Актив на первом этаже: чем интересны торговые площади в ЖК бизнес-класса
Современный покупатель выбирает не просто квартиру, а полноценную городскую среду, которая должна соответствовать его стилю жизни. Комфорт в таких проектах выходит далеко за пределы одного жилого пространства — потребностям резидентов должны соответствовать и общественные зоны, и парк у дома, и коммерческая инфраструктура. Последнюю в комплексах бизнес-класса обеспечивают торговые помещения на первых этажах.
Сегодня при проектировании современных жилых комплексов нижние этажи изначально предусматриваются под коммерческое использование в сфере торговли и услуг. Такие помещения оснащены высокими потолками, витринным остеклением, мощными инженерными системами, отдельными входами и местами под вывески.
От ресторанов до фитнес-залов, от детских развивающих центров до салонов красоты — помещения продуманы так, чтобы в них разместились компании с премиальной аудиторией.
Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF GROUP:
«Торговые помещения в формате «у дома» сегодня остаются одним из наиболее ликвидных сегментов коммерческой недвижимости. Их ценность определяется не только площадью, но и качеством локации, плотностью жилого окружения, удобством доступа и технической готовностью под разные типы арендаторов. В жилых комплексах Москвы общепит может занимать свыше 20% площадей.
Такие помещения позволяют формировать востребованную повседневную инфраструктуру внутри жилых кварталов: кофейни, пекарни, небольшие гастропроекты, фитнес-студии, салоны красоты, детские и медицинские сервисы, бытовые услуги. Для этих операторов важен регулярный клиентский поток в шаговой доступности, поэтому качественные первые этажи в жилых комплексах с высокой плотностью аудитории остаются привлекательными даже при изменении потребительской активности.
При грамотной концепции инфраструктурный ретейл становится частью ценности проекта. Для девелопера это повышает привлекательность коммерческих помещений, поддерживает качество жилой среды и позволяет создавать более устойчивую, высокомаржинальную арендную модель».
На примере жилых комплексов СТОУН Сокольники, СТОУН Райз и СТОУН Грэйн выясняем, как торговые помещения на первых этажах стали дефицитным предложением и на что обратить внимание при выборе лота для своей компании или для вложений.
Дисбаланс спроса и предложения
Одна из ключевых особенностей формата торговых пространств на первых этажах жилых комплексов — существенно ограниченное предложение. Сегодня помещения для ретейла стали неотъемлемой частью современных кварталов, формируя повседневную инфраструктуру и новый уровень комфорта. Добавить новое пространство в уже готовую среду практически невозможно: архитектура, инженерия проекта изначально рассчитываются с учетом определенного объема коммерческих площадей. Поэтому число помещений для сервисов, общепита и магазинов на первых этажах строго ограничено.
Еще одна особенность формата — высокий локальный спрос. Покупатели квартир, особенно в проектах высокого класса, не готовы рассматривать жилье в отрыве от своих повседневных потребностей. Современные горожане отвыкли ходить в супермаркеты в соседние кварталы и уезжать от дома лишь для того, чтобы пообедать в красивом ресторане всей семьей или сделать стрижку любимому питомцу. Все свои потребности они стремятся закрывать в одном месте, как можно ближе к дому. Именно такую возможность предоставляет ретейл на первых этажах жилых корпусов.
В результате торговая недвижимость в проектах бизнес- и премиум-класса сочетает сразу два качества потенциально привлекательного и дефицитного актива: малый объем предложения в сочетании с высокой востребованностью.
Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE:
«Предложение качественных коммерческих помещений в новых жилых комплексах ограничено, что создает дисбаланс между спросом и предложением. В сочетании с высоким локальным спросом при минимальной конкуренции торговые помещения становятся особенно привлекательными для инвесторов. Жители хотят решать бытовые задачи «здесь и сейчас», инвесторы ищут ликвидные объекты с отличными характеристиками в сильных локациях. Кроме того, в ЖК высокого уровня живут резиденты с большими запросами и высокой покупательной способностью. Стабильный поток клиентов и крупный средний чек формируют успех бизнеса. Резиденты в таких проектах больше ценят свое время, не любят разъезжать по столице и выбирают формат инфраструктуры прямо у дома. Поэтому спрос на качественные услуги и товары у дома высок как никогда».
Возможности новостроек
Торговые помещения в новых жилых домах бизнес-класса качественно выделяются на фоне схожего предложения во вторичке. Здания старого фонда проектировали без оглядки на будущий ретейл, поэтому магазины и сервисы либо открывались в небольших постройках поблизости, либо занимали квартиры на нижних этажах. При этом жилые помещения обычно не соответствуют потребностям бизнеса в качестве коммуникаций, уровне естественного освещения и главное — в возможностях для привлечения покупателей.
