«Девелопер будущего — это создатель экосистемы»
За последние несколько лет требования к офисам заметно изменились. Если раньше ключевыми критериями выбора были локация и стоимость аренды, то сегодня компании все чаще рассматривают офис как инструмент привлечения и удержания сотрудников. О том, как перемены сегодня сказываются на требованиях к офисам, «РБК Недвижимости» рассказал Андрей Чернуха, руководитель функционального направления «Персонал и организационное развитие» компании «Галс-Девелопмент».
— Как за последние несколько лет изменились требования к офисам с точки зрения HR-функции? Какие параметры, помимо расположения и ставки аренды, сегодня влияют на выбор площадки?
— В условиях высокой конкуренции за кадры рабочая среда становится важным преимуществом работодателя, и сегодня бизнес оценивает не только характеристики самого здания, но и то, насколько оно помогает решать задачи компании. Большое значение приобретают гибкость планировок, технологическая оснащенность, качество общественных пространств. Офис больше не воспринимается исключительно как место для работы, он становится частью корпоративной культуры и повседневной жизни сотрудников.
Наибольшим спросом сегодня пользуются бизнес-центры, где зоны для работы сочетаются с продуманной инфраструктурой для командного взаимодействия и отдыха. Например, в наших проектах до 25% площадей отводится под функциональные пространства, включая террасы для отдыха и неформальных встреч. Большое внимание уделяется естественному освещению и гибким планировкам, которые можно адаптировать под потребности конкретной компании.
Изменились и сами арендаторы. Многие создают внутри офисов зоны тишины, коворкинги, неформальные переговорные, спортивные и wellness-пространства. Офис перестал быть набором кабинетов — сегодня он должен работать на баланс деловой активности и отдыха.
Не менее важна и инфраструктура вокруг бизнес-центра: кафе, рестораны, фитнес-клубы, общественные пространства и транспортная доступность. Сотрудники выбирают не только работодателя, но и среду, в которой будут проводить значительную часть своего времени. Поэтому от девелопера сегодня ждут не просто качественного здания, а продуманной экосистемы, которая помогает компаниям создавать комфортные условия под ключ для своих команд.
— Можно ли говорить, что сегодня офис превращается в один из ключевых инструментов привлечения сотрудников?
— Безусловно. Сегодня офис перестал быть только местом, куда сотрудники приходят с девяти до шести. Если раньше он воспринимался как обязательный атрибут бизнеса, то сегодня это стратегический инструмент для развития корпоративной культуры и удержания талантов. Теперь это не просто площадка для выполнения задач, а элемент долгосрочной модели управления человеческим капиталом. Конечно, базовый комфорт по-прежнему важен: качественное освещение, эргономика, хорошая акустика и вентиляция. Но этим функции офиса уже не ограничиваются.
После периода массовой удаленной работы люди особенно остро почувствовали ценность живого общения. Поэтому современный офис — это мест для встреч, совместной работы, стратегических сессий и обмена идеями. Его привлекательность должна быть сопоставима с альтернативными форматами — работой из дома или коворкингом.
На мой взгляд, в офис приходят за ощущением причастности к команде, живым общением и возможностью быть частью профессионального сообщества. Не менее важно, чтобы пространство вдохновляло, было комфортным, продуманным и эстетически привлекательным. Хорошая среда создает не только удобство, но и атмосферу, в которой людям хочется оставаться и развивать свои идеи.
Исследования показывают, что значение офиса для сотрудников остается высоким. По данным исследования «Я/Офис: я для офиса или офис для меня», проведенного АРКН* совместно с ТеДо**, 53% сотрудников считают офис предпочтительным форматом работы против 47% годом ранее. Среди молодых специалистов этот показатель достигает 64%. Это говорит о том, что люди по-прежнему видят ценность в офисе, но ожидают от него гораздо большего, чем просто рабочий стол и переговорная комната. Поэтому сегодня задача работодателей заключается не только в организации рабочих мест, но и в создании среды, которая помогает людям общаться, развиваться и выстраивать профессиональные связи.
