«Мы прогнозируем дальнейшее подорожание квадратного метра»
— На рынке новостроек Москвы в первом полугодии зафиксирован ажиотажный спрос. С чем, по вашему мнению, была связана такая высокая динамика сделок?
— В первом полугодии 2016 года на рынке новостроек Москвы действительно наблюдался всплеск спроса. Прежде всего это связано со слухами об отмене субсидирования ставок по ипотеке. Сейчас на рынке почти 90% покупают квартиры для себя, инвесторов осталось только 10% от всех покупателей. И это большинство в основном приобретают новое жилье с помощью ипотеки. Доля таких сделок с привлечением жилищного кредитования сейчас в среднем составляет 75%. После заявлений некоторых чиновников о завершении госпрограммы по поддержке ставок по ипотеке доля сделок с кредитами достигала по некоторым проектам 95%.
Вторым важным фактором, повлиявшим на высокий спрос, стало появление большого количества новых проектов массового сегмента в Москве. При этом предложение по ценам соответствовало стоимости новых квартир в ближайшем Подмосковье. Клиенты, которые раньше могли позволить себе жилье только в области, приобретали за те же деньги новостройки не только в Новой Москве, но и внутри МКАД. Бюджетное предложение на столичном рынке оттянуло часть спроса из Московской области.
— Какие еще факторы могли повлиять на спрос?
— Росту спроса на новостройки способствовало и оживление на вторичном рынке. Увеличилась доля клиентов, которые покупали новые квартиры по схеме взаимозачета, так называемому trade-in — когда жилье в новостройке приобретается за счет продажи старого жилья. Также не стоит забывать и о скидках: многие новогодние скидки и акции были продлены. Во втором квартале застройщики начали их отменять, и в первую очередь — индивидуальные скидки для клиентов. Сейчас, по нашим оценкам, на рынке в 63% новостроек нет скидок, а если и есть, то не выше 3–5% при условии 100%-ной оплаты лота или ипотеке. В результате отмены акций средние цены выросли. Некоторые девелоперы в марте стали поднимать ценники по мере изменения стадии строительства.
Также на реализованный спрос могли повлиять граждане, положившие год назад, после повышения ЦБ ключевой ставки, деньги на депозиты. Вкладчики закрывали счета и переводили сбережения в недвижимость. В совокупности все эти факторы смогли подстегнуть спрос на столичные новостройки.
— Спрос на новые квартиры продолжит расти во второй половине года или ожидается спад после бурного роста?
— Сейчас довольно высокий спрос на новостройки для кризисного времени. Однако он несравним с продажами 2014 года, когда у менеджеров не хватало рук, чтобы заключать договоры, а на топовые объекты и бюджетные предложения в экономклассе стояли очереди. Но мы ожидаем спрос на новостройки массового сегмента не ниже, чем в первой половине года. Во-первых, господдержка ипотеки заканчивается в конце года, уже осенью банки начнут уведомлять в своих ипотечных программах об окончании действия субсидирования ипотеки, что снова подстегнет спрос. В будущем взамен этой программы для ипотеки государство станет использовать другие меры поддержки строительной отрасли.
Банки постепенно снижают ставки по кредитам, и эта тенденция продолжится. Доступность ипотеки и невысокие цены предложения также будут стимулировать спрос.
— Как может измениться стоимость квадратного метра до конца 2016 года?
— Кризис пошел на спад, покупатели увереннее смотрят в будущее — с этим связано и большое число ипотечных сделок. Огромное количество качественного и доступного предложения на рынке, хорошие банковские условия и господдержка увеличивают поток клиентов. К тому же сегодня многие застройщики разрабатывают собственные программы с банками, субсидируя ипотечную ставку на своих объектах. Для покупателя такая ипотека гораздо выгоднее стандартных программ и даже господдержки. Вместо минимальной ставки в 11,4% льготное кредитование от застройщика позволяет взять кредит от 6% годовых. Естественно, все эти факторы стимулируют спрос, что, как следствие, влечет рост цен на недвижимость.
Мы прогнозируем дальнейшее повышение стоимости квадратного метра — на 10–15% по итогам года. По некоторым проектам, в зависимости от стадии строительства, возможен и больший рост, что также может активизировать покупательский спрос. Осенью традиционное начало нового делового сезона: заканчивается период отпусков, традиционно активность на рынке увеличивается на 10%.
— В Москве отмечается высокая динамика нового предложения квартир на первичном рынке. Насколько выросло предложение с начала кризиса и какой сегмент развивается сейчас наиболее активно?
— Да, действительно, на первичном рынке отмечается рост предложения — на 14% с осени 2015 года. На рынок вышло 54 новых корпуса, преимущественно в сегменте комфорт-класса: рост составил 29% (34 корпуса).
Также московские власти выдают большое количество разрешений на строительство жилья. Однако это проекты, по которым градостроительные решения были приняты ранее. В основном это новые очереди или корпуса в масштабных проектах освоения бывших промзон или других крупных жилых комплексах. Не факт, что по всем выданным разрешениям проекты выйдут на рынок в ближайшем будущем. Банки сегодня не так охотно выдают кредиты и ужесточили требования к девелоперам. Многие из застройщиков берут сейчас разрешения, в том числе для увеличения своего заемного капитала, чтобы пустить кредиты под уже реализуемые жилые комплексы. Мы считаем, что выдача новых разрешений в данный момент на цены не повлияет, так как проекты появятся в продаже только через несколько лет.
