Жилое строительство не будет прежним. На рынок пришла кастомизация
Компании по всему миру начали делать свою продукцию более индивидуальной. Именная упаковка, персональные предложения — казалось, кастомизация возможна где угодно, но только не в недвижимости. И все же персонифицированные предложения появились и в жилом строительстве.
Самым ярким примером стали дома Алехандро Аравены. В 2015 году этот чилийский архитектор получил Притцкеровскую премию — самую престижную награду для архитекторов в мире. Мастера наградили за кастомизируемые дома, которые люди должны закончить самостоятельно. Аравена проектирует дома для непривилегированных групп населения по высочайшим стандартам качества.
Стиль чилийского архитектора часто называют словами «половина хорошего дома» или «пошаговое жилье». Новаторство Аравены в том, что он буквально не достраивает свои дома — но предусматривает абсолютно всю инфраструктуру внутри и вокруг, включая энергоэффективность, продуманные общественные пространства и даже защиту от стихийных бедствий. По сути, Алехандро предлагает будущим жильцам стать полноценными соавторами дома.
Менее радикальные варианты начали распространяться в странах Европы и Японии. К примеру, в столице Финляндии Хельсинки возвели многоэтажный дом на 39 квартир под названием Tila. Ключевой особенностью этой новостройки стало возведение в два этапа.
Сначала девелопер собрал основную часть с несущими стенами и всей квартирографией. Затем люди купили квартиры — и только после этого приступили ко второму этапу: обустройству собственного жилья внутри многоквартирного дома. Ценящие индивидуальность финны сделали каждую квартиру лично для себя: везде получились разные планировки и разная отделка. Работы проводили либо своими силами, либо с помощью индивидуальных мастеров, которые не собирались копировать чьи-то решения.
Сейчас этот тренд начал приходить в Россию. «РБК-Недвижимость» узнала у российских девелоперов, как они внедряют кастомизацию на зарегулированном рынке и как перенимают иностранный опыт по внедрению персонализированных решений в многоквартирном строительстве.
Три пути для кастомизации
«Кастомизация — перспективная идея, но пока никто до конца не понимает, как она может и должна реализоваться на рынке жилья, — рассказал «РБК-Недвижимости» главный архитектор мастер-плана девелоперской компании «Брусника» Василий Большаков. — Эксперты, с которыми мы работаем, воспринимают кастомизацию как этап перехода от индустриального к постидустриальному домостроению. В конце этого пути девелопер и будущие собственники должны проектировать дома совместно.
Анализируя мировой опыт, мы видим несколько вариантов воплощения стратегии кастомизации в жизнь. Первый — квартиры со свободной планировкой. Купив их, человек сам решает, что делать с пространством дальше. Задача девелопера в этом случае — предусмотреть возможность реализации в помещении максимального числа сценариев. Проблема только в том, что для демократичного сегмента решения, предполагающие индивидуальный подход к проектированию, неактуальны.
Второй вариант — создать конструктор, позволяющий вписать в границы одного и того же помещения разные планировки. В теории технология выглядит не такой и сложной, но на практике это оборачивается увеличением нагрузки на архитекторов, сроков проектирования и себестоимости объекта.
Третий вариант (самый простой) — предлагать покупателю разные варианты отделки. Но и здесь возникает ряд ограничений. Главное — на рынке нет подрядчиков, готовых предоставить качественный сервис по ремонту сразу нескольких сотен квартир. Во-многом поэтому «Брусника» пока продает квартиры без отделки».
Индивидуальная отделка 2.0
Элементарный вариант — дать клиенту несколько вариантов отделки на выбор. Но это еще не кастомизация. В настоящее время прогрессивные девелоперы помимо базовых вариантов дизайн-проектов предлагают «конструктор отделки».
«Эта опция позволяет создать собственный уникальный дизайн, выбирая отделочные материалы и комплектующие из широкого ассортимента настенных и напольных покрытий, предметов сантехники и электрики», — объяснил управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В результате минимальными средствами девелопер позволяет создавать десятки и сотни вариантов внутренней отделки.
