Квадратные метры от А до Я: новая азбука недвижимости 2018 года

Фото: Максим Мозуль/РБК

В последнее время в сфере недвижимости, строительства и ЖКХ произошло довольно много интересного: аналитики делились любопытными наблюдениями и прогнозами, законодатели внесли немало поправок и инициатив и даже отменили некоторые привычные понятия.

Мы подготовили азбуку недвижимости — справочник основных событий и тенденций, о которых нужно знать владельцам и покупателям жилья.

Главным событием на российском рынке аренды жилья стал чемпионат мира по футболу. Правда, изменения коснулись только тех городов, в которых проводились матчи. Ценники на посуточную аренду жилья там выросли многократно. Например, в Сочи квартиры подорожали в шесть раз. Впрочем, сразу после окончания ЧМ-2018 произошел обвал ставок: в Сочи — на 49%, в Нижнем Новгороде — на 43%, в Калининграде — на 46%.
 

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — организации, проводящие государственный технический учет и техническую инвентаризацию недвижимости. С 2019 года в России каждые пять лет они будут проводить обязательные техобследования многоквартирных домов. Соответствующие поправки в законодательство уже одобрены профильным комитетом Госдумы по ЖКХ и жилищной политике.

Вторичный рынок жилья Москвы ожил после долгого периода стагнации. Туда начали возвращаться покупатели — с начала года наблюдается рост спроса на квартиры. Связано это с реализацией накопившегося за несколько лет отложенного спроса, снижением ставок по ипотеке, возвращением инвесторов, а также настороженностью покупателей, вызванной законодательными изменениями на рынке новостроек и банкротством некоторых застройщиков. В первую очередь со вторичного рынка стали уходить самые бюджетные предложения стоимостью до 5 млн руб.

В России могут ввести мораторий на изменение Градостроительного кодекса. Он регулирует градостроительные и отдельные связанные с ними отношения, касающиеся развития территорий городов и иных поселений. В Минстрое считают, что игроки рынка не успевают привыкнуть к постоянным изменениям в законодательстве, поэтому нужно взять паузу и «пожить в устоявшейся системе координат».

Этот способ финансирования строительства жилья скоро перестанет использоваться в России. Еще в конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, минимизирующими риски дольщиков. С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме. Программа проектного финансирования подразумевает использование специальных эскроу-счетов в аккредитованных банках.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) действует с 1 января 2017 года, он заменил существовавший ранее Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП). ЕГРН объединил сведения реестра прав собственности, реестра границ и кадастра недвижимости. Теперь единственным доказательством существования прав собственности является электронная запись в ЕГРН, подделать которую, в отличие от бумажного свидетельства, невозможно.

С 1 января 2018 года в России отменено понятие «жилье экономического класса». Теперь такое жилье называется стандартным. Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». Таким образом, термин официально не существует, но на рынке недвижимости по-прежнему пока используется как более привычный и понятный потребителям.

Громким событием на рынке недвижимости в этом году стал крах одного из крупнейших подмосковных застройщиков — компании Urban Group. В апреле Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия по проектам девелопера, а в мае продажи квартир в его жилых комплексах остановились. Банкротами были признаны пять дочерних компаний Urban Group, занимавшихся возведением домов. Предполагается, что на достройку объектов нужен почти 71 млрд руб.
 

Ипотека в этом году бьет рекорды по объемам выдачи кредитов. С начала 2018 года российские банки выдали 785 тыс. кредитов на сумму более 1,55 трлн руб., что на 68% больше, чем за такой же срок в прошлом году. Прошлогодний рекорд (2 трлн руб.) может быть побит уже по итогам сентября. Только в июле россияне набрали кредитов на 245–255 млрд руб.

Рынок загородной недвижимости никак не может оправиться от кризиса, популярные в свое время коттеджи — больше не хиты продаж. Спрос на них в Подмосковье за пять лет сократился на 28%. Девелоперы практически перестали браться за новые проекты: во втором квартале этого года в области появилось всего 18 поселков, и только три из них — с застройкой, а остальные — просто с участками. Около 40% отказались от строительства до возникновения устойчивого спроса на загородную недвижимость.
 

С 7 августа 2018 года в России упрощена процедура получения льгот на оплату коммунальных услуг. Россиянам больше не придется предоставлять справку о составе семьи при подаче заявки на льготу. Кроме того от уплаты взносов на капремонт полностью освобождены неработающие пенсионеры старше 80 лет, которые живут в семье с инвалидами I и II групп. Семьи, состоящие из пенсионеров старше 70 лет и инвалидов, получат льготу в размере 50%.

Монолитная технология строительства лидирует на рынке новостроек Московского региона. В старых границах столицы без учета Зеленограда 84% корпусов в новых объектах — монолитные, 15% — сделаны из панелей и лишь 1% приходится на другие способы возведения домов. При этом в Москве нет ни одной кирпичной новостройки — их перестали строить в начале 2000-х.