Мы видим такой запрос со стороны арендаторов наших бизнес-центров. Именно поэтому в БЦ «Искра-Парк» мы развиваем проект «Деловое пространство Галс», который объединил более 1 тыс. сотрудников из 20 компаний-резидентов в одно сообщество. Здесь работают шахматный клуб, клуб настольных игр, книжно-киноклуб, гитарный, теннисный и беговой клубы. Каждая компания может запускать собственные инициативы и приглашать к участию других резидентов, а кофейни и рестораны проводят мастер-классы и дегустации. За время существования проекта прошло уже более 170 мероприятий.
Практика показывает, что такие форматы помогают сделать офис не просто местом работы, а пространством для общения, обмена опытом и новых знакомств. Успешный опыт «Искра-Парк» мы планируем масштабировать и на другие объекты. Следующим станет бизнес-центр «Дубининский», где мы также организуем «Деловое пространство Галс».
— Можно ли измерить эффект от качественной офисной среды? Например, через текучесть кадров, посещаемость офиса, результаты внутренних опросов?
— Офисную среду сложно оценивать только одной цифрой: на результат влияют и управленческая культура, и формат работы, и характер задач. Поэтому субъективную оценку сотрудников учитывать можно и нужно, но регулярная обратная связь с помощью опросов удовлетворенности сотрудников дает более объективную оценку того, насколько они ощущают комфорт, как оценивают, например, качество воздуха, света, шума, удобство использования онлайн-сервисов и так далее.
— Может ли единая цифровая среда здания стать аргументом для работодателя в борьбе за сотрудников, особенно когда компании конкурируют не только зарплатами, но и качеством ежедневного опыта?
— Единая цифровая среда здания может стать для работодателя важным конкурентным преимуществом, потому что она повышает удобство, скорость и предсказуемость ежедневного опыта сотрудников. Коммуникации становятся быстрее и удобнее, упрощается доступ к сервисам и снижаются потери времени на рутину. В условиях, когда компании конкурируют не только уровнем зарплат, но и качеством рабочей среды, такой офис начинает восприниматься как более современное и комфортное рабочее пространство, что положительно влияет на вовлеченность, удовлетворенность и лояльность сотрудников.
— Какие условия должны быть заложены в проект офисного здания, чтобы роботизированные сервисы работали не как демонстрационный элемент, а как часть повседневной инфраструктуры? Иначе говоря, чтобы от них был прикладной эффект? И может ли компания, которая приобрела офисные площади в БЦ, построенном, например, 15–20 лет назад, добиться аналогичного эффекта, вложив дополнительные средства?
— Давайте попробуем разобраться, что нужно для функционирования роботизированных сервисов в любом здании. Беспороговая система, возможность интеграции в лифтовое оборудование для самостоятельного подъема на этажи, доступ к точкам водоснабжения и канализации, места для зарядки с учетом шумоизоляции, широкие проходы и дверные проемы для свободного маневрирования, возможность интеграции с оборудованием автоматического открывания дверей и еще некоторые другие условия. Можно ли создать такую среду в здании, спроектированном без учета роботизированных сервисов? Теоретически это возможно. Но дорого, и вложения вряд ли окупятся за счет экономии средств, которую может обеспечить такое оборудование.
— Какие цифровые сервисы наиболее востребованы арендаторами? И где проходит граница между технологиями, которые действительно удобны, востребованы арендаторами, экономят время сотрудников, и излишними, чрезмерными функциями?
— Сегодня арендаторы ожидают от офиса такого же удобного пользовательского опыта, как и в повседневной жизни. Поэтому наиболее востребованы сервисы, которые позволяют быстро решать рабочие и бытовые задачи без лишних действий. В первую очередь это бесконтактный доступ в здание, онлайн-бронирование переговорных комнат и парковочных мест, мобильное приложение для взаимодействия с управляющей компанией. На наш взгляд, граница между полезной и избыточной технологией очень проста: если сервисом пользуются люди, значит, он действительно нужен. Например, если более 80% сотрудников регулярно используют тот или иной цифровой сервис, значит он помогает экономить время и делает взаимодействие со зданием удобнее.
— Какие плюсы арендаторам дает биометрический доступ, если рассматривать с прикладной точки зрения?
