Е. Шилина: "Потенциал развития ипотечного рынка наиболее высок в регионах"
Сегодня ипотечное кредитование становится все популярнее в нашей стране, и с помощью ипотеки решают жилищный вопрос не только в столице, но и в регионах. О том, в каких регионах России ипотека приобрела особую популярность, а также о том, что сейчас происходит на ипотечном рынке и какие объекты недвижимости пользуются большим спросом, рассказывает Елена Шилина, старший вице-президент "ИпоТек Банка".
В каких регионах России на сегодняшний день больше всего берут ипотечные кредиты?
Несмотря на то что Москва продолжает оставаться самым большим по объему рынком ипотеки, мы считаем, что потенциал развития рынка наиболее высок в регионах. Таким образом, региональное развитие является однозначным фокусом для нашего банка. Мы уже открылись в Нижнем Новгороде, Самаре, Воронеже, Липецке, Омске, Новосибирске и Красноярске. Мы планируем дальнейшие открытия в Уральском регионе и предложение наших продуктов в других городах Центрального и Приволжского федеральных округов.
Традиционно наиболее активно развивающимися рынками ипотеки среди российских регионов продолжают оставаться Сибирь и Урал. Хотя, например, Центральная Россия также показывает значительный потенциал роста.
С какими регионами работает "ИпоТек Банк" и какие ипотечные продукты наиболее популярны у местных жителей?
С точки зрения уровня цен регионы в России очень разные. Например, средний размер кредита в Центральной России составляет порядка 50–75 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте, в то время как в сибирских городах эта цифра ближе к 150 тыс. долларов.
Какую недвижимость предпочитают покупать жители регионов в кредит: вторичное жилье или новостройки, экономкласс или бизнес-класс?
В зависимости от уровня строительства в регионе повышенным спросом пользуется вторичное жилье экономкласса либо первичное жилье экономкласса.
Цены на квартиры на первичном рынке по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке. Тем не менее этот отрыв даже на стадии фундамента не так велик, а сроки получения права собственности на такую квартиру не определены. Кроме того, получить кредит на квартиру на первичном рынке гораздо сложнее. Кредитование недвижимости на стадии строительства объекта пользуется популярностью у застройщиков и покупателей, но немногие банки охотно предоставляют кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке. Банк идет на кредитование объекта на первичном рынке, если застройщик либо кредитуется в этом же банке, либо обслуживается. Такой подход банков связан с отсутствием на стадии строительства предмета ипотеки – как правило, обеспечением по такому кредиту является только залог прав требования.
А что, на ваш взгляд, может снизить процентные ставки банков на первичном рынке?
Повышенные процентные ставки при кредитовании квартир на стадии строительства обусловлены отсутствием у банка предмета залога (права собственности на квартиру) на момент кредитования и, соответственно, повышенным риском. Пока квартиры на первичном рынке будут продаваться без права собственности, ставки по ипотечным кредитам на такие квартиры будут выше, чем ставки на квартиры на вторичном рынке.
Каковы возможные последствия кризиса в США для российского ипотечного рынка? Как вы оцениваете современное состояние российского ипотечного рынка?
Кризис, то есть пик просрочки, на американском рынке произошел, с моей точки зрения, как натуральная коррекция этого рынка. Банки и ипотечные брокеры ослабили контроль за выдачей ипотечных кредитов в сегменте subprime, значительно увеличили соотношение кредита и залога (до 120%) и таким образом набрали заемщиков, которые "с натягом" делали платежи по кредитам. Как только плавающие ставки по кредитам поднялись чуть вверх, эти заемщики просто не смогли расплачиваться. Очень похожая ситуация была с рынком ипотеки manufactured housing в США в конце 90-х, на котором массовый дефолт по наиболее рисковым кредитам вызвал коррекцию продуктового предложения.
В целом рынок российской ипотеки молод, и банки подходят к оценке заемщиков достаточно консервативно. Только в последнее время банки стали чуть ослаблять требования к потенциальным заемщикам, в то время как в США получить кредит с негативной кредитной историей достаточно просто. Размер рынка ипотеки в России на данный момент значительно ниже, чем в США, мы еще работаем со "сливками" ипотечных клиентов. Уровень просрочки на российском рынке ипотеки сейчас несравнимо ниже мирового уровня и, я считаю, будет продолжать оставаться значительно ниже уровня просрочки в США или Европе. Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов.
В какой валюте вы посоветуете гражданам брать кредит?
Клиент берет ипотеку на 10-20 лет – за это время курсы валют могут значительно поменяться. Поэтому мы советуем нашим клиентам, если они хотят взять ипотечный кредит, брать кредит в той валюте, в которой индексированы их доходы, чтобы быть точно уверенным, что при изменениях курсов валют платежи по ипотечному кредиту не станут непосильными. К тому же не стоит забывать, что если клиент берет кредит в иностранной валюте, а получает доходы в рублях, он при каждом платеже несет расходы по конвертации.
Интервью подготовила ЛЮДМИЛА ВИНОГРАДОВА