Кабала — всему голова: как устроен рынок недвижимости Афганистана
В 2010 году, находясь в служебной командировке в Исламской Республике Афганистан в качестве главы представительства информационного агентства «РИА Новости», я передал в Москву оперативную информацию о теракте в Кабуле, повлекшем за собой много жертв. Неопытный редактор, коих сейчас в СМИ пруд пруди, кроме прочих отнес ее к рубрике «Недвижимость». Какие мысли роились в тот момент в его голове, сказать трудно. Но совершенно очевидно, что фотографии лежащих на асфальте фрагментов тел ассоциировались у него именно с «недвижимостью». Да, конечно, такого рода «недвижимости» сегодня на улицах городов Афганистана предостаточно. Но, несмотря на многолетнюю террористическую вакханалию, города в этой стране растут вширь и ввысь, и отнюдь не за счет глинобитных мазанок, лепящихся, словно ласточкины гнезда, к склонам гор.
На моих глазах в период с конца 2007-го по конец 2011 года афганская столица преображалась, причем стремительно. На почти полностью разрушенном гражданской войной проспекте Майванд среди обломков бетонных и кирпичных конструкций вырастали торговые и деловые центры, мастерские. А в престижных районах Карте-Се и Карте-Чар, недалеко от проспекта Дар уль-Аман, среди старых отремонтированных домов постройки 60–80-х годов прошлого столетия, все чаще было можно увидеть новомодные, похожие на пагоды шикарные виллы и резиденции сильных мира сего. Для меня это было удивительно. Я все время считал, что человек в трезвом уме и твердой памяти вряд ли рискнет вкладываться в строительство жилья или коммерческой недвижимости в стране, где в любую минуту может вспыхнуть очередная гражданская война или произойти вооруженное нападение бандитов. Однако таких на первый взгляд рисковых девелоперов в Кабуле, Кандагаре или Герате сейчас предостаточно.
Из общения с представителями компаний-застройщиков я вынес то, что активность девелоперов напрямую зависит от свежих новостей относительно сроков пребывания в стране контингента НАТО, который сегодня служит пусть призрачным, но хоть каким-то гарантом существующего псевдодемократического строя. Обычно после того, как на ежегодной международной конференции где-нибудь в Лондоне страны-доноры дают обещания продолжать оказывать финансовую и военную помощь кабульскому режиму, активность застройщиков резко возрастает.
Подрядчики строят доходные виллы под сдачу состоятельным клиентам по заказу тех богатых афганцев, которым удалось уворовать достаточно денег, чтобы свинтить в Объединенные Арабские Эмираты или какую-нибудь другую спокойную страну, откуда они, как правило, и ведут свой бизнес. Виллы, а порой и гостиничные компаунды, зачастую на долгий срок снимают иностранцы — представители многочисленных военных и гражданских, коммерческих и некоммерческих, благотворительных и правозащитных организаций, функционирующих в Исламской Республике. Так что дорогостоящие объекты жилой недвижимости отбиваются в Кабуле примерно за пять лет. После этого владельцы строений, как правило, их продают, чтобы получить единовременный куш и оградить себя от дальнейших рисков. Более рискованные покупатели вилл и мини-отелей стремятся идти этим же путем.
Кажущаяся хаотичность возведения объектов недвижимости (точечной застройки) в Кабуле на самом деле имеет под собой четкую основу. Престижные районы города давным-давно, еще в 60–70-х годах прошлого столетия, были поделены между собой землевладельцами, проживающими сегодня за рубежом. Как правило, первоначальными владельцами были богатые латифундисты и функционеры правительств Захир-Шаха и Дауда, которые в те далекие времена жили припеваючи. Но Апрельская (Саурская) революция внесла коррективы в их радужные планы безбедного существования на родине.