— Биометрический доступ ценен не как технология ради технологии, а как способ сделать вход в здание быстрым, безопасным и управляемым, потому что система проверяет не носителя доступа (в виде карты или ПИН-кода), а конкретного человека.
— Роботы-уборщики и роботы-доставщики все чаще появляются в современных объектах. Как их использование влияет на пользовательский опыт сотрудников и на операционную модель самого здания?
— Роботы повышают комфорт сервисов для сотрудников, потому что берут на себя рутинные и физически тяжелые операции. А с точки зрения операционной модели переводят эксплуатацию в более регламентированный и измеримый режим работы. При этом максимальный эффект зависит от встроенности сервисов в рабочие в процессы и обучения сотрудников взаимодействию с роботами. В противном случае они будут использоваться формально.
— Офисный рынок активно обсуждает цифровизацию эксплуатации. Где проходит граница между технологией, которая действительно экономит время сотрудника, и эффектной, но необязательной функцией?
— Граница проходит там, где технология убирает лишние действия и экономит время сотрудника в рутинном процессе, а не просто добавляет лишнюю функцию ради эффекта. Полезное решение меняет структуру организации работы, снижает количество ошибок и избавляет от рутины. У нас в офисе после внедрения цифровых сервисов, в частности ИИ-ассистентов, сотрудники стали быстрее решать задачи и меньше делать лишнего. Если система впечатляет демонстрацией, но не влияет на цикл операций и не повышает эффективность ежедневной работы, она необязательна.
— Ваша компания планирует пилот собственного каршеринга для арендаторов. Какой кадровый и деловой сценарий должен решить этот сервис: поездки между площадками, встречи с клиентами, мобильность руководителей, логистика сотрудников?
— У нас есть свои гипотезы, и мы их сейчас проверяем с нашими арендаторами. Так как мы планируем запустить этот сервис с нашим партнером, электромобилем «Атом», который только сейчас выходит на рынок, определенные ограничения таких сценариев нам, скорее всего, придется ввести. Начнем с поездок от офиса и обратно на встречи. Затем будем постепенно тестировать дополнительный функционал. Главное преимущество такого сервиса для наших арендаторов — это возможность заранее забронировать поездку и быть уверенным, что автомобиль будет ожидать клиента на подземной парковке в здании в нужное ему время.
— Как возникла идея программы «Деловое пространство Галс» и почему пилот был запущен именно в БЦ «Искра-Парк»? Что представляет программа и какие практики внутренней корпоративной культуры оказалось возможным перенести на уровень сообщества арендаторов?
— Миссия компании «Галс-Девелопмент» — строить счастье для людей. Мы создаем среду, в которой каждый сотрудник не просто проявляет свои профессиональные качества, но раскрывает таланты, растет как лидер и влияет на мир вокруг. Для этого в компании действует целый комплекс HR-программ, объединяющих коллег по интересам. В какой-то момент мы решили попробовать предложить идею клубного сообщества нашим арендаторам. Так мы начали распространять наш опыт за пределы офиса, создавая пространство, где комфорт и человеческие связи напрямую влияют на эффективность бизнеса.
«Деловое пространство Галс», о котором я уже упоминал, решили организовать в качестве пилота в БЦ «Искра-Парк», где находится наша штаб-квартира, чтобы лучше контролировать все детали организации и получать обратную связь. Помимо клубных активностей в БЦ «Искра-Парк» регулярно проходят конференции, семинары, лекции, мастер-классы, дегустации и другие события, формирующие живую, вовлекающую среду для сотрудников.
— Насколько работодатели готовы участвовать в формировании программы?
— Мы наблюдаем готовность наших арендаторов участвовать в сообществе. Это и специальные мероприятия от наших коммерческих арендаторов, и лекции, и мастер-классы от компаний-арендаторов, которые заинтересованы в расширении круга клиентов
— Какие форматы оказались наиболее востребованными у резидентов: профессиональные встречи, лекции, спортивные и беговые клубы, культурные мероприятия?
— Каждый находит что-то свое, что ему близко по интересам. Этим летом мы также запустили новый формат — пятничные вечеринки на открытом воздухе во дворе нашего бизнес-центра, где мы объединили музыку, дегустацию напитков от нашего арендатора, а также некоторые спортивные активности. Для тех, кто хочет сплотиться с коллегами и провести вечер пятницы вместе, это оказалось отличным решением.
