С. Ануфриев: "Недвижимость будет держаться до последнего"

Доля инвестиций негосударственных пенсионных фондов (НПФ) в недвижимость за последние два года значительно расширилась. О том, что происходит со стоимостью квадратного метра сегодня и почему сектор жилой недвижимости все еще остается привлекательным для институциональных инвесторов, мы побеседовали с генеральным директором УК "ЮграФинанс" Сергеем Ануфриевым.

– В связи с падением мирового и отечественного рынка акций в последние месяцы и нестабильностью банковской системы сектору недвижимости стали предсказывать падение цены квадратного метра. Насколько может измениться отношение профессиональных инвесторов к недвижимости как к инструменту инвестиций?

– Россия не стала "тихой гаванью", и наш фондовый рынок не устоял на фоне непростой ситуации на всех мировых биржах. В результате большинство управляющих компаний и негосударственных пенсионных фондов серьезно пострадали из-за падения котировок акций, так как являлись активными участниками этого рынка. И уже два года назад многие негосударственные пенсионные фонды задумались о поиске новых инструментов для вложения средств, которые им доверили будущие пенсионеры. Взоры обратились на недвижимость. И те НПФ, которые инвестировали в нее, об этом не пожалели. Наоборот, в прошлом году многим фондам только за счет покупки недвижимости и удалось избежать отрицательной доходности. Этот год не станет исключением. На фоне падения индексов РТС и ММВБ в несколько раз цены на недвижимость остаются стабильными и показывают положительную динамику. Однако что будет со стоимостью жилья дальше, не может точно сказать никто. При этом нельзя забывать, что в каждом регионе России в силу определенной специфики цены на жилье ведут себя по-разному.

– То есть в одном регионе стоимость квартир может упасть, а в другом – остаться прежней или вырасти? Тогда что, на ваш взгляд, будет с ценами в Москве и Московской области?

– Конечно, ведь в каждом регионе свое соотношение спроса и предложения, в том числе в разных сегментах. "Единого" рынка недвижимости в стране нет, поэтому нельзя говорить о всеобщем снижении или росте цен. Это всегда должно быть привязано к конкретному региону, городу, сегменту. Наша компания специализируется на инвестициях в недвижимость для среднего класса через паевые фонды, паи которых приобретают затем негосударственные пенсионные фонды. При формировании своих ПИФов недвижимости мы всегда старались выбирать объекты, которые наиболее перспективны и надежны. Прогнозируя продажи квартир и доходность наших паев, мы устанавливали цены даже несколько ниже рыночных. Поэтому мы уверены в спросе конечных покупателей на наши объекты.

Львиная доля наших вложений сосредоточена в недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, одном из самых сильных и стабильных российских регионов. В этом субъекте работает уникальная модель пенсионного обеспечения населения. Ее особенностью, с одной стороны, является поддержка региональной пенсионной системы местными властями, включая софинансирование пенсий на протяжении уже нескольких лет. С другой стороны, значительная часть средств будущих и настоящих пенсионеров округа инвестируются через Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд, и в том числе через нашу компанию, в жилую недвижимость в этом же регионе. Если говорить о Центральном регионе, то в нашем портфеле нет новостроек в Москве. Мы давно считали, что Подмосковье – более интересный регион, обладающий значительно большим потенциалом роста с точки зрения инвестиций в строительство жилья.

– В чем специфика Ханты-Мансийского автономного округа – Югры? На рынок недвижимости в регионе влияют другие факторы, нежели в Москве и области?

– В прошлом году в ХМАО добыли 278 млн тонн нефти, тогда как в ближайшем конкурентном нефтяном регионе – 47 млн тонн. Даже при падении цен на нефть ситуация в этом регионе будет оставаться стабильной. Здесь работают сразу несколько крупнейших отечественных нефтяных компаний. Средний доход населения относительно высок, наблюдается положительная миграция. В прошлом жилой фонд обновлялся медленно, в последние же несколько лет многие жители региона начали активно приобретать новое жилье, и спрос еще далеко не удовлетворен. В округе действует госпрограмма поддержки ипотечного кредитования и субсидирования процентной ставки. И главное, по-моему, то, что власти региона ведут активную политику превентивных мер по укреплению экономики региона в свете последних событий на мировой финансовой арене. Сформирована рабочая группа, которая отслеживает ситуацию, вырабатывает и реализует план действий. В частности, для дальнейшей реализации различных проектов планируется организация облигационного займа. С учетом высоких рейтингов ХМАО, который можно поставить в один ряд с Москвой и Санкт-Петербургом, привлечение средств по приемлемой цене вполне реально.

– Вы допускаете падение стоимости жилья на московском рынке?

– Даже если представить, что из-за недоступности ипотеки и резкого увеличения предложения на рынке цены пойдут вниз, это будет временным явлением. После снижения стоимости о себе даст знать эффект отложенного спроса. В то же время сокращение темпов строительства вследствие приостановки или замедления кредитования девелоперов банками может создать в скором времени дефицит жилья. В результате наложения этих двух факторов друг на друга может произойти быстрое восстановление цен на жилье и начало нового витка роста. Поэтому в долгосрочном плане инвестиции в недвижимость остаются весьма прибыльными. Негосударственные пенсионные фонды как раз выступают долгосрочными инвесторами. При этом что будет с фондовым рынком, инвестиционным бизнесом как таковым, как управляющим компаниям вести себя в новой реальности – пока непонятно вообще. На этом фоне недвижимость остается по сути единственной альтернативой большинству остальных инструментов, причем не только для институциональных, но и для частных инвесторов.

– Считаете ли вы, что все другие формы инвестирования для частных инвесторов сегодня вовсе не актуальны?

– Дело не столько в актуальности, сколько в степени риска. Вклады в банке защищены пока только на 700 тыс. рублей, фондовый рынок в России будет оставаться еще слишком слабым и непредсказуемым, курсы валют могут стремительно меняться. С золотом все неоднозначно – его цена и так на максимуме, кроме того, торговля через металлический счет идет через тот же банк, и если у него проблемы, то и со счетами может быть не все в порядке. Покупка золота в слитках не обойдется без уплаты существенных налогов. Так что остается недвижимость, которая во время экономических перипетий всегда будет держаться до последнего.