Г.Куликов: "Дефицит квартир застройщики провоцируют сознательно"

Как известно, рост цен на московскую недвижимость является следствием нескольких факторов. В их числе – повышение цен на нефть и поток нефтедолларов в страну, желание многих состоятельных людей в России купить квартиру в Москве, сокращение объемов нового строительства и другие. Оказывается, к этим факторам можно прибавить еще один: придерживание квартир самими строительным компаниями. О том, зачем застройщики создают дефицит квартир на и без того перегретом рынке, корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает Председатель Совета директоров "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов.

- Как быстро сегодня растут цены на квартиры в Москве? По оценкам, рост цен на некоторые объектов достигает 17% в месяц.

- В ряде случаев это даже преуменьшение. У нас есть объекты, по которым за последние 2 месяца застройщики подняли цены более чем на 40%.

Рост цен на новостройки сегодня определяется не только соотношением спроса и предложения, но также желаниями застройщиков. Обычно девелопер держит определенный уровень стоимости квартир в своих объектах. Когда запланированный объем жилья уже распродан (а происходит это в последнее время очень быстро), принимается решение выставить "заградительные" цены. Стоимость недвижимости, таким образом, может быть поднята, например, на 45%. Но это означает не повышение рыночных цен на квартиры в новостройках, а решение конкретным застройщиком своих финансовых проблем. Допустим, компания подняла цены на квартиры, и до сдачи дома Госкомиссии осталось полгода. В этом случае в течение полугода застройщику не нужно по этому адресу обеспечивать себя дополнительным финансированием, так как он поднял цены до уровня готового жилья.

При этом строители могут действовать тремя способами. Первый способ, ориентированный на потребителя и рынок, - плавно повышать цены по мере продвижения строительства объекта. Второй и третий способы никак не ориентированы на рынок и покупателя, а исключительно на потребности застройщика. Второй способ заключается в том, чтобы просто вывести объект по цене конечной реализации, как уже готовое жилье. Однако большинство застройщиков действует по третьему способу: продают квартиры по рыночной цене, только когда нужны деньги, а в остальное время просто придерживают объекты.

- Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость", реализуя квартиры, работает в рамках 214-ФЗ "О долевом строительстве" или по альтернативным схемам?

- По состоянию на начало апреля 2006 года мы вообще не работаем в рамках 214-ФЗ. Существует два варианта: либо разрешение на строительство продаваемых нами объектов было получено до 1 апреля 2005 года, либо дома уже сданы Госкомиссии. По состоянию на сегодняшний день ни один из домов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля, не сдан Госкомиссии.

- Существуют ли возможности для "обхода" 214 закона?

- Сейчас ряд застройщиков работает по кредитно-депозитным схемам, альтернативным 214-ФЗ. По ним покупатель квартиры вносит некоторую предоплату застройщику и основную стоимость квартиры - в качестве депозита в банк. А банк кредитует застройщика под залог этого депозита, внесенного физическими лицами по пониженной процентной ставке. Подобную схему практикует, к примеру, "Сбербанк". Застройщику это выгодно, так как он получает кредитование по пониженной ставке, Банку это также выгодно, поскольку он зарабатывает и с кредита, и с депозита. Продавцы работают по этой схеме со "Сбербанком" и с другими банками, которые осуществляют проектное финансирование.

- Как бы Вы оценили объем предложения, существующего сегодня на первичном рынке?

- В настоящее время на рынке новостроек наблюдается острейший дефицит. Предложение квартир на рынке невозможно посчитать, так как его нет. Позвоните в любую компанию застройщика, и вам скажут, что "квартиры в таком-то доме продаются, но только 4-хкомнатные". Дело в том, что в начале застройщику выгоднее всего продавать менее ликвидные квартиры, поэтому все остальные он реализует в последнюю очередь.

- А если бы вдруг все застройщики в один момент выпустили все свои квартиры на рынок, он бы обвалился?

- Нет. Квартиры бы купили.

- В какие объекты жилой недвижимости Вы бы посоветовали инвестировать? Где сейчас можно купить квартиру с расчетом на то, что она через некоторое время очень сильно прибавит в цене?

