Кредитор-девелопер: как меняется роль банков на рынке новостроек

Банк — застройщик

Не исключено, что в ближайшие пять лет часть банков фактически станет застройщиками на определенный период времени. Это может произойти по причине банкротства мелких и крупных строительных компаний в следующем, 2017 году. Сейчас рынок сильно разбалансирован: у некоторых застройщиков наблюдается ровный спрос и даже рост, а у многих — спад или полное отсутствие продаж. Таким образом, при относительно стабильном (по общим показателям) рынке цены продолжают падать. Компании, у которых дела плохи, снижают цены, а те, у кого все складывается хорошо, не рискуют поднимать стоимость на фоне общего снижения, опасаясь, что спрос перетечет к конкурентам.

Сильно закредитованные застройщики (особенно самые крупные компании) зависят от входящего потока денежных средств. Поэтому, как только этот поток ослабевает или прекращается, они вынуждены существенно замедлять темпы строительства или останавливать отдельные проекты. Приостановленные проекты ведут к еще большему снижению спроса на них, и если не будут предприняты экстренные меры, могут отойти банку. У крупных строительных компаний в этом случае есть несколько вариантов решения проблемы, но для застройщиков, реализующих один или два проекта, такая ситуация практически патовая. Для банков наличие в собственности проблемных залоговых объектов не является самоцелью. Это финансовые организации, и они пока не готовы брать на себя функцию застройщиков. Но это пока...

Между тем сами банки признаются, что рассматривают застройщиков как один из инструментов привлечение клиента. Мы же, застройщики, заблуждаемся и думаем, что используем банк в качестве инструмента в работе с покупателем. Однозначно можно утверждать, что банки выживут без застройщиков. А вот выживут ли застройщики без банков и ипотеки? Нет. И при этом стоит посмотреть на объем данных о клиенте, который (явно и скрыто) собирает и анализирует банк. Маркетинг, проводимый застройщиком, составляет максимум 5–10% от аналитической работы банкиров.

Банк — агентство недвижимости

Банки уже играют весьма заметную роль на рынке недвижимости. Достаточно сказать, что доля ипотечных кредитов на рынке новостроек плавно приближается к 70% от общего числа сделок, и в ближайшие годы такая тенденция будет сохраняться.

Но не исключено, что кредитные организации захотят этим воспользоваться и еще больше усилить свое влияние. Например, не секрет, что Сбербанк активно работает над так называемой базой «белых» проектов (под «белыми» мы понимаем те, которые прошли аккредитацию Сбербанка). Если два-три ключевых игрока рынка, например Сбербанк и ВТБ, которые вместе составляют около 80% (примерно 60/20) рынка ипотеки новостроек, начнут активную кампанию по разделению новостроек на «белые» и «серые», то у проектов, не получивших их аккредитацию, шансов на успех останется очень мало.

Таким образом, роль банков на рынке недвижимости в ближайшие годы резко возрастет.

Банк — ипотечный брокер

Кредитование, в том числе и ипотечное, — стандартная коммерческая функция банка. Однако в 2015 году эта функция стала отчасти социальной, поскольку ипотека с государственным субсидированием, по сути, и спасла саму строительную отрасль, и дала возможность людям приобретать жилье, и оказала существенную помощь самим финансовым организациям.

Возможная отмена субсидированной ипотеки в конце 2016 года сильно не повлияет на рынок новостроек. Дело в том, что сейчас разница между ставкой с господдержкой (в среднем 11,5%) и ставкой без господдержки (в среднем 13,5%) составляет около 2%. Такая разница при общей динамике снижения ставок по ипотечным кредитам не является существенной. Тем более ее можно компенсировать увеличением срока кредита. То есть ежемесячный платеж будет таким же, как при более высокой ставке, но срок кредита увеличится. А в текущей экономической ситуации сумма ежемесячного платежа важнее для покупателя, чем срок кредита. Взять кредит на 10 или 12 лет — не так принципиально, как платить 20 или 25 тыс. руб. в месяц.

Однако сегодняшних темпов снижения ставок для оживления рынка явно недостаточно. Для существенного роста покупательской активности на рынке новостроек ставка по ипотечному кредиту должна составлять примерно 8–9%. Снижение на 0,5–1,0 процентный пункт существенного толчка не даст.

В случае подтверждения отмены господдержки, так же как и в начале этого года, в ноябре-декабре мы получим всплеск продаж на фоне таких новостей, подкрепленный к тому же традиционными новогодними акциями. В январе будет затишье, но далее — к февралю 2017 года — рынок «восстановится» и вернется на траекторию медленного спада. Такого резкого падения спроса, какое наблюдалось в начале 2015 года, с большой вероятностью не будет.

Скорее всего, в 2017 году общий экономический спад, в том числе и на рынке новостроек, продолжится. А вот потом, ближе к президентским выборам, можно ожидать позитивных перемен.

Кстати, не стоит забывать и о других президентских выборах — в США, — которые пройдут осенью. В этот раз они могут оказать существенное влияние на мир в целом и на нашу страну в частности. Причем не только на макроэкономику, но и на внутренние рынки, в том числе на рынок недвижимости. Есть вероятность, что ситуация к концу года окажется гораздо сложнее, чем сейчас. Будем готовиться к худшему, но надеяться на лучшее. В любом случае нужно продавать, пока продается.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции