Бизнес в стиле Light: где найти площадки для производства в Москве
Крупная промышленность, которая традиционно считается одним из столпов экономики, далеко не всегда является желанным соседом для жителей крупных городов. Между тем этот сегмент Москве необходим, в том числе как источник наукоемкой продукции, нужной для развития мегаполиса. Тем более что современная концепция промышленности готова предложить совершенно новые форматы производств: компактные, экологичные и высокоэффективные.
Где и на каких московских площадях развернуться сегодня небольшим высокотехнологичным предприятиям, за развитие которых, казалось бы, ратуют все и вся? Оптимальный формат для локализации малого и среднего бизнеса, по мнению экспертов, это Light Industrial-недвижимость. Состояние этого сегмента рынка и его дальнейшие перспективы обсудили в ОЭЗ «Технополис Москва» в рамках круглого стола «Индустриальная и складская недвижимость для инвестиций и производства».
Три пути для бизнеса
Сегодня рынок индустриальной недвижимости в Москве — это свыше 18 тыс. га промышленных площадей. По оценке Владимира Чиняева, менеджера по развитию проектов отдела складских и индустриальных помещений JLL, значительная их часть — достаточно старые сооружения. Арендуя такие площади, бизнес как минимум получает долгосрочный и дорогостоящий ремонт, а нередко и непонятный договор аренды, где сроки и ставки зависят от прихоти арендодателя, который в любой момент может и вовсе перепродать свой актив.
Есть у бизнеса и альтернативный путь — самостоятельное строительство. «Тут все просто: вчера ты был полноценным производителем, а сегодня стал настоящим девелопером: сам занимаешься не только техникой и материалами, руководишь строителями, но и проходишь все инстанции, самостоятельно решаешь проблемы с подключениями к сетям, — поясняет Владимир Чиняев. — Это очень долго и дорого, зато есть несомненный плюс — можно строить все что угодно, учитывая только свои пожелания».
Третий вариант, как указывает эксперт, это технопарк с готовой площадкой, которую обслуживает квалифицированная команда, с гарантированным пакетом льгот и преференций, а также возможностью стать частью и профессионального сообщества. То есть формат Light Industrial-недвижимости в его почти идеальном варианте. По словам Чиняева, в своем оптимальном исполнении он выглядит как площадка от 100 до 3 тыс. кв. м с рабочими потолками от 6 до 10 м и нагрузкой на пол от 3 до 5 т/кв. м. С услугами мини-ЦОД, курьерской и таможенной службами, доступными кафе и логистикой. В России подобные проекты лишь начинают запускаться в Москве и Санкт-Петербурге. Примером уже готового решения может служить особая экономическая зона «Технополис Москва». «Это современный, качественно реализованный проект с очень большим будущим», — резюмирует эксперт.
Арендатор анфас и в профиль
Портрет арендатора, ориентирующегося на формат Light Industrial, представила Анастасия Филимонова, заместитель руководителя Департамента индустриальной недвижимости Praedium. По ее словам, это представитель малого или среднего бизнеса, которому для организации полноценного производства необходимо небольшое, но качественное помещение. Именно он и ему подобные предприниматели формируют сегодня спрос на компактные объекты от 1 тыс. до 10 тыс. кв. м, отвечающие всем требованиям современного бизнеса. В Москве они в большом дефиците, а выезжать за пределы столицы таким компаниям попросту невыгодно.
«Сегодня бизнес не хочет жить в вечном ремонте или на стройке, а стремится направлять силы и средства на свое развитие, — отметила Анастасия Филимонова, — поэтому он выбирает площадки, где уже созданы все условия для организации компактного производства с цехами, офисами и складскими помещениями. Лучшими примерами таких преобразований служат проекты «Печатники» и «Алабушево» входящие в особую экономическую зону Москвы, а также перспективная площадка «Руднево». Среди плюсов локализации компаний на этих территориях эксперт отметила быстрый поиск не просто необходимой, но и специализированной площадки с готовой инфраструктурой, системой льгот и преференций, а также сложившимся сообществом: «Бизнесу необходимо общаться с коллегами, делиться информацией», — прокомментировала Анастасия Филимонова из консалтинговой компании Praedium.
Технопарк в Технополисе
Кооперация в части оптимизации средств на строительство или обустройство производственной площадки — еще один эффективный инструмент, позволяющий снизить затраты на локализацию каждой конкретной компании. И примеры такого сотрудничества уже есть. Так, компания Capital Group совместно с ОЭЗ «Технополис Москва» в настоящее время строит в Зеленограде новый технопарк. Он реализуется по принципу brownfield: на месте уже существующих на площадке «Алабушево» строений будут созданы универсальные здания с модульными конструкциями, которые легко адаптируются под запросы каждого производства. В итоге арендаторам не нужно тратить время и деньги на поиск подрядчиков, строительство и оформление необходимой документации. Иначе говоря, Capital Group помогает компаниям перенести затраты на помещения из CAPEX в OPEX.
Площадь будущего технопарка — более 100 тыс. кв. м, окончание первого этапа строительства запланировано на 2023 год, второго — в 2026 году. Новый проект станет значительным вкладом в развитие инфраструктуры ОЭЗ, причем без привлечения бюджетных или заемных средств. По мнению Евгения Трушина, руководителя направления по развитию индустриальных объектов Capital Group, одну из ключевых ролей в реализации проекта сыграет главное конкурентное преимущество «Алабушево» — бренд ОЭЗ «Технополис Москва». Он, по мнению эксперта, изначально является гарантией для клиента, которому в первую очередь «важны понятные условия ведения бизнеса».
Чистый имидж
«Производственникам очень важна имиджевая составляющая», — заявил финансовый директор «Бифорком Тек» Валентин Столяров в продолжение разговора о бренде. Его компания в этом году впервые разместила облигации на Московской бирже — вырученные средства она инвестировала в развитие своего производства на территории ОЭЗ «Технополис Москва»: закупку оборудования и новые разработки, в том числе программное обеспечение. Статус резидента особой экономической зоны компания получила два года назад. Этому решению предшествовало масштабное исследование 16 технопарков Москвы — «Бифорком Тек» подбирала оптимальные условия для своего бизнеса.
«Мы изучали подъездные пути для грузового транспорта и доступность метро для сотрудников, а также возможности быстрого строительства нового завода. Для этих целей лучшего всего подходил «Технополис Москва». К тому же именно здесь оказались наибольшие преференции для резидентов по сравнению с другими площадками столицы. Также немаловажным оказалось и то, что только здесь имелись уже готовые чистые помещения 5 и 6 уровней, в то время как другие о них не имели даже представления», — рассказал Валентин Столяров.
Сегодня его компания активно развивается, перейдя от выпуска маршрутизаторов четвертого поколения к разработке их уже пятого поколения — эти устройства востребованы коммуникационными компаниями и финансовыми институтами. «Сотрудники «Технополис Москва» оказывают нам максимальную поддержку в реализации всех наших проектов», — добавил финансовый директор «Бифорком Тек».
Мировой тренд
Light Industrial-недвижимость привлекательна не только для малого бизнеса, но и для инвесторов всех категорий. Сегодня по всему миру он развивается как недостающее звено между прикладной наукой и производством. «В Европе спрос на этот формат давно перерос спрос на складскую недвижимость, — рассказал Владимир Чиняев, менеджер по развитию проектов отдела складских и индустриальных помещений JLL. — К примеру, в Нидерландах за последние десять лет построено 9 млн кв. м складов и 12 млн кв. м — площадок формата Light Industrial».
В то же время, по мнению Евгения Большакова, операционного директора PARUS Asset Management, для западных инвесторов, особенно в США, вложения в Light Industrial — это один из вариантов «длинной истории»: «Во-первых, недвижимость для складирования, торговли и производства будет востребована всегда и при любых обстоятельствах, — пояснил эксперт. — Во-вторых, это оптимальный вариант так называемой защитной инвестиции, позволяющей держать свой портфель в балансе».
Потенциальные возможности у формата Light Industrial большие, и, по мнению Анастасии Филимоновой, замруководителя Департамента индустриальной недвижимости Praedium, он представляет большой интерес для отечественных инвесторов. В качестве примера она привела перспективную площадку «Руднево»: «С точки зрения инвестиций это весьма перспективный проект: если, к примеру, сравнивать с жилой недвижимостью, сроки окупаемости которой сегодня достигают 25 лет, то этот индустриальный формат оправдывает себя гораздо быстрее».
Город ждет...
Подробнее о том, что ожидает «Руднево» уже в ближайшем будущем, рассказал Андрей Нижегородов, руководитель проекта ОЭЗ «Технополис Москва». Здесь уже начато строительство и предполагается возвести производственные здания общей площадью почти 85 тыс. кв. м. Первые два корпуса, по его словам, будут сданы с опережением графика — в первом, а не втором квартале 2022 года. Это сооружения с помещениями, в которых высота потолков будет достигать 7 м, а нагрузка на пол — 5 т/ кв. м. К зданиям будут подключены все коммуникации: расчетная мощность электроснабжения в корпусах — 10 мВт, газоснабжения — 3076 куб. м/час, водоснабжения — 555 куб. м/сут. и водоотведение — до 424 куб. м/сут.
После завершения монтажных работ сюда смогу въехать первые резиденты. «В первую очередь мы ждем разработчиков и производителей беспилотных летательных аппаратов — город очень нуждается в этой технике», — отметил руководитель проекта ОЭЗ. Также резидентами парка могут стать предприятия, занимающиеся микроэлектроникой, оптикой и электронной аппаратурой, современными материалами, информационно-коммуникативными и нанотехнологиями.
Индустриальный парк «Руднево» планирует войти в состав особой экономической зоны «Технополис «Москва», а значит, его резиденты получат налоговые льготы: они будут освобождены от налогов на имущество, землю и транспорт, налог на прибыль для них будет снижен в десять раз. Кроме того, для них предусмотрен льготный таможенный режим, а стоимость аренды земельного участка составляет всего 2% от его кадастровой стоимости.
Помимо преференций, предоставляемых резидентам «Технополис «Москва», арендаторов ждет комплексный сервис, формат которого уже был «обкатан» на других площадках ОЭЗ. Это обслуживание через систему «Личного кабинета», оперативный мелкий и средний бытовой ремонт по заявке, подключение к инженерным сетям, почтовое сопровождение и услуги службы безопасности, а также многое другое.
В настоящее время план развития «Руднево» предполагает три очереди строительства, заявки на резидентство в которых поступают достаточно активно. Так, по словам Андрея Нижегородова, уже сдающиеся корпуса заполнены на 49%, а учитывая интенсивный переговорный процесс, к новому году этот показатель может легко достигнуть и 100%-ного показателя. Этим ресурсы «Руднево» не ограничиваются, так как предусмотрено расширение территории технопарка — еще две очереди строительства. Учитывая, что в регионах подобных проектов пока нет, а в обеих столицах их можно пересчитать по пальцам, у бизнеса есть четкий ориентир для реализации своих возможностей и — весьма ограниченное время, чтобы вписаться в этот проект.