Современные жилые комплексы способны дать компаниям значительно больше. В жилых проектах STONE это выражается прежде всего в стабильном локальном трафике со стороны резидентов, жителей ближайших кварталов и гостей района. Дополнительный внешний поток формируется за счет насыщенной социальной инфраструктуры в локации, а также расположения в составе комплекса частного детского сада Discovery, рассчитанного на более чем 50 детей. Это обеспечит дополнительный регулярный поток семей с детьми, обладающих стабильным уровнем дохода.
Важное значение имеют и передовые технические характеристики самих помещений. Так, в комплексах СТОУН Сокольники, СТОУН Райз и СТОУН Грэйн практически во всех помещениях на первых этажах есть мокрые точки, что существенно расширяет возможности операторов для размещения кафе, салонов красоты и других сервисов. Удобные зоны разгрузки-погрузки обеспечивают продуманную логистику и не мешают движению посетителей, а собственный вход с круглосуточным доступом дает полную независимость в управлении режимом работы и существенно повышает узнаваемость бренда.
Запроектированные в проектах внутренние инженерные системы соответствуют требованиям современных операторов и позволяют воплотить все задуманные концепции, а свободная планировка дает возможность адаптировать пространство под любой формат заведения — от небольшой кофейни до просторного шоурума.
Кроме того, пространства для ретейла в жилых комплексах STONE продуманы так, чтобы привлекать внимание прохожих и способствовать спонтанным визитам. В этом помогает витринное остекление, а также высокие потолки до 5,5 м. Большие окна в пол позволяют максимально эффективно демонстрировать продукт, открывая вид на свежую выпечку в пекарне, уютные залы творческих мастерских или эффектные наряды на манекенах в брендовых бутиках. А чтобы бизнес мог заявить о себе и выделиться в городской среде, над витринами есть места под яркие вывески.
Благодаря тому что в домах от STONE первые этажи проектируют с учетом потребностей будущих собственников и арендаторов, торговые помещения становятся интересны разным типам покупателей. Это могут быть и владельцы компаний и торговых сетей, которые ищут подходящие места для новых точек своего бизнеса, и частные инвесторы, которые хотят вложить средства в редкий актив. Третий тип будущих собственников — жители самих домов, которые могут реализовать собственный бизнес-план и открыть соседский центр, семейную кофейню или частный детский сад в нескольких метрах от своей квартиры.
Светлана Ярова, директор департамента брокериджа RRG:
«Инвестиции в торговые помещения в жилых домах интересны рынку. Это хорошая альтернатива при формировании инвестиционного портфеля и в большей степени стабилизирующая история: инвестор может получать регулярный арендный поток, перепродать актив и зафиксировать дополнительную прибыль, а также использовать объект как предмет залога для привлечения средств под другие инвестиции или бизнес-проекты. Такие помещения также могут становиться площадками для собственного бизнеса. В этом случае объект рассматривается, с одной стороны, как инвестиция, а с другой — как инфраструктура для операционной деятельности, где основной доход инвестор может получать уже от бизнеса, работающего в этом помещении. Для кого-то покупка становится частью стратегии финансовой свободы, источником арендного дохода, инструментом выхода из найма или способом формирования семейного капитала для детей. Поэтому цели покупки стрит-ретейла бывают очень разными».
Факторы успеха: чем выделяются дома от STONE
Удачное расположение жилого комплекса — один из ключевых факторов успеха будущих сервисов на первых этажах. Близость к остановкам общественного транспорта и пешеходным маршрутам позволяет рассчитывать на беспрерывный трафик, который необходим для постоянного дохода.
Комплекс СТОУН Сокольники класса бизнес+ возводят всего в 12 минутах ходьбы от знаменитого парка «Сокольники». Расположение позволяет рассчитывать на несколько потоков покупателей: это жители самого комплекса, резиденты близлежащих домов, а также горожане, которые идут в парк или из парка. Дополнительными точками притяжения трафика станут ресторан и фитнес-студия в составе проекта, которые будут формировать устойчивый поток посетителей в течение всего дня и стабильную клиентскую базу для соседних помещений ретейла.
Особое внимание стоит уделить логике расположения помещений, которая позволяет усилить потенциал каждого и обеспечить постоянный контакт с аудиторией. Витрины торговых помещений в СТОУН Сокольники выходят на первую линию улицы, что обеспечивает высокую просматриваемость со стороны пешеходного и автомобильного трафика. В линейке доступны и уникальные лоты со входом со стороны внутреннего двора, которые подойдут под камерные форматы бизнеса за счет особой уединенности и более тесного взаимодействия с резидентами комплекса.
Не менее важную роль в формировании трафика играет развитие самого района. По данным STONE, в окружении комплекса СТОУН Сокольники фиксируется дефицит современных торговых объектов, что формирует устойчивый неудовлетворенный спрос на сервисы и услуги в локации. При этом поблизости проживает 12,6 тыс. человек, каждый из которых может стать постоянным клиентом будущих торговых точек на первых этажах. Чтобы удовлетворить спрос, девелопер дополнительно спроектировал два отдельно стоящих торгово-инфраструктурных блока в составе СТОУН Сокольники. Они позволят создать синергетический эффект трафика за счет соседства с помещениями ретейла на первых этажах жилых корпусов.