- У любого серьезного застройщика с хорошей репутацией. У нас, к примеру, можно купить такую квартиру, например, в "Гранд-парке", "Приват-сквере", "Волжском". Выбор конкретного жилого комплекса зависит от задач, которые ставит перед собой инвестор. Если вы хотите деньги "вытащить" в конце года, то нужно вкладывать в те объекты, которые сдаются сейчас и в III-IV кварталах этого года. Потому что происходит скачок в цене: квартиры в доме, еще не сданном Госкомиссии, стоят намного меньше, чем в доме, который Госкомиссия приняла.

- Насколько, на Ваш взгляд, вырастет цена недвижимости к концу года?

- Очень не люблю заниматься подобного рода прогнозами, потому что существует несколько факторов вне нашей воли и нашего управления. Мы не можем на них повлиять. За первый квартал этого года рост цен на вторичном рынке уже составил 20%. Могу предположить, что до конца года цены вырастут еще, как минимум, на 20%.

- Как влияет на рынок ипотека?

- Скорее, рынок сейчас влияет на развитие ипотеки. На сегодняшний момент существует очень острая конкуренция на рынке ипотечных кредитов. Есть огромное число одобренных заемщиков, которые не могут купить квартиру из-за ограниченного предложения. И это тоже влияет на рост цен. Сегодня практически 100% продавцов понимают, что никуда не нужно спешить, надо торговаться. Прямые покупатели, имеющие на руках полную сумму для покупки и возможность для того, чтобы торговаться, тоже подогревают цены. В результате на рынке сложилась нестабильная ситуация, которая может привести к чему угодно. Например, рынок может в течение двух-трех месяцев так разогнаться, что после этого просто встанет также на пару-тройку месяцев. Это один из возможных вариантов на лето.

- Классический вопрос: какие тенденции Вы бы отметили на сегодняшнем рынке? Кроме того, что цены растут.

- Ничего необычного сейчас на рынке не происходит. Наблюдается одна из нормальных стадий развития рынка. Нынешний галопирующий рост цен мешает всем его участникам. Если со стороны кому-то кажется, что риэлтору очень выгодно, когда цены так растут – он заблуждается. Рост цен мешает нам нормально работать, поскольку создает дополнительное напряжение, затрудняет достижение договоренностей и проведение сделок. Например, эксклюзивный договор с продавцом подписывается на одну цену, а в процессе оформления документов эта цена значительно возрастает. После этого начинаются аукционные торги, всевозможного рода спекуляции, манипуляции. На вторичном рынке окончательное решение по выходу на сделку принимает продавец, физическое лицо. Продавцы в этой ситуации находятся в нестабильном состоянии. Они думают, что делать: подождать еще две недели или месяц. Это создает нездоровую атмосферу на рынке, ухудшает взаимоотношения между всеми.

- Кто Ваш потребитель, на кого ориентируетесь? Наверное, на всех желающих?

- Нет, не на всех. Мы не ориентированы обслужить людей, которые не в состоянии оценить для себя стоимость и значимость интеллектуальной услуги, предоставляемой профессиональным агентством недвижимости. В качестве примера можно привести ипотеку. Согласно статистике, из 100 физических лиц, обратившихся напрямую в банк, кредит получает лишь один человек. А из обратившихся к ипотечному брокеру (т.е. посреднику) – более 70. Этот пример иллюстрирует цену и ценность профессиональных услуг. Наша задача как ипотечных брокеров поднять этот процент до 90% и выше.

- Что сейчас приоритетно для компании?

- Для компании приоритетна ориентация на интеллектуальную услугу, инвестирование, девелопмент. Компания сегодня не ориентирована на всеобъемлющий охват московского рынка недвижимости, и на убеждение всех категорий потребителей, что без нас никак не обойтись. Мы хотим обслуживать тех, кто осознает для себя это соотношение цены и ценности, кто готов заплатить за услугу, кто понимает, почему и за что он платит: за экономию времени, нервы, надежность, повышение вероятности покупки необходимой квартиры. Наша компания ориентирована на тех, кто ценит процесс, мы работаем с нашим клиентом так, чтобы ему было комфортно, и у него остались приятные воспоминания.