Трансформируемые санузлы и убираемая стена
Среди планировочных решений возможностей для кастомизации больше — но предусмотреть такую возможность важно еще на стадии проектирования. «Мы понимаем, что жизненные сценарии людей очень разнообразны, и потому делаем ставку на проектирование в рамках одного объекта максимально возможного числа планировок. В нашем портфеле есть дома, в которых их 150», — сообщили в «Бруснике».
«Совершенствуя свой продукт, застройщики начали кастомизировать планировочные решения и предлагать квартиры-трансформеры, — привел пример Колочинский. — Жилое пространство в одной и той же квартире может быть организовано по-разному в зависимости от предпочтений семьи.
Например, если в квартире предусмотрена просторная кухня с двумя окнами, для бездетной пары это пространство можно оставить для приема гостей. Но если на такую квартиру глаз положила семья с ребенком, застройщик может легко переформатировать кухню в более скромное помещение для готовки и приема пищи и отдельную спальню-детскую.
То же самое касается дополнительных санузлов. Для небольшой семьи, где есть животные, дополнительный санузел можно обустроить под мойку лап собаки. Если очевидно, что по утрам очереди в туалет избежать не получится, для такой семьи застройщик предложит сохранить изначальную функцию дополнительного санузла».
Помимо жилых помещений процесс кастомизации охватил даже парковки. «Семейными машино-местами уже никого не удивишь, но теперь стали чаще появляться такие редкие форматы, как места для мотоциклов, для компактных автомобилей и крупногабаритных внедорожников». — перечислили в «ВектроСтройФинансе».
Кастомизация в пределах одного класса: это возможно
Помимо кастомизации отделки и планировок отдельные застройщики начали дифференцировать конструктивные решения: ширину стен и высоту домов. «Мы адаптируем под разные целевые аудитории целые дома в составе наших жилых комплексов, — рассказала директор по продукту строительной компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. — В одном проекте у нас представлены три класса домов: компактный комфорт, комфорт и комфорт+.
Дома комфорт-класса отвечают базовым требованиям для данного сегмента: это небольшие площади квартир, например однокомнатные от 36 кв. м. Также отличается архитектурно-градостроительное решение: в более низком классе, как правило, более высотные дома и менее выгодное расположение по генплану.
Если говорить о классе комфорт+, то это другая ширина корпуса, другой шаг колонн и, соответственно, планировки. Площадь спален на 20–30% больше, чем в компактном комфорт-классе, появляются большие лоджии и кухня-гостиная, отделка мест общего пользования».
Зачем вообще бизнесу кастомизация
Максимальный учет индивидуальных особенностей покупателя превратился в важное конкурентное преимущество застройщика в борьбе за клиента, констатировал руководитель портала «ЕРЗ.рф» Кирилл Холопик: «Время типовых решений уходит в прошлое. Индивидуализация потребительских свойств дома или жилого комплекса реализуется для конкретного покупателя через их потребительские особенности.
Это разнообразие входных групп, подъездов, решений по дворовому и парковочному пространству, по энергоэффективности и доступности для маломобильных людей, возможностям по досугу и спорту и т. п. К этому можно добавить и перспективу добрососедства, а также общности интересов с жильцами будущего дома, которые таким же образом будут подбирать квартиру в ЖК».
Из рассуждений экспертов следует: персонализация квартир поможет застройщикам повысить привлекательность своих новостроек и в конечном итоге нарастить продажи. «Любой эксперимент в этой области потребует серьезной перестройки бизнес-процессов, — признали в «Бруснике». — Возможно, имеет смысл дифференцировать подход к типовым и особенным квартирам: с отдельным входом, двухэтажным, пентхаусам, квартирам большой площади. Для последних возможность кастомизации может стать катализатором продаж».
«Индивидуализация планировок достигается через два подхода, — подытожил Холопик из «ЕРЗ.рф». — Первый — свободные планировки, позволяющие покупателю самостоятельно расставить стены. Второй — богатый выбор планировок с фиксированным нахождением стен.
Разнообразие планировок обеспечивается как по горизонтали — на этаже, так и по вертикали — отличаются планировки квартир, находящихся одна под другой на разных этажах. Также добавляются двухуровневые квартиры, квартиры с террасами, верандами. Доля такого жилья постоянно растет, в крупных городах она достигает 10–15%».