— Если посмотреть на карту Москвы, то где сегодня идет основное строительство и в будущем предполагается наибольшее предложение?
— Основное предложение новостроек массового сегмента сейчас реализуется на юге и юго-востоке Москвы. Там в продаже находится более 20% всего предложения в столице. Причем в Юго-Восточном административном округе 40% приходится на недорогие новостройки комфорт- и экономкласса. Идут активные продажи в промзонах: ЖК «Символ» на территории бывшего завода «Серп и молот», «Зиларт» в промзоне ЗИЛ, «Ривер Парк» в Нагатинском затоне, ЖК SREDA в Нижегородском районе. В планах — застройка Южного порта в районе Печатники. В Северном административном округе продается около 14% от всего предложения новых квартир. Там расположены такие проекты, как ЖК «Братцево», тоже в бывшей промзоне, и ЖК «Город». Крупный комплекс «Сердце столицы» возводится в Северо-Западном административном округе.
Москва сейчас застраивается в основном комплексно, в бывших промзонах реализуются мегапроекты. Чтобы выдерживать конкуренцию, застройщикам приходится искать новые решения: создавать всю необходимую инфраструктуру комплекса, начиная от транспортной и социальной и заканчивая рекреационной и развлекательной составляющими. И разрешения на строительство как раз выдаются на новые очереди в этих проектах комплексной застройки.
В будущем основной объем предложения также сконцентрируется на территории московских промзон, значительная часть новостроек будет реализовываться в Новой Москве.
— В прошлый кризис отмечалась тенденция сокращения предложения и спроса, сейчас — наоборот. Чем в целом отличаются эти два кризиса?
— В предыдущий кризис из-за сокращения доходов населения сильно просел спрос, и девелоперы стали сокращать площадь квартир в новостройках, чтобы снизить бюджет покупки. Сейчас ситуация похожая, но теперь застройщики улучшают потребительские качества жилья, их планировки, предлагают квартиры с отделкой, создают качественную инфраструктуру проектов.
После кризиса 2008 года был провал по объемам предложения. Рынок стал оживать в 2011-м, девелоперы начали запускать новые проекты. По сути, сейчас в продажу выходят жилые комплексы, к которым приступили в 2011–2013 годах. В будущем нас ожидает похожая ситуация. Девелоперы присматриваются к новым площадкам, но из-за кризиса и сложностей с банковским финансированием не намерены сегодня выходить на площадки с новыми проектами. Через два-три года можно будет ожидать дефицита новостроек в Москве, что приведет к росту цен. Сейчас сложно прогнозировать на длительный период, на сколько в результате этого они увеличатся, так как на строительный рынок влияет множество факторов: политических, макроэкономических, цены на нефть и т. д.
Еще одно отличие этого кризиса от прошлого, 2008–2009 годов, — большой отток западных специалистов. В результате рынок арендного жилья просел в 2014 году, в первую очередь речь идет об элитном сегменте.
— На столичном рынке может повториться ситуация прошлого кризиса — масштабное количество недостроев и обманутых дольщиков?
— Мы не ожидаем массовой заморозки проектов или банкротств девелоперов, как это было в прошлый кризис. Власти сейчас более требовательны к застройщикам, согласование проектов проходит более тщательно, 214-ФЗ «О долевом строительстве…» максимально защищает дольщиков. По официальным данным правительства Москвы, в городе около 90% продается по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ.
— А что происходит на вторичном рынке жилья? По оценкам игроков рынка недвижимости, там ситуация намного хуже…
— На вторичном рынке Москвы сильный провал наблюдался прошлой осенью и весной этого года. Сейчас мы видим оживление этого сегмента. Если раньше было сильное проседание цен и большие скидки, то сейчас покупатель и продавец находят баланс стоимости при переговорах и выходят на сделку. Да, покупатель еще торгуется, но скидки не превышают 5–10%, и это не повсеместное явление. Некоторые квартиры продаются без скидок или с незначительным дисконтом в несколько процентов. Сейчас на рынке хорошие цены и интересные предложения. Покупатель, понимая, что может упустить хорошее предложение, уже не так торгуется и готов заключать сделки.
Сегодня вырос процент альтернативных сделок, в том числе граждане продают свои квартиры и вкладываются в новостройки. Ипотека «вторички» активизировалась, предложения от банков стали приемлемыми: ставки начинаются от 12,25%. Разница в ставках между вторичным и первичным рынками составляет в среднем 1,5%. Доля сделок с привлечением ипотечного кредита на вторичном рынке Москвы достигает около 30%, что является хорошим показателем.
Мы чувствуем оживление рынка, он сдвинулся с мертвой точки. Сильного падения цен «вторички» уже нет. Рынок, конечно, сильнее просел, чем новостройки, которые поддержали субсидируемой ипотекой.
— Ваша компания изменила стратегию развития год назад. Трудно было выходить на рынок в такой сложный период?
— Компания уже имеет десятилетний опыт работы в Москве, но год назад мы поменяли стратегию развития и перешли от продаж на элитном рынке в массовый сегмент. Этот рынок очень интересный, на нем большое количество предложений, он более динамично развивается. На рынке новостроек комфорт- и экономкласса много проектов и девелоперов. И если раньше комфорт-класс создавался на стыке сегментов эконом и бизнес, то сейчас из-за улучшения своих качественных показателей наступает на пятки бизнес-классу и при этом остается в своей категории по стоимости. Мы очень удачно и своевременно перепрофилировались, планируем и дальше работать в этом направлении и усиливать свои позиции на рынке.
Беседовал Сергей Велесевич