— Что нужно сделать, чтобы подобная программа не осталась активностью для небольшой группы энтузиастов, а стала частью повседневной жизни офисного сообщества?
— Вовлеченность офисного сообщества повышается благодаря позитивным откликам. Это наилучшая рекламная кампания. И результаты нашего сообщества это подтверждают.
— По каким критериям будет осуществляться масштабирование «Делового пространства Галс» на другие офисные объекты: число арендаторов, профиль компаний, размер комплекса, готовность управляющей команды?
— Новое сообщество мы готовимся запустить в открытом в этом году бизнес-центре класса Prime «Дубининский». Об этом мы подумали заранее и запланировали площадку, которая сейчас готовится под клубные активности. Как только арендаторы заедут в здание, сотрудники компаний смогут принять участие в жизни сообщества. Критерии у нас были простыми: наличие удобной площадки под активности клубов.
— Потребуется ли адаптировать программу под разные деловые кластеры Москвы — например, под офисы с преобладанием IT-компаний, финансового сектора, штаб-квартир или компаний креативных индустрий?
— Мы наблюдаем участие в сообществе людей, представляющих разнообразный срез индустрий. Честно говоря, профессиональная принадлежность никак не влияет на выбор хобби. У нас в офисе в игровом клубе состоят и айтишники, и юристы, и сотрудники административного отдела.
— Может ли развитая сервисная и клубная инфраструктура влиять на ликвидность офисного объекта: скорость сдачи площадей, лояльность арендаторов, срок их присутствия в здании?
— По сути, сегодня бизнес-центры конкурируют не только архитектурой и инженерными решениями, но и уровнем комфорта для сотрудников. Если раньше компании выбирали офис в первую очередь по локации, ставке аренды и техническим характеристикам здания, то сегодня все больше внимания уделяется тому, какую среду получают сотрудники. Для работодателей это напрямую связано с привлечением и удержанием персонала, поэтому наличие ресторанов, кафе, фитнес-клубов, общественных пространств, сервисов для сотрудников и возможностей для неформального общения становится важным фактором при выборе офиса.
В результате такая инфраструктура влияет и на коммерческие показатели самого объекта. Компании охотнее рассматривают бизнес-центры с развитой средой, что ускоряет заполнение площадей. После переезда арендаторы, как правило, дольше остаются в здании, поскольку оценивают не только стоимость аренды, но и комфорт сотрудников, атмосферу и уровень сервиса.
— Как, на ваш взгляд, изменится роль девелопера и управляющей компании в офисном проекте в ближайшие несколько лет? Будут ли они отвечать не только за эксплуатацию здания, но и за качество профессиональной и социальной среды внутри него?
— На мой взгляд, этот процесс уже происходит. Если раньше от девелопера ожидали прежде всего качественного строительства, то сегодня запрос значительно шире. Компании арендуют уже не просто квадратные метры, а среду, которая помогает привлекать и удерживать сотрудников, поддерживать корпоративную культуру и создавать комфортные условия для работы.
То же самое касается и управляющих компаний. Сегодня они становятся полноценными операторами среды. Именно поэтому мы не разделяем девелопмент и управление. Наша собственная управляющая компания «Корвет» позволяет нам сопровождать объект на протяжении всего жизненного цикла и поддерживать единые стандарты эксплуатации и сервиса.
Фактически девелопер будущего — это уже не просто создатель недвижимости, а создатель экосистемы. И именно способность формировать такую среду будет во многом определять конкурентоспособность офисных проектов.
* АРКН (Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости) — российское профессиональное сообщество, созданное для развития отрасли коммерческой недвижимости на основе принципов устойчивого развития, ESG (экологическая, социальная ответственность и корпоративное управление) и защиты интересов игроков рынка.
** «Технологии Доверия» (ТеДо) — крупная российская аудиторско-консалтинговая компания, которая раньше являлась частью международной сети PwC (PricewaterhouseCoopers). С 2022 года продолжила работу самостоятельно под новым брендом.