К.Ершов: "Мы действуем как компьютерный антивирус в борьбе с рейдерами"
В последнее время проблема защиты от рейдерских атак становится все более актуальной: чем выше цена недвижимости в столице, тем больше желающих захватить собственность. Исполнительный директор компании "ЦентрДевелопмент" рассказывает RBC daily, как защититься от рейдерских атак, а также как максимизировать прибыль здания.
- Как максимально снять риски потери недвижимости?
- При владении недвижимостью, есть несколько видов рисков, остановимся на некоторых из них. Например, риск потери недвижимости в результате стихийных бедствий (пожар, град, сель и пр.). Такие риски мы страхуем в страховых компаниях, причем только в крупных, входящих в первую двадцатку. Это касается как российских, так и западных компаний. Технические риски мы минимизируем за счет круглосуточной аварийной службы и регулярных проверок технического состояния здания.
Самым сложным риском является риск рейдерской атаки. Причем хотим отметить, что факт рейдерства существует не из-за того, что государственные органы, что-то не так делают - все они делают нормально, а из-за пробелов в законодательстве. Рейдеры активно пользуются такими "дырками". Сейчас этот вид деятельности активно развивается, потому требуется постоянная работа по защите объектов. Обычно рейдеры работают, если говорить грубо, двумя способами: похищают либо фирму, на которую оформлен объект, либо сам объект. У нас есть возможности блокировать рейдерские атаки обоих видов.
Для того, чтобы минимизировать риск захвата, необходимо внимательно выбирать форму собственности юридического лица, на балансе которого будет числиться объект недвижимости. Мы всегда даем рекомендации, какую форму собственности выбрать – ЗАО, ООО или ПБОЮЛ – исходя из конкретных обстоятельств. В ряде случаев ПБОЮЛ может оказаться наиболее защищенной формой собственности. Иногда эффективным способом защиты является возбуждение уголовного дела. Иногда можно создать закрытый паевой фонд или пенсионный фонд, который будет владеть объектом недвижимости: на такой пай нельзя наложить арест.
Подобные методы применяются в том случае, если рейдеры пытаются добиться ареста имущества через суд. Это не панацея, но это существенно усложняет работу рейдеров, т.к. на собственность НПФов или паевых фондов запрещено накладывать аресты. При доверительном управлении нельзя просто так отобрать здание, т.к. это нарушение прав третьих лиц. В любом случае, мы сначала анализируем историю объекта, переходы прав собственности и выстраиваем наиболее эффективную для клиента стратегию защиты. Например, у нас есть объект, право собственности на который сначала переходило от Х к Y, а затем от Y к Z. Мы анализируем эти переходы и, в том случае если есть риск возбуждения уголовного дела о возвращении прав собственности первоначальному владельцу, мы сообщаем об этом инвестору и предлагаем вариант защиты. Наши методы позволяют уменьшить эти риски на 70-90%, то есть наша компания максимально защищает от рейдерства.
Мы играем на одном поле с собственником и имеем процент от его прибыли. Когда у собственника все спокойно, спокойны и мы. Большой опыт работы позволяет нам действовать максимально эффективно: мы знакомы со всеми схемами, используемыми рейдерами, и можем довольно серьезно осложнять им жизнь. Мы действуем как компьютерный антивирус.
- Делаете ли вы юридическое и техническое сопровождение сделок?
- Мы комплексно подходим к любому объекту инвестирования. Если клиент планирует инвестировать в новостройку, начинаем с того, что узнаем ее адрес, фирму–застройщика и ее владельца, узнаем, что действительно происходит на объекте, стараемся максимально познакомиться с его историей: кто строит, какие еще есть объекты, когда планируется сдача, полный ли пакет документов оформлен на стройку, анализируем этот пакет. Одним словом, проверяем все условия застройки и их соответствие ГОСТам. В случае, когда есть право собственности, алгоритм приблизительно тот же. Только к проверке объекта добавляется проверка технического состояния здания и его коммуникаций.
Очень часто при покупке недвижимости люди не смотрят на систему коммуникаций. У нас не раз возникала ситуация, когда после анализа работы со зданием выяснялось, что разрешения на присоединение электрической мощности нет. На него нужны немалые деньги. Опять же при приобретении помещения крайне редко смотрят и на его техническую составляющую. А затем выясняется, например, что подвалы подтекают, нужна гидроизоляция, которая тоже довольно дорогостояща. Эти ситуации возникают, потому что покупатель недвижимости не консультируется с инженерами - его обычно больше интересует месторасположение здания, внешний вид, юридическая сторона, а не техническое состояние и коммуникации. В некоторых зданиях, которое обслуживает "ЦентрДевелопмент", приходилось перекрывать крышу. Если что-то идет нелогично, вразрез с нашими знаниями, опытом, если действительно инвестор хочет купить здание, мы предоставляем экспертное заключение, на основании которого принимается решение.
