительных съездов с трассы и создание нормального освещения на всем ее протяжении. Насколько нам известно, в этих направлениях работы ведутся.
Подавляющее большинство поселков, представленных сегодня на рынке, можно отнести к бизнес-классу или элитной категории. При этом фактически пустует ниша качественного загородного жилья дешевле 400 тысяч долл, почему?
Действительно, многие проекты, заявленные поначалу как эконом-класс, постепенно выходили за отведенные ценовые рамки как раз по этой причине. Причина банальна — дороговизна земель и постоянный рост себестоимости строительства. Очень трудно удержать качественный объект в рамках 400 тысяч долларов, если стоимость земли превышает половину этой стоимости. А совсем дешевые земли не интересны застройщикам, потому что не будут интересны покупателю.
При каких условиях этот сегмент рынка может стать привлекательным для инвесторов и девелоперов?
Видимо, по мере заполнения элитных ниш внимание девелоперов все более будет сосредотачиваться на недорогих объектах, но "революции цен" пока не предвидится. Мега-проекты ("Рузская Швейцария", "Рублево-Архангельское", "А-101", "Большое Домодедово", "Остров Истра"), которые могли бы изменить ситуацию, пока далеки от реализации, и, судя по всему, не войдут в ценовую категорию эконом-класса.
Рынок городской недвижимости в последние несколько лет пережил периоды как валового роста, так и затянувшейся стагнации. В сегменте загородного жилья есть предпосылки "ценовых виражей"?
Загородную недвижимость нельзя рассматривать как единое целое по аналогии с рынком городской недвижимости. Динамика цен в разных сегментах будет отличаться. Многое зависит от формата и класса жилья, удаленности от МКАД, характеристик земельного участка. Спрос, видимо, будет расти вместе с ростом доходов населения. Положительное влияние на спрос также окажут непомерно высокая стоимость сравнимого по качеству городского жилья, популяризация загородного образа жизни, свойственная всем мегаполисам тенденция субурбанизации, развитие загородной инфраструктуры.
Значительный рост объема предложения возможен при начале реализации большинства мега-проектов, но, повторюсь, это будет касаться лишь ниши наиболее дорогого жилья. Таким образом, предпосылок для непредсказуемого поведения загородного рынка не видно.