В начале 1980-х, спасаясь от войны и преследования коммунистов, они были вынуждены сдать свои земельные участки и дома в долгосрочную аренду и покинуть родные пенаты. Но до сих пор и землю, и находящиеся на ней строения, пусть даже почти полностью разрушенные, не может оттяпать никто. А если и может, то на очень незначительный период времени. Дело в том, что во главе угла свода афганских имущественных законов лежит кабала. Это слово, как и многие другие, пришло в русский язык из Средней Азии. Но если у нас его часто употребляют в негативном смысле (например, попасть в кабалу к кому-то), то в Афганистане оно имеет вполне положительное и законное значение — закрепленное законом и подписями правообладание.
Кабала представляет собой документ покупки, дарения, продажи или любой другой транзакции с недвижимым имуществом. В документе помимо подписей сторон вклеены фотографии участников сделки, а также содержатся подписи от трех до десяти свидетелей ее заключения, записи и отметки юристов, присвоенный муниципалитетом инвентарный номер. Сведения о кабале можно проверить в поистине исторической «амбарной» книге, которая с незапамятных времен хранится в кабульском муниципалитете. Именно по этой книге, которая лежит под семью печатями в тяжелом сейфе, можно проверить достоверность информации о правообладании на землю или дом, а также сверить номера сделки, отмеченные в кабале. Без кабалы никакая сделка с недвижимостью заключена быть не может. А если и может, то, скорее всего, незаконно.
Сегодня земля и жилье в престижных районах Кабула стоят очень дорого. Среди прочих можно выделить самые дорогие из них — это примыкающая к посольству США улица Вазир Акбар Хан, район Шахре-Нау (Новый город), южные районы Карте-Се и Карте-Чар, что неподалеку от афганского парламента, а также Советский микрорайон, вернее уже целых шесть таких микрорайонов, где построены сейсмостойкие четырехэтажки с квартирами, имеющими центральное водоснабжение и канализацию. Есть и аппетитные районы на западе города, а также вблизи международного аэропорта, где сейчас строятся современные элитные жилые комплексы и свадебные салоны.
Сегодня в Кабуле, по неофициальным данным, проживает около 6 млн человек. Большинство населения ютится в глинобитных мазанках и домиках на склонах гор. В свое время председатель Революционного Совета Афганистана Бабрак Кармаль издал указ, согласно которому любой человек мог селиться на склонах гор, окружающих Кабул, причем совершенно бесплатно. И если экспроприация земель и жилья феодалов и богачей революционерами была отторгнута афганским обществом как нечто инородное и не соответствовавшее многовековым жизненным устоям, то узаконенный властью самозахват ничейных клочков земли на горах пользовался бешеной популярностью.
Порядка 4 млн человек проживают сейчас именно в этих глинобитных домиках, опутанных сетью проводов полулегального электроснабжения. Нынешние афганские власти десятки раз грозились снести этот «шанхай», но у них никогда ничего не получалось и, видимо, никогда не получится. Из обычного кирпича дома на горах строят крайне редко — здесь довольно часто происходят землетрясения. Сложенный из саманных блоков на деревянных слегах дом с крышей, лагами которой служат стволы деревьев, при землетрясении пружинит, и в худшем случае на стене может образоваться трещина, которую сразу же замазывают глиной, перемешанной с соломой и кизяком.
В период гражданской войны, последовавшей вслед за падением режима Наджибуллы в 1992 году, город был захвачен моджахедами, убившими от 60 тыс. до 70 тыс. жителей афганской столицы. По существу, это полудикие дети гор, которые уничтожали людей, в том числе и для того, чтобы завладеть их жильем и землей. Таким образом, были нарушены многовековые законы и традиции, которые возродили… талибы. Ненадолго пришедшее к власти радикальное движение «Талибан» (террористическая организация, запрещена в России) начало наводить строгий порядок в имущественных отношениях.