- Какую помощь вы оказываете инвестору при подборе объекта?
- Мы оцениваем объект с точки зрения состояния коммунальных сетей, наличия обременений. Но самое главное - мы изучаем историю объекта: как он возник, как появилось право собственности на этом объекте, как объект передавался от собственника к собственнику: по договору купли-продажи, происходила смена учредителей или объект передавался в качестве взноса в уставный капитал. Мы анализируем, сколько времени прошло между переходом от одного собственника к другому, как часто менялись владельцы. Если это происходило слишком часто, мы выясняем, почему это так было. После того, как ответы на все вопросы получены, мы даем заключение по объекту и начинаем работу с ним. Мы рекомендуем клиенту, каким образом необходимо оформлять объект и какие юридические обременения "повесить", чтобы обеспечить защиту интересов нового владельца. Существует целый ряд обременений, при помощи которых можно защитить объект от рейдерских атак. Это может быть и обременение объекта в ФСФР, которое клиент "повесит" с нашей помощью, и обременение фирмы-владельца в налоговой инспекции (наложение запрета посредством различных способов совершать какие-либо действия с юридическим лицом, на балансе которого находится объект, либо с самим объектом, если речь идет об обременениях в ФСФР). Все эти мероприятия снижают риск рейдерских атак.
- Бытует мнение, что лучше вкладывать средства на стадии инвестирования правда ли это? Или лучше делать это, когда уже есть право собственности на объект?
- Мы бы рекомендовали, объект для инвестиций, который уже имеет право собственности.
- Куда лучше вкладывать свободные средства: в жилую или в нежилую недвижимость?
- Решение о том, куда инвестировать свои средства каждый инвестор должен принимать исходя из собственных целей и задач. Сколько инвесторов, столько и целей. Но необходимо обратить внимание инвесторов на тот факт, что сегодня на рынке почти полностью отсутствуют объекты для инвестиций в сегменте жилой недвижимости. Эта "пустота" имеет несколько причин, например, отсутствие "пятен" под застройку, законодательная неопределенность, связанная с действием знаменитого 214-го закона, а также развитие ипотеки, простимулировавшей рост цен на рынке жилой недвижимости. В силу этих причин мы бы рекомендовали инвесторам рассмотреть вопрос долгосрочных и среднесрочных вложений в нежилую недвижимость. Тем более, что жилая недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке, способна принести максимальную доходность в 10-12% годовых (имеется в виду сдача квартиры в наем), и то, если эта недвижимость находится в хорошем районе. Нежилая же недвижимость не только избавляет владельца от рисков, связанных с постоянной сменой жильцов, но и просто более ликвидна.
- Может ли компания гарантировать стабильность финансовых поступлений собственникам недвижимости?
- Да, может. При использовании комплексного подхода к управлению недвижимостью. Наша компания приходит на помощь в случае возникновения любых форс-мажоров: быстро съехал арендатор, произошла протечка или что-то еще. В этом случае мы перекрываем потери за счет собственных средств таким образом, что собственник может и не знать обо всех проблемах на объекте. Мы являемся некой границей между собственником и арендатором. Наш заработок - это процент от чистой прибыли от объекта, поэтому для нас важно максимизировать чистую прибыль собственника и сократить его затраты. Поэтому мы предоставляем комплексное обслуживание объекта, которое включает ведение четкого оптимизированного бухгалтерского налогового и управленческого учета арендных платежей. Именно по этой причине мы предпочитаем работать с длинными договорами, в рамках которых можно выстраивать наиболее эффективный cash-flow по объекту. В обмен мы готовы ежемесячно приносить ему стабильную прибыль.
- Вы говорите, что способны увеличить доходность объекта на 40%. За счет чего вы это делаете?
- Мы увеличиваем доходность за счет постоянного мониторинга арендных ставок, мы сдаем в аренду фасады здания, например, под рекламные вывески, что также увеличивает прибыль собственника. Мы постоянно контролируем, кто строится, и какая конкурентная среда в данном районе, и в соответствии с этим даем рекомендации о вариантах использования здания. Например, мы не будем предлагать строить в прозоне бизнес-центр класса А, потому что там будет эффективнее работать бизнес-центр класса В или С. Мы предложим по какому пути пойти, чтобы уже сдавать в аренду одну часть здания, пока другая ремонтируется; посоветуем, что сделать, чтобы реализовать проект без лишних согласований, увеличить оборот средств, уменьшить "отвлеченку".
С другой стороны, мы контролируем затраты на содержание объекта: ведем детальный бухгалтерский, налоговый и управленческий учет арендных платежей для собственника недвижимости, оцениваем целесообразность расходных платежей, доводим затраты на содержание здания до 15% от валового дохода, наши услуги по управлению недвижимостью сопоставимы в цене или даже дешевле любой службы эксплуатации. А за счет увеличения дохода и уменьшения расходов – увеличивается прибыль. Фактически мы занимаемся антикризисным управлением.