Олимпийский резерв: как зарабатывают и теряют инвесторы в недвижимость
Олимпийские игры — крупнейшие международные спортивные соревнования, приковывающие к себе внимание жителей всего мира. Для того чтобы подготовиться к этому событию, страны тратят миллиарды на модернизацию инфраструктуры, строят стадионы, расширяют торговые связи и бросают все силы на развитие туризма. Со стороны это может показаться неплохой базой для экономического роста и высоких инвестиционных показателей, однако история часто демонстрирует обратное: спортивные мероприятия такого уровня, как правило, проносятся как ураган, сметая все на своем пути и оставляя принимающую сторону разбираться с перерасходом бюджета и огромными долгами.
Примеров подобного развития событий оказывается слишком много, достаточно лишь углубиться в историю. Игры в Монреале в 1976 году принесли Канаде $1,5 млрд долга, а на фоне рабочих забастовок и перерасходов средств стране потребовался не один год для того, чтобы восстановить местную экономику. Олимпиада 1992 года в Барселоне закончилась для испанского правительства долгами в $4 млрд. Олимпийские игры 2000 года в Сиднее также оказались экономическим разочарованием: прогноз относительно четырехкратного прироста туристов не оправдался, и вместо интереса к Австралии выросли лишь государственные долги, которые составили свыше $2 млрд. Олимпиада в Афинах, чей бюджет превысил $4 млрд, по многим оценкам оказалась предпосылкой на пути к сегодняшнему греческому кризису.
Но есть и исключения, которые лишь подтверждают теорию о том, что Олимпиада становится очередной проверкой на прочность для того или иного рынка недвижимости. XXX летние Олимпийские игры в Лондоне в 2012 году только подстегнули спрос в некоторых ранее забытых районах города. К примеру, Стратфорд, прежде считавшийся непопулярным местом среди туристов, инвесторов и покупателей жилья, после лондонской Олимпиады получил вторую жизнь, став одной из приоритетных локаций для аренды жилой недвижимости. В результате инвесторы, вложившие средства в потенциально развивающуюся зону в преддверии Олимпиады, не прогадали: с 2012 года по сегодняшний день стоимость жилья в этом районе увеличилась на 10%, и цены продолжают расти.
Сегодня в центре внимания миллионов любителей спорта со всего мира оказалась Бразилия, где с 5 по 20 августа проходят XXXI летние Олимпийские игры. За судьбой страны пристально следят и инвесторы, успевшие вложить средства в местную недвижимость, однако поводов для радости у них пока маловато. Отрицательный рост ВВП страны, летом 2016 года удерживающийся на отметке в –0,3%, безработица, превышающая 11%, а также высокий уровень загрязнения и недостаточно развитая инфраструктура не в состоянии убедить инвесторов в успешности их потенциальных инвестиций вне зависимости от места расположения объектов.
В Рио-де-Жанейро цены продолжают падать как в секторе продажи, так и в секторе аренды: в июле 2016 года стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир упала в среднем почти на 4% относительного июля прошлого года, а арендные ставки за период с июня 2015-го по июнь 2016-го опустились более чем на 9%.
Среди инвесторов нашлись и те, кто предпочел столице города поменьше, рассчитывая на «олимпийский» прирост капитала. Такие как Натал — город на северо-востоке страны, который охватил настоящий предолимпийский строительный бум, казавшийся идеальной инвестиционной мишенью. Однако не успела начаться Олимпиада, как цены на жилье здесь стали стремительно падать: в пересчете на местную валюту квартиры в Натале сегодня стоят на 25–30% дешевле, чем два года назад в преддверии чемпионата мира по футболу. Строительные компании, надеясь на приток покупателей из-за рубежа, возвели огромное количество нового жилья, однако по завершении чемпионата мира по футболу на северо-востоке Бразилии осталось более семи тысяч непроданных объектов. Естественно, мировые спортивные события становятся лишь катализатором на фоне и без того слабеющей экономики. Бразилии, где в прошлом году валюта упала до исторического минимума по отношению к доллару США и где коррупционные скандалы время от времени продолжают подрывать авторитет страны, выстоять перед лицом Олимпиады оказывается все сложнее. Кстати, коррупция ударила по жилому сектору и выше упомянутого Натала, где в результате пострадали в том числе и «олимпийские» инвесторы: одна из компаний, привлекающих вкладчиков к участию в своих социальных проектах жилищного строительства (к слову, обещая доходность в размере 20% в год при инвестиции в $35 тыс.), рухнула в прошлом году, и теперь ее делом занимается полиция.