Событием на рынке новостроек в этом году стал лавинообразный выход в продажу новых проектов. До вступления в силу законодательных изменений, ужесточающих требования к застройщикам, компании старались получить максимально возможное число разрешений на строительство, по которым они могут работать еще по старым правилам. С начала года в продажу вышло 1,5 млн кв. м недвижимости. В июне в столице было выдано 132 разрешения на строительство, хотя с начала года выдавалось по 10–15 документов в месяц.

Российские власти обещают, что довольно скоро понятие «обманутый дольщик» исчезнет навсегда. Это произойдет после того, как в стране будут достроены все проблемные объекты и восстановлены права всех покупателей жилья. По их расчетам, до 2024 года ситуация должна стабилизироваться. Сейчас в федеральном реестре обманутых дольщиков числится более 34 тыс. россиян. В целом по стране зарегистрировано 880 замороженных новостроек.

С 14 февраля зарегистрировать перепланировку квартиры в Москве можно полностью онлайн — весь процесс занимает не более 15 минут. Есть единственное требование — наличие электронной подписи у компании, составлявшей проект перепланировки. Зарегистрировать можно как план работ, так и уже завершенную перепланировку, но тогда придется заплатить штраф: физлицам — 2–2,5 тыс. руб., юрлицам — 300–350 тыс. руб.

В Москве продолжается запущенная в прошлом году программа реновации, по которой жителей пятиэтажных хрущевок будут переселять в новые дома. По итогам 2018 года по этой программе планируется возвести 2 млн «квадратов» нового жилья для переселенцев из пятиэтажек. Столичные власти обещают, что уже в этом году в новостройки заселятся 10 тыс. жителей Москвы.

В России принят закон, направленный на борьбу с самовольным строительством. Самовольными теперь признают здания или иные постройки, возведенные без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм. Если нарушено назначение застройки земельного участка, постройку на нем также признают самостроем. Решение о сносе таких построек или приведение их в соответствие с законом выносит суд, а работы владелец участка производит самостоятельно или за свой счет.

Минэкономразвития и Минэнерго предложили повысить тарифы на услуги ЖКХ из-за роста ставки НДС с 18% до 20%. По замыслу ведомств, с 1 января 2019 года должна произойти индексация на 1,7%, а с 1 июля 2019-го — еще либо на 2,4%, либо на 4%. Согласовать размер индексации тарифов ЖКХ власти обещали в августе. Но пока договориться по этому вопросу ведомствам не удалось: вмешалась ФАС, которая считает, что повышать тарифы можно лишь в тех регионах, где тарифы низкие. Но в службе уточнили, что в двух из каждых трех регионов России тарифы выше экономически обоснованного уровня.

На загородном рынке Подмосковья наблюдается огромное количество выставленных на продажу участков без подряда. При этом доля неликвидных предложений в общей массе составляет 30–80% в зависимости от локации. Большой процент участков без подряда — признак неблагоприятной ситуации на рынке, отмечают риелторы. Это говорит о том, что у девелоперов нет средств для создания проектов с застройкой. И в ближайшие два-три года ситуация вряд ли изменится, считают эксперты.

Фонд защиты дольщиков — участников долевого строительства был создан в 2017 году. Девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам. В августе этого года стало известно, что фонду пока не хватает средств для достройки домов. Чтобы решить эту проблему, нужно увеличить взносы застройщиков до 6,7% с каждого договора.

В августе нынешнего года по программе реновации в Москве снесли первую расселенную хрущевку. Это пятиэтажный дом площадью 3,5 тыс. «квадратов» на улице Константина Федина на востоке столицы. Расселили его в феврале — 80 семей переехали в новостройку на соседней 5-й Парковой улице.

Цены на вторичном рынке Москвы, которые с начала 2018 года стали медленно расти, могут снизиться вплоть до очередного ценового дна, прогнозируют эксперты. Это может произойти, если ухудшится экономическая ситуация в стране и произойдет падение спроса — некоторое его снижение уже наблюдается на рынке. Цены на новостройки, согласно прогнозам, в ближайшее время могут вырасти, но незначительно и ненадолго. Это связано с тем, что покупательная способность граждан ограничена отсутствием роста доходов. К тому же ожидается старт продаж новых проектов по относительно низким ценам.

По данным Росстата, в России стали больше строить частных домов (на 12% по сравнению с прошлым годом). Эксперты объясняют растущий интерес покупателей к частному домостроению дачной амнистией. ЦИАН, в свою очередь, подсчитал количество частных домов в продаже в крупных российских городах. Выяснилось, что они составляют около 30% от всей площади жилой недвижимости, выставленной на продажу.

С 1 июля 2019 года сделки с новостройками можно будет проводить только по новой схеме — через эскроу-счета. При заключении договора долевого участия по новой схеме дольщик перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счет в аккредитованный ЦБ банк. Там средства хранятся до сдачи дома в эксплуатацию, только после этого застройщик сможет их получить.

В мае этого года Министерство строительства и ЖКХ России возглавил Владимир Якушев, сменив на этом посту Михаила Меня. До прихода в Минстрой Якушев 13 лет был губернатором Тюменской области. На посту министра строительства России Якушев пообещал не допустить резкого роста тарифов ЖКХ и избавиться от понятия «обманутый дольщик», а также допустил введение моратория на изменения Градостроительного кодекса.