Высоким потенциалом обладают также торговые помещения на первых этажах проектов, которые входят в крупные жилые и офисные кластеры. Показательный пример — СТОУН Грэйн и СТОУН Райз. Оба комплекса сочетают в себе жилую и деловую составляющие, за счет чего происходит синергия трафика: сервисами на первых этажах будут пользоваться как резиденты, так и сотрудники офисов.
В частности, СТОУН Грэйн строится в непосредственной близости от офисного квартала класса А STONE Калужская, а также всего в двух минутах пешком от станций метро «Калужская» и «Воронцовская». По оценке STONE, ежедневный пассажиропоток станций составляет около 74 тыс. человек, в радиусе десяти минут проживают и работают еще 10 тыс. жителей и 15 тыс. офисных сотрудников. Такое окружение обеспечит постоянный спрос на товары и услуги, что позволит компаниям успешно вести бизнес, а инвесторам не знать нехватки в арендаторах.
Еще одна значимая особенность современного ретейла в жилых домах — вовлечение покупателя через благоустройство и городскую среду. «Продуманные маршруты, активное озеленение, зоны отдыха и места на открытом воздухе стимулируют дополнительный пешеходный поток. Все это напрямую влияет на выручку арендаторов и капитализацию помещений, — рассказала Кристина Недря. — Показателен пример СТОУН Райз, расположенного всего в трех минутах от метро «Римская» и «Площадь Ильича». Вокруг — динамичный район, где не хватает качественных торговых площадей, особенно на выходе из метро. Благоустройство с общественными пространствами усилит клиентский трафик в новых помещениях. Сюда легко будет привлечь статусного арендатора со стабильной доходностью».
Андрей Шувалов, старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP:
«Сегмент торговых помещений на первых этажах новых ЖК бизнес-класса в Москве сегодня демонстрирует устойчивый спрос как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. За последние несколько лет интерес к этому формату заметно вырос, поскольку качественный стрит-ретейл стал важной частью современной жилой среды. Для жителей это сервисы в шаговой доступности, для арендаторов — доступ к понятной и платежеспособной аудитории, для инвесторов — актив с потенциалом арендного дохода и капитализации. Если говорить о проектах уровня СТОУН Сокольники, СТОУН Райз и СТОУН Грэйн, то их инвестиционная привлекательность связана прежде всего с качеством девелоперского продукта, аудиторией бизнес-класса и потенциалом стабильного повседневного трафика. В таких проектах коммерческая инфраструктура становится частью целостной городской среды, а это повышает интерес к помещениям и со стороны конечных пользователей, и со стороны инвесторов».
Что делает покупку удобнее
Торговые помещения в жилых проектах STONE можно купить в формате договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Такие сделки защищены законом и используют эскроу-счета, что делает процесс покупки более комфортным для частного инвестора, особенно если он только заходит в сегмент торговой недвижимости. В результате приобретение становится понятным и надежным, что особенно важно для инвесторов с малым опытом вложений в недвижимость. Кроме того, сегодня на рынке все чаще появляются более гибкие и доступные форматы приобретения. Один из них — возможность купить торговое помещение напрямую от девелопера с беспроцентной рассрочкой до окончания строительства. Такой формат позволяет инвестору войти в проект на ранней стадии, зафиксировав стоимость объекта.
Дополнительное преимущество — профессиональная помощь для владельцев недвижимости от STONE. У девелопера есть собственное агентство, которое подбирает арендаторов, помогает с выбором подрядчика на ремонт, формирует баланс торговых форматов внутри проекта, предотвращая внутреннюю конкуренцию. Благодаря услугам агентства недвижимости вложения в торговые площади в жилых комплексах STONE не требуют активного участия инвестора: не нужно тратить время и силы на обслуживание своего помещения и поиск арендаторов — все эти задачи решают профессионалы.
Современные жилые кварталы бизнес- и премиум-класса существуют как полноценные экосистемы. Застройщик создает качественную среду, все элементы которой обеспечивают комфорт резидентов. Сервисы у дома — неотъемлемая часть этой среды, которая выполняет сразу несколько функций: позволяет жителям закрыть все свои потребности, торговым компаниям — обрести платежеспособную аудиторию, а инвесторам в недвижимость — редкий актив в своем портфеле.
Реклама. АО «Стоунхедж». Застройщики: ЖК «СТОУН Сокольники» — ООО «СЗ «Квартал Сокольники»; ЖК «СТОУН Райз» — ООО «СЗ «Золоторожский 11»; ЖК «СТОУН Грэйн» — ООО «СЗ «Компания 2К». Проектная декларация — на сайте наш.дом.рф
Erid: 2SDnjd8eKu4