Уцелевшие жители захваченных моджахедами домов и земель потянулись в районные талибские комитеты с жалобами на произвол и беззаконие, и талибы вели проверку фактов по этим обращениям. Прежде всего проверялись правоустанавливающие документы, а именно кабала. Как правило, беспредельщики пользовались захваченным у жителей Кабула и других крупных городов жильем и земельными участками по поддельным документам. Если в ходе следствия талибы устанавливали, что кабала была подделана, виновному отрубали руку, а недвижимость возвращали ее законному владельцу. Если же жалоба пришедшего с «челобитной» человека признавалась ложной, подавший ее проситель впоследствии подвергался избиению бамбуковыми палками по пяткам. Пострадавшему требовалось несколько недель, дабы отмочить пятки в соленом водном растворе и вновь «научиться» ходить. Талибов, большинство которых составляют пуштуны, можно обвинять в чем угодно, но только не в произволе, касающемся вопросов правообладания и имущественных споров. На то он и шариат, на то он и свод жизненных установок пуштунов — пуштунвали, которых они придерживаются испокон веков.
В 2010 году один из отделов агентства «РИА Новости» попросил меня разобраться с участком и строениями бывшего представительства и жилого комплекса Агентства печати «Новости» (АПН), располагавшегося на проспекте Дар уль-Аман на юге Кабула. Все правоустанавливающие документы в 1990-х годах были утрачены по халатности и в связи с царившим тогда в стране бардаком. Однако в посольстве, благодаря ответственности сотрудников дипмиссии, остались их фотокопии, с которыми мне предстояло работать. В советское время глава представительства АПН считался советником посольства СССР, именно поэтому документы и хранились в дипмиссии. Сохранился и акт с подписями афганской стороны и советских сотрудников посольства о долгосрочной аренде (на 99 лет) участка земли. Причем земля была оформлена на посольство, а строения — на АПН. Тут и началась моя афганская «имущественная одиссея», отрывавшая меня от неотложных дел и профессиональной работы и приведшая в конце концов к закрытой от посторонних глаз «амбарной» книге муниципалитета.
Моя активность спровоцировала интерес к земельному участку со стороны семьи спикера афганского парламента, которая захотела выкупить участок за любые деньги. Одновременно интерес к лакомому куску стало проявлять Управление делами Президента РФ, представители которого прибывали в Кабул для осмотра объекта. От зданий АПН, вообще-то, осталась только груда битого кирпича, так как во время гражданской войны туда упала тяжелая авиабомба. Но Управление претендовало только на здание, которое ему не понравилось, видимо, ввиду его полного отсутствия. Землю же оно забрать не могло, так как она находилась, согласно кабале, в долгосрочной аренде.
Однажды вполне официальное лицо из нашего агентства даже спросило меня в письменном виде: а можно ли изменить записи в «амбарной» книге муниципалитета, чтобы сделать документ о том, что земля принадлежит АПН? Что мне оставалось делать — разве что истерически хохотать. Людям из московских кабинетов порой было тяжело понять афганские реалии и имущественные отношения, о которые разбиваются желания даже очень богатых и влиятельных индивидов и организаций. Сейчас на бывшем АПНовско-посольском участке земли знакомый афганец, выгнавший из развалин незаконно поселившихся там кочевников, выращивает огурцы и кабачки. Ни передать, ни подарить, ни продать эту землю никто никому так и не смог.
В восточных пригородах Кабула сегодня активно скупают землю арабские фирмы из ОАЭ, учредителями которых являются афганцы. Еще в 2008 году я посетил район Касаба, где в свое время располагалась советская воинская часть, на территории которой находился морг 40-й армии. Сама постройка к тому времени еще сохранилась: в бывшем военном морге афганцы сделали склад стройматериалов. Спустя два года этот скорбный след новейшей истории СССР исчез с лица земли, а на его месте появилась высокая стена, за которой как грибы после дождя росли дома и виллы. Конечно, застройщики рисковали. Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Хотя в Афганистане употребление спиртного карается законом…
Андрей Грешнов — журналист, филолог-востоковед, переводчик персидского языка. В 1979–1980 годах работал переводчиком в группе советских военных советников в Афганистане (4-я танковая бригада ВС ДРА), позже многие годы проработал журналистом в этой стране.