Бразилия, хозяйка летней Олимпиады этого года, после ее завершения передаст олимпийский факел Японии, где в 2020 году пройдут следующие летние Игры. Низкая ключевая ставка, которая сегодня находится на отметке в –0,1%, и потенциальный рост стоимости земли уже сегодня привлекают внимание международных покупателей недвижимости. Особенно активно в прошлом году вели себя граждане Китая, что и понятно: снижение иены до 22-летнего минимума против юаня привело к росту их покупательной способности. Стоимость квартир в Токио с начала 1990-х выросла до самого высокого уровня, в течение последних двух лет увеличившись более чем на 10%. Тем не менее Япония остается относительно недорогой, особенно для азиатских покупателей.
К концу лета 2016 году средняя цена в Гонконге достигла $19 тыс., превышая среднюю стоимость недвижимости в Токио, которая колеблется в районе $14,5 тыс.
Кстати, в прошлом году Токио оказался пятым в мире по объему продаж недвижимости после Нью-Йорка, Лондона, Лос-Анджелеса и Сан-Франциско. В том же 2015 году увеличение стоимости земли в японской столице способствовало росту средних цен на землю в Японии впервые за последние восемь лет, что, безусловно, всерьез заинтересовало не только китайских, но и других международных инвесторов в недвижимость.
Согласно отчетам японских социологов, к 2020 году, когда в Токио пройдут летние Олимпийские игры, страна рискует столкнуться с дефицитом свободного жилья для размещения туристов в размере как минимум 41 тыс. номеров.
На фоне настоящего бума туристов в Японии, приток которых в прошлом году вырос на 46%, дойдя до рекордных 20 млн человек, некоторые японские компании решили воспользоваться пробелами в местном гостиничном секторе и при помощи Airbnb привлекать инвесторов на японский рынок. Предлагая удвоить доходность в размере 6–7% годовых, компании перепродают приобретенные и зарегистрированные в системе Airbnb квартиры, предназначенные специально для сдачи в аренду иностранцам, в том числе гостям грядущей Олимпиады. Правда, пока говорить о надежности подобных инвестиций довольно сложно: в Японии сектор аренды квартир через сервис Airbnb не регулируется действующим законодательством, что вынуждает владельцев такого жилья занимать нишу на так называемом сером рынке, и, учитывая это, зарубежные инвесторы могут оказаться в крайне уязвимом положении.
Кроме всего прочего, риски для японской экономики, которая начала сдавать позиции на фоне неравномерного глобального спроса, волатильности финансового рынка и ужесточения денежно-кредитной политики в США, усиливают частые землетрясения, вызывающие опасения относительно стабильности вложений в японскую недвижимость.
Несмотря на потенциальный подъемный механизм, роль которого многие инвесторы возлагают на Олимпиаду, в конечном счете любой рынок недвижимости зависит лишь от четырех ключевых критериев, таких как низкие процентные ставки, скромный уровень безработицы, невысокий уровень инфляции и баланс спроса и предложения. Исходя из опыта, можно судить лишь о том, что Олимпийские игры не гарантируют, что стоимость недвижимости останется на плаву, как это произошло в Великобритании. Большинство рынков в силу слабости просто неспособны предотвратить падение цен на недвижимость, и в результате инвесторов ожидает лишь разочарование.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
